TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01129 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXG7

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [V] [R]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [D] [R]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Mme [N] [R]

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CP INVEST

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Guilhem D’HUMIERES, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025

ORDONNANCE du 09 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 28 octobre 1994, M. [V] [R] a acquis la propriété de l’immeuble situé aux [Adresse 13] et n°[Adresse 2] et au n°[Adresse 6] [Localité 12] (Nord). Suivant acte authentique du 30 décembre 1999, l’immeuble a été divisé en 20 lots selon l’état descriptif de division et règlement de copropriété.

Suivant acte authentique du 30 décembre 1999, M. [V] [R] a fait donation à [D] [R] et [N] [R], de la nue-propriété de certains lots de l’immeuble. Il a conservé l’usufruit. Suivant acte authentique du 6 septembre 2004, l’état descriptif de division de l’immeuble a modifié le nombre de lots à 16.

Suivant acte authentique du 6 septembre 2004, M. [V] [R] a intégré M. [M] [R] à la donation. M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R] étant nu-propriétaires des lots n°21, n°22, n°23, n°24, n°25, n°26 et n°27. M. [V] [R] a conservé l’usufruit de l’immeuble et la pleine propriété du lot n°13.

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2016, M. [V] [R] a mis à bail au profit de la société CP Invest des locaux correspondant aux lots n°21, n°26, n°27 et n°13 susvisés à compter du 1er janvier 2017. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 42 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges de 500 euros. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 10 500 euros.

Le 27 août 2024, M. [V] [R] a fait délivrer à la société CP Invest un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte délivré à leur demande le 8 juillet 2025, M. [V] [R], M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R] ont fait assigner la société CP Invest devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et le paiement de la défenderesse à diverses sommes en application du bail.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience le 26 août 2025. Elle a été renvoyée deux fois à la demande des parties pour être retenue lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentés, M. [V] [R], M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R], conformément à leurs conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, demandent notamment de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, soit au 28 septembre 2024.

— ordonner l’expulsion de la société CP Invest ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest au paiement à M. [V] [R] une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux, conformément aux clauses du bail,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest au paiement à M. [V] [R] d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 6 677,55 euros hors taxes auquel s’ajoute le montant de la taxe sur la valeur ajoutée, conformément aux clauses du bail à compter de la date de résiliation du bail soit au 27 septembre 2024, outre les charges jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’Insee au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— ordonner que le dépôt de garantie d’un montant de 10 500 euros soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest au paiement des intérêts judiciaires,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

A titre subsidiaire, si l’acquisition du jeu de la clause résolutoire n’était pas admise,

— condamner la société CP Invest à cesser tout trouble du voisinage et tapage nocturne sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision, avec injonctions de :

* de ne pas dépasser, même occasionnellement les seuils règlementaires d’émergence sonore définis par l’article R 1336-7 du code de la santé publique,

* de se conformer tant durant ses heures d’ouverture, que durant les temps dédiés au débarrassage et rangements de la terrasse et du bar, aux clauses et conditions du bail et du règlement de copropriété en ce qu’il prévoit expressément que « tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur du bien loué ou à l’extérieur. De même, le Preneur ne pourra laisser faire aucun bruit provenant de son activité même si le bruit est réalisé par sa clientèle, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur de local »,

* fermer son établissement, soit le bar Kolor Bar, à 1 heure du matin au plus tard, les nuits du dimanche au lundi, du lundi au mardi, du mardi au mercredi et du mercredi au jeudi ; et à 2h du matin, les nuits du jeudi au vendredi, du vendredi au samedi, du samedi dimanche et les veilles de fêtes à caractère général, conformément aux dispositions de l’article 1 de l’arrêté préfectoral du 18 juin 2021, portant règlementation générale des heures de fermeture des débits de boissons à [Localité 12],

En tout état de cause,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest au paiement à M. [V] [R] d’une somme de 4 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais des commandements des 6 février 2023 et 27 août 2024 et des procès-verbaux de constat des 2 juillet 2020, 21 novembre 21, 14 mars 2024, 19 octobre 2024, 05 décembre 2024, 27 janvier 25, 07 mai 25, 19 septembre 2025 et 20 octobre 2025,

— condamner à titre provisionnel la société CP Invest au paiement à M. [V] [R], de la somme de 3 840 euros toutes taxes comprises au titre des mesurages sonores effectués par la Société Lineade Conseil.

De son côté, la société CP Invest, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025 et déposées à l’audience, notamment de :

— constater l’existence de contestations sérieuses à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouter M. [V] [R], M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater que la société CP Invest a pris des mesures pour faire cesser toute nuisance sonore éventuelle qui aurait pu résulter de l’exploitation de son activité et qui causerait le commandement visant la clause résolutoire du 27 août 2025,

— accorder à la société CP Invest un délai rétroactif au 1er juin 2025 pour faire cesser toute nuisance sonore éventuelle, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter M. [V] [R], M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

* désigner toute personne qu’il lui plaira en qualité d’expert acousticien avec mission, tout droit et moyen des parties étant réservé, les parties entendues ainsi que tout sachant s’il y a lieu, connaissance prise de tout document, en s’entourant de tout renseignement à charge d’en indiquer la source :

* se rendre sur les lieux aux jours et heures pertinents d’exploitation, tant dans les locaux de la société CP Invest que dans l’appartement du 1er étage situé au-dessus de ces locaux,

* décrire les dispositifs acoustiques en place tant dans ces locaux de la société CP INVEST que dans cet appartement,

* procéder à toutes mesures acoustiques permettant de vérifier ou non la conformité des dispositifs acoustiques en place, et de constater les éventuelles nuisances sonores résultant de la seule exploitation du bar Le Kolor de la société CP Invest,

* dire si les nuisances sonores constatées apparaissent anormales au regard de la réglementation,

* indiquer les mesures à prendre ou les travaux à envisager tant dans les locaux de la société CP Invest que dans le logement pour remédier aux éventuelles nuisances sonores constatées, autoriser dès à présent la société CP Invest à faire exécuter dans ses locaux et à ses frais, les travaux estimés indispensables par l’expert.

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [V] [R], M. [D] [R], Mme [N] [R] et M. [M] [R] à payer à la société CP Invest 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens de l’instance,

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L.1336-1 du code de la santé publique, les activités impliquant la diffusion de sons à un niveau sonore élevé, dans tout lieu public ou recevant du public, clos ou ouvert, sont exercées de façon à protéger l’audition du public et la santé des riverains.

L’article R.1336-5 du même code précise qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule :

— page 2 :

« Le preneur déclare être informé que les lots donnés à bail sont situés au sein d’un immeuble en copropriété, et que d’autres lots peuvent ou sont utilisés à titre d’habitation ou de bureaux. Il déclare accepter les conséquences de cette mixité au sein de l’immeuble, et notamment l’obligation particulière de vigilance qui sera la sienne dans le but de maintenir le calme et la propreté des lieux, même pendant les périodes d’exploitation de son commerce »,

— pages 3 et 4 :

« Le preneur, préalablement à la prise de possession de l’immeuble, a fait réaliser une étude acoustique (…) dans la mesure où l’activité envisagée de bar est une activité potentiellement bruyante. Il ressort de ce diagnostic que :

— le preneur doit effectuer des travaux d’adaptation des locaux, et notamment des travaux d’isolation phonique.

— une deuxième étude d’impact sera réalisée après travaux. Cette deuxième étude validera les travaux d’isolement effectués ou demandera un complément qui sera vérifié par une dernière étude d’impact.

— afin de ne pas créer de nuisance pour le voisinage, l’activité du preneur ne devra jamais générer un un niveau sonore, mesuré à l’intérieur des locaux donnés à bail, supérieur à celui indiqué dans le rapport final d’impact.

— le rapport d’impact final sera annexé au bail et fera l’objet d’un avenant »,

— page 5 :

« Article 4 – Affectation des lieux loués

4.1. – Déclarations du preneur et du bailleur

Le preneur déclare qu’il entend exercer dans les lieux l’activité de café, bar, salon de thé.

Le bailleur autorise également, mais de manière accessoire à l’activité principale, la vente de tartines, planchez froides (charcuterie, fromages, sushis, mises en bouche).

Cette activité ne pourra être exploitée dans les locaux qu’après réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité de ceux-ci, travaux réglementés par l’article 7.2. du présent bail.

4.2. – Activités autorisée

Le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage de local commercial et pour l’exercice de l’activité reprise au paragraphe ci-dessus.

Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée au premier alinéa du paragraphe 4.1. En particulier, il ne pourra être exercé au sein de ce local aucune activité de restauration, brasserie et plat du jour, au-delà des exceptions mentionnées au paragraphe 4.1, et il ne pourra être exercé aucune activité de salle de concert, dancing, boîte de nuit, ou salle de spectacle ».

— page 6 :

« En cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts »,

— page 9 :

« 7.2 (…)

Le preneur reconnaît avoir été informé :

— que les locaux étaient actuellement aménagés en bureaux,

— qu’ils ne sont pas immédiatement exploitables au vu de l’activité autorisée à l’article 4.1.,

— qu’ils nécessitent donc des travaux d’adaptation et d’isolation, notamment phonique, afin de pouvoir permettre l’exploitation de l’activité visée à l’article 4.1 sans qu’il en résulte aucune gêne pour le voisinage. Le rapport acoustique Euro-dB (…) contient l’ensemble des préconisations de travaux à réaliser, que le preneur s’engage à respecter à la lettre. Notamment, le preneur s’engage à utiliser les matériaux et techniques indiquées par la société Euro-dB et le cabinet A2ca Architectes dans le rapport acoustique mentionné ci-dessus, et s’engage à effectuer ces travaux sous la direction d’un architecte DPLG. Ces travaux ne devront en aucun cas affecter la solidité de l’immeuble »,

« 12.1 – Modalités de jouissance des lieux

12.1.1 – Le preneur devra jouir des lieux loués raisonnablement.

Il veillera à ce que la tranquillité et le bon ordre de l’immeuble ne soient troublés ni par son fait, ni par celui de ses préposés, de ses fournisseurs ou de ses clients. Il devra notamment prendre toutes précautions pour éviter tous troubles de jouissance, notamment par le bruit et éventuellement les odeurs.

Il lui appartiendra de se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêté de police, règlements sanitaires et veiller au respect des règles d’hygiène, de salubrité etc.

(…)

12.1.2. En ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter.

12.1.3. Le preneur fera son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations quelconques nécessitées par l’exercice de son activité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de tout action en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l’exercice de cette activité.

(…)

12.1.5. (…)

L’ouverture des fenêtres donnant sur la cour intérieure devra être condamnée et le vitrage recouvert d’un film opaque de bonne qualité. Toute méconnaissance de cette obligation particulière étant susceptible de générer un trouble de jouissance important aux autres occupants de l’immeuble, un seul manquement constaté justifiera la résiliation du présent bail, ce que le preneur reconnaît et accepte compte tenu de la situation particulière des lieux loués ».

— page 13 :

« 12.2.1 – Respect du règlement de copropriété

Le preneur devra se conformer strictement aux stipulations du règlement de copropriété dont un exemplaire est annexé au présent bail (…).

Il est rappelé ici plus spécialement les stipulations de l’article 3.1.2. du règlement de copropriété que le preneur s’oblige à respecter.

Il y est spécifié que l’usage des appareils radio, télévision ou hifi est autorisé, sous réserve de l’observations des règlements de ville et de police, et sous réserve que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins. Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur du bien loué ou à l’extérieur. De même, le preneur ne pourra laisser faire aucun bruit provenant de son activité même si le bruit est réalisé par sa clientèle, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur du local.

Toutes les prescriptions du rapport acoustique Eudo-dB (…) devront être réalisées et tenues.

Il est cependant précisé que le respect des prescriptions contenues dans ce rapport sonore ne dédouane en rien le preneur s’il s’avère que son activité nuit au voisinage et en particulier aux occupants de l’immeuble. Cela comprend aussi la gêne qu’occasionneraient les clients situés sur le trottoir ou sur la voie publique. Le preneur prendra toutes les dispositions pour respecter l’article n°3.1.2 du règlement de copropriété.

(…)

12.2.3 – Surveillance du personnel

Le preneur devra exercer une surveillance constante sur son personnel, veiller à sa bonne tenue, faire en sorte qu’il ne stationne pas dans la cour de l’immeuble ni dans les autres lieux communs, et qu’il ne trouble pas les autres occupants de l’immeuble par des cris, des conversations, des chants ou de toute autre manière. Il est rappelé que la cour de l’immeuble ne peut servir que de sortie de secours et qu’elle ne peut être utilisée par le personnel pour leur [pause] cigarette ou autre.

(…)

12.2.9 – Exercice de l’activité

Le preneur ne pourra effectuer dans les locaux aucun travail bruyant de fabrication, de montage, d’emballage ou autre. Il n’emploiera, notamment, aucune machine ni aucun appareil qui produise des bruits ou des trépidations.

Sur un plan général, il devra prendre toutes précautions pour que l’exercice de son activité n’entraîne pour les autres occupants de l’immeuble ou pour les voisins aucun trouble de voisinage ».

Le commandement délivré à la demande de M. [V] [R] le 27 août 2024 à la société CP Invest mentionne divers manquements aux obligations découlant des stipulations du bail et vise la clause résolutoire figurant en page 22.

Il est manifeste que l’invocation de l’obligation de délivrance du bailleur d’un bien conforme à sa destination contractuelle ne peut trouver application à l’espèce. En effet, le bail est précis et sans équivoque sur la nature de l’activité autorisée, les travaux notamment d’isolation phonique incombant au preneur comme sur l’obligation d’exploiter l’activité autorisée, et pas une autre, sans troubler la tranquillité du voisinage.

Les éléments débattus témoignent de manquements manifestes et répétés de la part de la société CP Invest à ses obligations contractuelles.

L’invocation du respect des normes règlementaires concernant le niveau sonore n’est, à l’évidence, pas de nature à libérer la société CP Invest des stipulations strictes figurant au bail auxquelles elle a librement consenti.

L’invocation d'« agissements douteux », sans l’étayage d’éléments objectifs, ne relève que d’une appréciation subjective et est, de la même façon, inopérante pour éluder les obligations contractuelles à la charge du preneur.

Il ressort des pièces produites que, de façon manifeste, malgré la délivrance du commandement précité, la société CP Invest n’a pas observé le cadre contractuel fixé par le bail en cause, notamment s’agissant de l’activité autorisée et du respect de la tranquillité des occupants de l’immeuble.

A ce titre, il convient de souligner les nombreux éléments de preuve produits par les demandeurs permettant de caractériser la liberté prise par la défenderesse avec ses obligations contractuelles de façon répétée, persistante et manifeste, éléments provenant pour part de ses propres publications sur les réseaux sociaux.

Il est manifeste qu’elle n’a pas pris les mesures pertinentes pour se conformer à ses obligations dans le mois suivant la délivrance du commandement précité.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que, compte tenu des manquements manifestes à ses obligations contractuelles, le jeu de la clause résolutoire figurant au bail est acquis depuis le 27 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité ;

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société CP Invest de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient de prévoir une astreinte provisoire concernant l’expulsion passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance selon les modalités précisées au dispositif, dont la juridiction se réservera le contentieux de la liquidation.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité ;

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société CP Invest occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société CP Invest. Il convient de fixer, à compter du 28 septembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Vu l’article 835 du code de procédure civile et les stipulations précitées figurant en page 6 du bail liant les parties ;

En l’espèce, au vu des éléments soumis, sans que cela ne souffre contestation sérieuse au vu du caractère précis des stipulations précitées, il y a lieu d’allouer une provision à M. [V] [R] à valoir sur le dépôt de garantie à hauteur de 6 000 euros.

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, il y a lieu de prévoir que le montant des provisions sera assorti des intérêts moratoires à compter de la délivrance de l’assignation et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus par année.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les éléments soumis à la juridiction démontrent de façon manifeste que le défendeur a ignoré de façon prolongée, malgré les diligences renouvelées du bailleur à son endroit pour les lui rappeler, ses obligations contractuelles figurant de façon explicite au bail auxquelles il a consenti.

Par conséquent, la demande visant à suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Aucun commencement de preuve n’est exigé s’agissant des faits que l’expertise judiciaire est destinée à établir.

Il peut être opposé à un motif légitime le fait que le litige futur soit voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

Et, dès lors qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de cet article, il ne peut être opposé à une demande d’expertise qu’elle serait destinée à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve des faits utiles au succès de ses prétentions.

En l’espèce, la société CP Invest n’établit pas l’existence d’un motif légitime dès lors qu’il ressort de façon explicite et manifeste des éléments débattus versés aux débats qu’elle a manqué de façon prolongée à ses obligations contractuelles, notamment s’agissant du respect de la tranquillité du voisinage.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire qu’elle présente, qui s’apparente à une demande dilatoire au vu des éléments soumis à la juridiction.

Sur les dépens

Vu l’article 491 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il convient de condamner la société CP Invest aux dépens en y incluant les frais du commandement délivré le 27 août 2024.

Sur les frais irrépétibles

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, tenant compte des frais engagés pour faire constater divers manquements, il y a lieu de condamner la société CP Invest à verser la somme de 3 500 euros à M. [V] [R] au titre des frais irrépétibles. En revanche, la demande présentée par la défenderesse à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 14 décembre 2016 liant M. [V] [R] et société CP Invest concernant les locaux situés au sein de l’immeuble situé aux n°114 et n°[Adresse 2] et au n°[Adresse 5] [Localité 12] (Nord) au 27 septembre 2025 et correspondant aux lots n°13, n°21, n°26 et n°27 de cette copropriété ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CP Invest et de tout occupant de son chef des lieux situés dans les locaux précités concernés par le bail susvisé et, passé le délai d’un mois à compter la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire prononcée contre la société CP Invest de 250 euros (deux cents cinquante euros) par jour de retard pendant quatre mois ;

Se réserve le contentieux de liquidation de ladite astreinte ;

Autorise au besoin M. [V] [R] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 28 septembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [V] [R] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société CP Invest au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce compris la clause d’indexation, et, à défaut de paiement spontané, condamne la société CP Invest à payer à M. [V] [R] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause ;

Rejette la demande d’expertise judiciaire présentée par la société CP Invest ;

Condamne la société CP Invest à payer à M. [V] [R] une provision de 6 000 euros (six mille euros) à valoir sur le dépôt de garantie ;

Précise que le montant des provisions concernant des sommes échues au jour de la délivrance de l’assignation est augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année ;

Condamne la société CP Invest aux dépens, en ce compris les frais du commandement qui lui a été délivré à la demande de M. [V] [R] le 27 août 2024 ;

Condamne la société CP Invest à payer à M. [V] [R] 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la société CP Invest au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE