TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

PROCEDURES ORALES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/06229 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXVB

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LECOMTE SYNDIC

C/

[N] [S]

[O] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

En présence de [F] [A], greffier stagiaire et [T] [V], adjointe administrative ;

Audience des débats : 19 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LECOMTE SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par M^e Charlène ROCHER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [N] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, remis à personne, le syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 2] à Rennes, représenté par son syndic de copropriété en exercice, le Cabinet Lecomte Syndic, a assigné M. [N] [S] et son épouse, Mme [O] [K], devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 19 janvier 2026, aux fins de les voir condamner, en application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du statut de la copropriété, à lui payer solidairement :

— la somme de 5.689,02 € au titre de l’arriéré de charges et de frais arrêté au 5 juin 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4.401,89 € à compter de la signification du commandement de payer en date du 21 mai 2024 et sur le solde à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 156,98 € au titre du commandement de payer en date du 21 mai 2024,

— les dépens, outre la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que les époux [S] sont propriétaires des lots 9 et 11 correspondants à une cave et à un appartement, dans un immeuble dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 1], et soumis au statut de la copropriété.

Depuis plusieurs années, les défendeurs ne règlent pas leurs charges de copropriété.

Par pli recommandé avec accusé de réception du 18 mars 2025, le Syndic a mis en demeure les défendeurs de régler l’arriéré de charge d’un montant de 5.682,21 € selon décompte du même jour.

Un commandement de payer leur a été signifié le 21 mai 2024.

Suivant décompte arrêté au 5 juin 2025, les défendeurs seraient débiteurs de la somme de 5.846 € se décomposant comme suit :

— charges impayées : 5.181,02 €

— frais de relances et de recouvrement : 508 €

— commandement de payer : 156,98 €

Les défendeurs n’ont rien réglé.

C’est dans ces conditions que le syndic a fait délivrer l’assignation.

A l’audience du 19 janvier 2026, M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] n’étaient ni présents, ni représentés, ni excusés.

Le syndic es qualité de mandataire du syndicat de la copropriété, représenté par son avocat, a comparu et a déclaré s’en rapporter à ses conclusions, à savoir ses conclusions d’actualisation notifiées par RPVA le 9 décembre 2025 et également signifiées à M. et Mme [S] le 18 décembre 2025 par acte de commissaire de justice, pour actualiser le montant de sa créance en principal à la somme de 7.164,89 €, et a maintenu ses autres demandes, et il a déposé son dossier de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété de M. [S] et de Mme [K], ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale des 28 septembre 2023 et 20 juin 2024, et les contrats de syndic pour les périodes du 1er juin 2024 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier au 31 décembre 2026, ayant désigné le Cabinet Lecomte Syndic.

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges (pièces 6 à 18), ainsi que les pièces justifiant des relances (pièce s 19 et 20), et le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’année 2023 (pièce 22 de son bordereau).

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] à régler la somme de 7.164,69 € suivant relevé de compte du 8 décembre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.689,02 € à compter de la date de l’assignation du 8 juillet 2025, sur la somme de 4.401,89 € à compter de la signification du commandement de payer en date du 21 mai 2024 et sur le solde à compter de la signification des conclusions du 18 décembre 2025.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sera ordonnée.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de M. et Mme [S] à leur obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [S], parties perdantes, doivent supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

— CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE1 [Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic de copropriété, la société CABINET LECOMTE SYNDIC, la somme de 7.164,69 €, au titre de leurs charges impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.689,02 € à compter de la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, sur la somme de 4.401,89 € à compter de la signification du commandement de payer du 21 mai 2024 et sur le solde à compter de la signification des conclusions du 18 décembre 2025,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE1 A [Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic de copropriété, la société CABINET LECOMTE SYNDIC, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 mai 2024, soit la somme de 156,98 €,

— CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [O] [K] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE1 A [Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic de copropriété, la société CABINET LECOMTE SYNDIC, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE