N° RG 23/02457 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM6Q – décision du 21 Mai 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

N° RG 23/02457 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM6Q

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE MOULIN MARTIN

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 530 776 228, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [J]

Profession : Architecte

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS

MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 18 décembre 2024,

Puis, la présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 19 Mars 2025 puis le délibéré a été prorogé au 21 Mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur Olivier GALLON ,

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Pesme à : Me [Localité 4]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 3 juillet 2023, la SCI Le Moulin Martin a assigné Monsieur [R] [J] et la mutuelle des architectes français assurances (MAF) devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, leur condamnation in solidum au paiement des sommes de :

—  30 772,28 euros au titre des travaux d’isolation des murs intérieurs

—  4716 euros au titre de la pose d’un produit hydrofuge

—  69 700 euros au titre du préjudice locatif

—  4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI le Moulin Martin fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— il a été décidé de faire procéder à d’importants travaux de rénovation permettant de créer quatre logements locatifs

— les travaux ont été réceptionnés par lots le 31 janvier 2012 sans réserve en relation avec le présent litige

— des locataires se sont plaints en novembre 2017 d’infiltrations engendrant une importante humidité à l’intérieur de leur logement et ces problèmes s’aggravant ont quité le logement en février 2018 sans préavis

— les désordres ont été signalés à la société [C], chargée du lot 1 gros oeuvre et ravalement, en juin 2017

— l’expert judiciaire a relevé des taux d’humidité compris entre 20 et 100% et confirmé que les différentes taches constatées provenaient d’une humidification du mur

— ce dernier a également indiqué que la question de la réaction de 70 cm de maçonnerie froide et plus ou moins humide au fil de l’année aurait due être posée par le concepteur architecte

— les travaux de rénovation ont été conçus et réalisés sans étude thermique

— selon l’expert, l’origine du problème est essentiellement thermique

— selon analyse de l’expert judiciaire, les travaux de rénovation ont créé les conditions propices au développement de l’humidité récurrente

— la responsabilité du maître d’oeuvre est engagée sur le fondement de la responsabilité décennale et subsidiairement sur un fondement contractuel, en l’absence de conseils qui auraient du conduire à faire réaliser une étude thermique et à attirer son attention sur les conséquences possibles d’une absence d’isolation intérieure quant au point de rosée

— plusieurs entreprises lui ont indiqué qu’elles refusaient d’intervenir pour effectuer une isolation risquant d’enfermer l’humidité dans le mur

— l’expert n’a pu faire valider aucun devis de reprise, aucun professionnel n’acceptant la solution préconisée

— le bien, pouvant être loué 900€/mois, ne peut l’être actuellement en raison de l’humidité en différents endroits

— Monsieur [J] avait la charge des documents de conception générale et la direction du chantier

— une isolation thermique était prévue au CCTP par l’architecte et l’absence de réalisation de cette prestation, avec inexistence d’isolation thermique sur les parois intérieures de la tour, a entraîné l’humidité

— la preuve de l’immixtion fautive du maître de l’ouvrage n’est pas rapportée

— les plans réalisés par le gérant de la SCI, décédé depuis et non professionnel du bâtiment, ne sont pas critiqués par l’expert judiciaire

— ce dernier critique la suppression de l’isolation du rez de chaussée prévue au CCTP et l’absence d’isolation

— le gérant de la SCI n’a jamais demandé expressément la suppression de l’isolation en rez de chaussée, qui relève de la seule responsabilité du maître d’oeuvre

— l’humidité rend l’ouvrage impropre à sa destination

— l’humidité et les moisissures présentent un risque pour la sécurité des personnes

— la responsabilité contractuelle de droit commun du maître d’oeuvre est subsidiairement engagée

— l’architecte avait une mission de conception générale et a manqué à ses obligations en ne conseillant pas au maître d’ouvrage une isolation thermique adéquate pour la réhabilitation du moulin et en ayant supprimé l’isolation prévue au CCTP en rez de chaussée

N° RG 23/02457 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM6Q – décision du 21 Mai 2025

Monsieur [R] [J] et la mutuelle des architectes français assurances (MAF) concluent au débouté des demandes formées par la SCI le Moulin Martin et sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils demandent la limitation du montant des condamnations aux sommes retenues par l’expert judiciaire et qu’il soit dit que la MAF ne sera tenue que dans les limites de son contrat et notamment que les plafonds de garantie et la franchise contractuelle seront opposables à la SCI le Moulin Martin.

Monsieur [R] [J] et la mutuelle des architectes français assurances (MAF) exposent notamment que :

— le gérant de la SCI était un professionnel du bâtiment en sa qualité de dessinateur en bâtiment et VRD et s’était réservé les relevés, les plans y compris les plans de démolition

— il n’y a pas eu de contrôleur technique et d’assurance dommages ouvrage

— l’expert judiciaire a déterminé la cause des désordres constatés comme consistant en un manque d’isolation thermique intérieure périmétrique et continue, permettant de déplacer le point de rosée dans l’extérieur du mur et dans l’isolant

— l’isolation avait été prévue initialement dans le CCTP établi par l’architecte

— le doublage des murs extérieurs autres que ceux prévus à l’article 2.5.2 a été supprimé par une intervention du maître de l’ouvrage auprès de l’entreprise

— le gérant de la SCI a fait réaliser les études de charpente remises à Monsieur [J] pour l’établissement de son CCTP et a préparé puis déposé le dossier de demande de permis de construire

— Monsieur [J] n’est intervenu qu’au stade de l’établissement du [3]

— en cours de chantier, selon comptes-rendu de chantier, il a été expressément demandé par le maître d’ouvrage la suppression du doublage isolant du rez de chaussée

— l’architecte n’a pu s’opposer à cette demande

— le maître d’ouvrage professionnel a réceptionné les travaux sans la moindre réserve

— les désordres dénoncés n’affectent pas la solidité de l’ouvrage et en rendent pas l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination

— la SCI, au regard des compétences de son cogérant, a limité la mission de l’architecte et la conception lui a été retirée

— alors que Monsieur [J] avait prévu le doublage thermique dans le CCTP, le concepteur l’a retiré du marché de l’entreprise

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 30 octobre 2024, avant renvoi à cette date à l’audience du 18 décembre 2024 vraisemblablement en lien avec l’arrêt de travail d’un magistrat de la première chambre civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Un contrat d’architecte pour travaux existants a été conclu les 24 mars 2010 (contrat d’architecte pour travaux sur existants partie 2 : cahier des clauses générales) et 17 mars 2011 (partie 1 du même contrat : cahier des clauses particulières) entre la SCI Le Moulin Martin, représentée par ses gérants, Monsieur et Madame [X], maître d’ouvrage, et Monsieur [R] [J] en sa qualité d’architecte, concernant une opération de rénovation et d’aménagement d’un bâtiment dont la destination était “atelier, moulin” et dont la restructuration était prévue pour création de quatre logements à usage locatif, avec une enveloppe financière prévisionnelle de 438 783 euros TTC pour le maître de l’ouvrage et une évaluation des frais et honoraires de l’architecte à la somme de 24 836,81 euros TTC. La mission de l’architecte était contractuellement définie comme concernant la phase 3 (conception du projet et direction des travaux avec limitation aux éléments suivants : dossier de consultation des entreprises, mise au point des marchés de travaux, direction de l’exécution des contrats travaux, assistance aux opérations de réception).

N° RG 23/02457 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM6Q – décision du 21 Mai 2025

Les travaux en cause ont débuté le 4 avril 2011, après un premier compte-rendu de chantier en date du 17 mars 2011.

Le 31 janvier 2012, un procès-verbal de réception avec réserves a été signé concernant le lot numéro 1 (démolition-gros-oeuvre-VRD-ravalement, lot confié à l’entreprise [C]) par le maître d’oeuvre, Monsieur [J], en présence de l’entrepreneur et du représentant légal du maître de l’ouvrage, avec deux réserves selon compte-rendu numéro 36 du 31 janvier 2012 (finir le carrelage entrée 30x30 avec les plinthes; pose de carrelage 50x50 sous l’escalier ; finir le joint de carrelage et mur appartenant au rez de chaussée; reprendre le soubassement de la tour à droite de la porte d’entrée logement suite aux travaux).

Le 10 avril 2012, un procès-verbal de mainlevée des réserves a été signé entre le maître d’oeuvre, Monsieur [J], et la SARL [U] [C], en présence du représentant légal du maître de l’ouvrage, les prestations objet des réserves pour le lot numéro 1 ayant été exécutées.

Il est établi et non contesté que le locataire de l’un des quatre logements concernés par les travaux de rénovation et restructuration, titulaire d’un contrat de bail depuis le 28 mai 2017, avec effet au 1er juillet 2017, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 910 euros charges comprises, pour un logement situé au deuxième étage, a informé son bailleur, la SCI le Moulin Martin, par courrier électronique du 24 novembre 2017, du constat pour la première fois à cette date d’une forte odeur d’humidité, de traces sur le mur très apparentes et également d’une grande trace d’humidité derrière le radiateur. La SCI le Moulin Martin a à cet égard indiqué le 27 novembre 2017 notamment à l’entreprise [C] et à Monsieur [J], outre évocation du problème d’humidité affectant ainsi le deuxième étage et déjà les troisième et quatrième étages de la tour du moulin, que le problème récurrent d’infiltration persistait.

A ces dates, la SCI le Moulin Martin avait déjà déclaré le 15 mai 2017 auprès de Groupama assurances, assureur de la SARL [C], le sinistre survenu après rénovation de l’ancien moulin de pierre, sa déclaration de sinistre mentionnant l’apparition d’une humidité de plus en plus importante dans les murs principalement au niveau du 3ème étage de la tour rendant le logement insalubre. Il apparaît également que les malfaçons en cause avaient été signalées à l’entreprise [C] le 7 juin 2017 par la SCI le Moulin Martin.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 26 août 2021, ordonné par décision du tribunal judiciaire en date du 13 janvier 2020 et rendu consécutivement à ces désordres d’humidité, avec concentration de la mission d’expertise à la seule difficulté d’humidité de l’appartement en triplex situé dans la tour, qu’a été constatée et retenue la présence d’une humidité de masse du mur du moulin de 70 cm d’épaisseur, humidité inégalement répartie dans la hauteur de la tour, que tous les murs d’étage de la tour ne sont pas prévus isolés thermiquement. L’expert judiciaire a mentionné à cet égard que les explications et justifications concernant la suppression de la prestation d’isolation thermique initialement prévue dans le CCTP par l’architecte, prestation non réalisée, ces deux éléments étant constants au vu également des pièces versées aux débats, étaient confuses et différentes selon l’architecte, le plaquiste, le maçon et surtout le maître d’ouvrage. Il sera précisé et retenu que la preuve de ce que le maître de l’ouvrage, en particulier le gérant désormais décédé de la SCI le Moulin Martin, serait un professionnel de l’immobilier n’est aucunement rapportée, les professions antérieurement exercées par ce dernier étant certes en lien avec ce domaine d’activité mais sans qu’il ne dispose des compétences techniques et professionnelles nécessaires pour être qualifié comme tel en matière de rénovation d’un immeuble.

L’expert judiciaire a conclu au fait que l’inexistence d’isolation thermique sur les parois intérieures de la tour avait entraîné un déplacement du point de rosée, usuellement dans l’épaisseur de la maçonnerie, vers la peau intérieure des 70 cm de mur de la tour, insistant sur le fait que ce phénomène était contrôlable dans une épaisseur de maçonnerie de 70 cm, hypothèse d’espèce, naturellement poreuse par ses pierres rejointoyées, “sous réserve d’isoler thermiquement la face intérieure du logement” et insistant également sur le fait qu’il n’y avait pas eu d’étude thermique dans le projet de rénovation. L’expert judiciaire s’est par ailleurs prononcé, de façon pertinente au regard des compétences techniques respectives des parties, en particulier en matière thermique, existantes pour l’architecte maître d’oeuvre mais non pour le maître de l’ouvrage, et au regard des particularités naturelles de la pierre du bâtiment rénové, sur le fait que le maître d’oeuvre aurait dû être plus prudent en acceptant de laisser des maçonneries brutes dans une habitation dont les caractéristiques thermiques et aérauliques avaient été considérablement modifiées. En outre, même si la lecture des comptes-rendus de réunions de chantier ne permet pas de retenir de façon certaine, au contraire, que le maître d’ouvrage aurait en cours de chantier demandé la suppression du doublage isolant au rez de chaussée, le maître d’oeuvre en démontre aucunement s’être opposé à une telle modification et devait en tout état de cause, en dernier lieu lors de la réception de l’ouvrage, attirer l’attention, compte tenu de ses connaissances techniques et des conséquences prévisibles, d’autant plus que la destination locative des logements était connue et prévue dès la conclusion du contrat d’architecte, du maître de l’ouvrage principalement et également de l’entreprise en charge du lot numéro 1 sur la nécessité de prévoir une isolation thermique intérieure.

La responsabilité de Monsieur [J] en sa qualité de maître d’oeuvre est établie et sera retenue, en application des dispositions de l’article 1792 du code civil. En effet, l’humidité telle que constatée et qui ne peut que perdurer sauf réalisation des travaux d’isolation thermique nécessaires, ne permet pas la mise en location, compte tenu des conséquences en terme de santé et de possibilité d’occuper de façon effective, complète et totale, les lieux en cause.

Il est justifié du coût des travaux nécessaires à hauteur de la somme totale de 35 488,28 euros, selon devis de l’EURL SEPPP en date du 17 mars 2022, d’un montant de 30 772,28 euros, portant sur les travaux d’isolation des murs intérieurs de la tour, et devis de la SARL Goueffon rénovation en date du 18 mars 2022 d’un montant de 4716 euros portant sur les travaux d’application d’un hydrofuge, nécessaires aux travaux précités.

Monsieur [J], en sa qualité d’architecte maître d’oeuvre, et la mutuelle des architectes français assurances (MAF) seront condamnés in solidum au paiement de cette somme de 35 488,28 euros au titre des travaux d’isolation des murs intérieurs et d’application d’un produit hydrofuge, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La SCI Moulin Martin sollicite également l’indemnisation d’un préjudice locatif, sur la base d’une location pour la somme mensuelle de 900 euros, montant quasi conforme à la location selon contrat du 28 mai 2017 cité ci-dessus concerné par un loyer mensuel de 850 euros hors charges, et pour les années 2018 à 2024 inclus. Si ce préjudice est établi jusqu’à la date du 1er juillet 2020, date de fin prévisible de ce contrat, en l’absence de présence d’un locataire depuis le 18 février 2018, il ne peut pour autant être retenue de façon certaine l’existence d’un préjudice locatif, en l’absence de preuve certaine d’une location effective pour la totalité de la période objet de la demande. La somme de 23 800 euros sera allouée à la SCI Moulin Martin au titre du préjudice locatif, avec condamnation in solidum des défendeurs et intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 26 août 2021,

Condamne in solidum Monsieur [R] [J], en sa qualité d’architecte maître d’oeuvre, et la la mutuelle des architectes français assurances (MAF) à payer à la SCI Le Moulin Martin, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les sommes de :

—  35 488,28 euros au titre des travaux d’isolation des murs intérieurs et d’application d’un produit hydrofuge

—  23 800 euros au titre de son préjudice locatif

Déboute la SCI Le Moulin Martin du surplus de ses prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne in solidum Monsieur [R] [J], en sa qualité d’architecte maître d’oeuvre, et la la mutuelle des architectes français assurances (MAF) à payer à la SCI Le Moulin Martin la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [R] [J], en sa qualité d’architecte maître d’oeuvre, et la mutuelle des architectes français assurances (MAF) in solidum, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP GUILLAUMA-PESME§JENVRIN, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, présidente et Olivier GALLON, greffier

Le greffier La présidente