TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/03951 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [G] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, l’OPH d'[Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] un logement à usage d’habitation F3 étage 12 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 307,97 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 4 juin 2024 à Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer dans les 6 semaines les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1510,37 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H], chacun par procès-verbal remis à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] au paiement :

— de la somme de 1510,37 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience qui s’est tenue le 27 mars 2025, la Société d’Economie Mixte Locale Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [V] [P], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2894,07 euros, hors frais. La bailleresse a fait état du non-respect de l’engagement de règlement du mois de février 2025, d’un règlement de 800 euros au titre du mois courant et par ailleurs d’un montant de SLS annulé. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 96 euros mensuellement en plus du loyer pour apurer la dette ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [R] [H], comparant, a reconnu le montant de la dette et déclaré avoir eu des frais d’hospitalisation outre ses propres problèmes de santé. Il a déclaré par ailleurs être en recherche d’emploi en qualité de chef cuisinier et percevoir une indemnisation au chômage de 1200 euros et Madame 400 euros outre 200 euros de prestations sociales. Il a fait état d’une seule autre dette de 120 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement à concurrence de 96 euros par mois.

Madame [G] [H], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mentionne que la famille ne s’est pas présentée au rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2021 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 1510,37 euros.

Le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail.

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] avaient jusqu’au 5 août 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l’expiration de 2 mois.

Entre le 4 juin 2024 et le 5 août 2024 à 24 heures, il a procédé à un règlement total de 1141,21euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte mentionnant un solde débiteur de 4.521,10 euros et démontrant que Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (298,69 euros) relevant éventuellement des dépens, de 25 euros de frais de pénalités et 1303,34 euros de montant de SLS annulé, la somme de 2.894,07 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] ne contestent pas le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Mariés, ils seront tenus solidairement au paiement de la dette.

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2.894,07 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1510,37 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] sollicitent des délais de paiement à concurrence mensuellement de 96 euros, la demanderesse consentant à l’échelonnement de la dette sur cette base et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi qu’il est dit ci-dessus, il ressort du relevé de la reprise au mois de mars courant de règlement pour un montant supérieur à celui du loyer.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024, celui de l’assignation du 8 août 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 3 août 2021 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais d’une part, et Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation F3 étage 12 situé [Adresse 4] [Localité 2], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.894,07 euros incluant l’échéance du mois de février 2025, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1510,37 euros, et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités successives de 96 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

PRECISE que Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] pourront verser une somme supérieure à celle prévue dans le présent plan d’apurement, si leur situation financière le permet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] soient solidairement condamnés à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024, le coût de l’assignation du 8 août 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,