TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

6ème chambre civile

N° RG 25/02030 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMBZ

N° JUGEMENT :

AC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER

la SCP LACHAT MOURONVALLE

la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 11 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [V] [R] [W] veuve [J]

née le 28 Septembre 1968 à [Localité 11] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [K] [S] [J]

née le 12 Août 2001 à [Localité 7] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [O] [Y] [J]

né le 05 Juillet 2004 à [Localité 7] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [X] [B] [J]

né le 08 Juillet 2006 à [Localité 9] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Madame [Z] [I] EPOUSE [D]

née le 23 Septembre 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charlotte DESCHEEMAKER de la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [E] [D]

né le 11 Mars 1973 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charlotte DESCHEEMAKER de la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER, avocats au barreau de GRENOBLE

Maître [N] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 12 Juin 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Adrien CHAMBEL, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 11 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 19 mars 2024 instrumenté par Maître [N] [H], Mme [Z] [I] épouse [D] et M. [E] [D] ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme [V] [W] veuve [J], de Mme [K] [J], de M. [O] [J] et de M. [X] [J], mineur au moment de la vente, portant sur un bien immobilier cadastré section AS [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au [Adresse 2] à [Localité 12] ainsi que les biens mobiliers le composant, à hauteur de 490.000 euros. La promesse unilatérale de vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour les bénéficiaires avant le 8 septembre 2024.

La promesse unilatérale de vente prévoyait, en outre, le versement d’une indemnité d’immobilisation du bien s’élevant à la somme de 49.000 euros, à charge pour les bénéficiaires de procéder au versement de la somme de 24.500 euros entre les mains de Maître [H] avant le 30 avril 2024. Les consorts [W] et [J] ont procédé au versement de cette somme.

Les consorts [W] et [J] ont produit deux attestations en date des 31 mai 2024 et du 12 juin 2024 de deux banques distinctes leur refusant l’octroi d’un prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 octobre 2024, retournée avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse », le conseil des consorts [W] et [J] a adressé une mise en demeure de procéder à la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux consorts [D] et [I].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2025, M. [X] [J] a exercé son droit de rétractation de la promesse de vente conclue le 19 mars 2024.

Par acte du 27 mars 2025, les consorts [W] et [J] ont fait assigner les consorts [D] et [I] et Maître [N] [H] devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin, notamment, que l’indemnité d’immobilisation leur soit restituée.

Par ordonnance du 11 mars 2025, les consorts [W] et [J] ont été autorisés à assigner à jour fixe, le 12 juin 2025, les consorts [D] et [I] et Maître [N] [H].

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 12 juin 2025, reprenant les prétentions et moyens contenus dans leurs dernières écritures, les consorts [W] et [J], sollicitent de voir prononcer :

— le rejet des prétentions de Maître [H] tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de la demande formée par les consorts [W] et [J],

— le rejet des prétentions des consorts [D],

— la restitution de la somme de 24.500 euros versée entre les mains du séquestre, Maître [H], au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— en tant que de besoin, la condamnation des consorts [D] et [I] et Maître [H] à leur verser la somme de 24.500 euros, au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains de Maître [H],

— la condamnation des consorts [D] et [I] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation, in solidum, des consorts [D] et [I] et de Maître [H] à leur verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation, les consorts [W] et [J], se prévalant des dispositions de la loi SRU, font valoir, d’une part, que M. [P] [J], mineur au jour de la conclusion de la promesse de vente, a valablement exercé son droit de rétraction puisqu’il n’avait pas été destinataire de la notification de la promesse de vente alors qu’il était devenu majeur. Les consorts [W] et [J] considèrent que la notification faite à Mme [V] [W] est indifférente, n’ayant pas été effectuée en sa qualité d’administratrice légale de M. [P] [J].

D’autre part, les consorts [W] et [J], se fondant sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, font valoir que la condition suspensive de la promesse unilatérale de vente ne s’est pas réalisée, en ce que l’octroi d’un prêt leur a été refusé par deux établissements bancaires. Ils ajoutent que les promettants ne les ont pas mis en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt, suivant une clause de la promesse unilatérale de vente (page 10). En réponse à l’argumentation des consorts [D] et [I] selon laquelle les demandes de crédits n’ont pas été effectuées par l’ensemble des bénéficiaires de la promesse de vente, les consorts [W] et [J] expliquent que les enfants de Mme [V] [W] sont sans ressources ou mineurs, de sorte que leur engagement n’aurait eu aucune incidence sur l’octroi d’un prêt.

A l’appui de leur demande d’octroi de dommages et intérêts, les consorts [W] et [J] soutiennent que le comportement des consorts [D] et [I], en n’exécutant pas le contrat de bonne foi, leur a causé un préjudice financier, la somme séquestrée ne leur ayant pas été restituée.

En réponse à la demande reconventionnelle des consorts [D] et [I] de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation, les consorts [W] et [J] font valoir que la promesse de vente a été anéantie par la rétraction de M. [P] [J] et que les consorts [D] et [I] ont fait preuve de mauvaise foi, en n’informant pas leurs cocontractants de leur changement d’adresse et en contractant une nouvelle promesse de vente le 9 septembre 2024 sur le même bien alors que la promesse de vente initiale n’était pas caduque.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 juin 2025 et reprises à l’audience du même jour, les consorts [D] et [I] sollicitent de voir prononcer :

> à titre principal :

— le rejet des prétentions formulées par les consorts [W] et [J] à leur encontre,

— la condamnation des consorts [W] et [J] à leur verser la somme de 49.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

> à titre subsidiaire :

— la condamnation des consorts [W] et [J] à leur verser la somme de 48.000 euros au titre de la clause pénale,

— la restitution de la somme de 24.500 euros versée entre les mains du séquestre, Maître [H], au titre de l’indemnité d’immobilisation,

> à titre plus subsidiaire :

— la condamnation de Maître [H] à verser aux consorts [D] [I] la somme de 49.000 euros au titre de la perte de chance,

> en tout état de cause :

— la condamnation, in solidum, des consorts [W] et [J] à leur verser la somme de 5.000 euros, soit 2.500 euros à chacun d’entre eux, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

— subsidiairement, la condamnation de Maître [N] [H], notaire, au paiement de la somme de 5.000 € au bénéfice de Monsieur [E] [D] et de Madame [Z] [I] épouse [D], soit 2.500 € chacun, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.

Au soutien de leur demande de rejet de la demande de restitution formulée par les consorts [W] et [J], les consorts [D] et [I] se prévalent de plusieurs jurisprudences aux termes desquelles, d’une part, la clause pénale prévue dans un contrat, conditionné à l’octroi d’un prêt, trouve à s’appliquer lorsque la demande de prêt ne respecte pas les conditions prévues au contrat et, d’autre part, la preuve des diligences accomplies incombe aux bénéficiaires de la promesse de vente. Ils font valoir qu’en l’occurrence les demandes de prêt ont été formulées par Mme [V] [W] seule, et non au nom de l’intégralité des bénéficiaires de la promesse de vente, avant le 8 juillet 2024 et sans sûreté réelle, contrairement à ce que prévoyait la promesse. Les consorts [D] et [I] en concluent que la non-réalisation de la vente est imputable aux consorts [W] et [J].

En réponse aux affirmations de la demanderesse selon lesquelles la promesse a été anéantie du fait de la rétractation de M. [X] [J] le 30 janvier 2025, les consorts [D] et [I] soutiennent, en application des articles 382 et suivants du code civil ainsi que de l’article 496 du même code, que la notification de la promesse de vente a été faite à la représentante légale de M. [X] [J], Mme [V] [W], et qu’ainsi, la promesse de vente était déjà caduque au moment de la rétraction de M. [X] [J], faute pour les bénéficiaires d’avoir levé l’option dans le délai stipulé à la promesse de vente.

Au soutien de leur demande de condamnation des consorts [W] et [J] à leur verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, les consorts [D] et [I] font valoir que les dispositions contractuelles prévoyaient le versement d’une telle somme en intégralité en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte. Ils ajoutent qu’une clause pénale prévoyait le versement de la somme de 48.000 euros en cas de non-réitération de l’acte du fait du comportement d’une partie, sachant que non réalisation de la condition suspensive est imputable aux consorts [W] et [J].

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit aux demandes des consorts [W] et [J], les consorts [D] et [I] soutiennent que Maître [H], notaire instrumentaire de l’acte, n’a pas accompli les diligences auxquelles il était tenu, leur causant un préjudice se traduisant par une perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 49.000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2025 par RPVA et reprises à l’audience du 12 juin 2025, Maître [H] sollicite de voir prononcer :

> à titre principal :

— l’irrecevabilité des demandes des consorts [W] et [J],

— l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formulées par les consorts [D] et [I] à l’encontre de Maître [H],

— la condamnation des consorts [W] et [J] au versement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

> à titre subsidiaire :

— le rejet des demandes formulées par les consorts [W] et [J] à l’encontre de Maître [H],

— le rejet des demandes formulées par les consorts [D] et [I],

— la condamnation de la partie succombante aux dépens.

Maître [H] expose que l’action est irrecevable en application des clauses compromissoires contenues dans la promesse unilatérale de vente, prévoyant qu’en cas de litige, les consorts [W] et [J] ainsi que les consorts [D] et [I] devaient à avoir recours à une conciliation ou à une médication avant toute instance judiciaire, sous peine d’irrecevabilité.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions des consorts [W] et [J] à son encontre, Maître [H] soutient qu’il a procédé à la notification de la promesse de vente à M. [X] [J], par le biais de son administratrice légale en date du 25 mars 2024, Mme [V] [W], laquelle n’a jamais manifesté l’intention de se rétracter, ni en son nom propre ni en sa qualité d’administratrice légale. Il soutient qu’il n’était ainsi pas tenu de procéder à la notification de la promesse au jour de la majorité de M. [X] [J], au 8 juillet 2024, d’autant que les refus de prêt communiqués par [V] [W] à son conseil et qui fondaient son refus de réitérer l’acte authentique étaient antérieurs au 8 juillet 2024. Par ailleurs, Maître [H], se prévalant notamment des dispositions de l’article 1960 du code civil, des stipulations de la promesse de vente et d’une jurisprudence selon laquelle le notaire ne doit pas se faire juge de la réunion des conditions de la restitution de l’indemnité séquestrée, fait valoir qu’en cas de désaccord des parties sur la restitution d’une telle indemnité, l’étude séquestre ne peut se départir de la somme litigieuse, de sorte qu’aucune condamnation financière ne pourrait être prononcée à son encontre.

En réponse à la demande des consorts [D] et [I] de les garantir de leur condamnation, Maître [H] considère, d’une part, que le mécanisme de l’indemnité d’immobilisation concerne exclusivement les rapports entre les parties et, d’autre part, que le notaire ne peut être tenu responsable du choix des bénéficiaires de ne pas poursuivre l’acquisition du bien. Ainsi, Maître [H] soutient qu’il a accompli les diligences auxquelles il était tenu et qu’en tout état de cause, il ne peut être condamné au versement d’une somme équivalent à l’indemnité d’immobilisation, nonobstant la faute qu’il aurait pu commettre. Maître [H] ajoute que sa responsabilité, si elle devait être engagée, ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance, laquelle devant être réelle et sérieuse, ne pouvant ainsi s’établir à hauteur de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité des prétentions des consorts [W] et [J] et [D] et [I]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, l’article 1199 du code civil prévoit, notamment, que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

En l’espèce, si Maître [H] se prévaut de deux clauses de la promesse unilatérale de vente intitulées « MEDIATION » et « CONCILIATION », il est constant que cette convention a été conclue entre les consorts [W] et [J] et les consorts [D] et [I], de sorte que malgré sa qualité d’instrumentaire, il demeure tiers au contrat.

Il en résulte qu’il ne peut les opposer aux parties.

Par conséquent, les demandes des consorts [W] et [J] et des consorts [D] et [I] doivent être déclarées recevables.

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation des consorts [W] et [J]

Aux termes de l’article 1103 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 382 du code civil, l’administration légale appartient aux parents. Si l’autorité parentale est exercée en commun par les deux parents, chacun d’entre eux est administrateur légal. Dans les autres cas, l’administration légale appartient à celui des parents qui exerce l’autorité parentale.

Par ailleurs, l’article 1304 du code civil prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain ; cette condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dans le cas d’une promesse de vente conclue sous condition suspensive d’octroi d’un emprunt, il appartient à l’emprunteur de démontrer s’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, il est d’une part établi par Maître [H] que la promesse de vente a bien été notifiée, par courrier recommandé électronique, à Mme [V] [W], ce que les demandeurs ne contestent d’ailleurs pas, sachant que Mme [V] [W], l’avait signée en son nom propre, mais également en qualité de représentante légale, de ces enfants alors mineurs, dont [X] [J]. L’absence de notification de l’acte fait à l’intéressée en qualité d’administratrice légale est donc indifférente, de sorte que le délai de rétractation a effectivement commencé à courir à compter du 26 mars 2024, et qu’il était échu au 30 janvier 2025.

D’autre part, s’agissant du respect par les consorts [W] et [J] de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il résulte des attestations des deux établissements bancaires qu’ils ont sollicités datées du 31 mai 2024 et du 12 juin 2024, que seule Mme [V] [J] s’était présentée en qualité d’emprunteuse, ce qui contrevenait à la promesse unilatérale, qui prévoyait que " la demande de prêt pourra être déposée qu’à partir du 08 juillet 2024 à la majorité de Monsieur [X] [J] ", précisément afin d’augmenter les chances d’octroi d’un prêt au bénéfice des demandeurs.

Les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente n’ont donc pas sollicité un prêt selon les modalités précisées à la promesse de vente, de sorte que l’accomplissement de la condition suspensive leur est pleinement imputable et que leur demande en ce sens ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, la demande des consorts [W] et [J], tendant à se voir restituer la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, à hauteur de 24.500 euros, entre les mains de Maître [H], doit être rejetée.

Il n’y a en conséquence pas lieu de statuer sur la demande de versement de dommages et intérêts formulée par les consorts [W] et [J].

Sur la demande de versement du solde de l’indemnité d’immobilisation des consorts [D] et [I]

Aux termes de l’article 1103 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, il résulte des termes du contrat (p. 24) que :

— " le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (24 500,00 €) devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard dans les 10 jours de l’expiration du délai de validité de la promesse de vente, si le BENEFICIAIRE se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées c’est-à-dire à défaut de levée d’option des présentes dans les conditions stipulées aux présentes ",

— « b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option ».

La promesse a bien produit ses effets et, du fait des agissements des bénéficiaires, la condition est réputée accomplie, sachant que la circonstance que les consorts [D] et [I] aient procédé à la vente de leur bien avant l’expiration de la promesse est indifférente.

Il en résulte que les consorts [W] et [J] seront condamnés à verser aux consorts [D] et [I] la somme de 24.500 euros, au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [W] et [J], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens exposés par les consorts [D] et [I] et Maître [H].

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [W] et [J], condamnés aux dépens, devront verser aux consorts [D] et [I] une somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 3.000 euros. Ils devront également verser une somme de 2.000 euros à Maître [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE RECEVABLES les prétentions de Mme [V] [W], Mme [K] [J], M. [O] [J] et M. [X] [J] et de Mme [Z] [I] et M. [E] [D] ;

ORDONNE à Maître [N] [H] de verser à Mme [Z] [I] et M. [E] [D] la somme de 24.500 euros sous séquestre, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], Mme [K] [J], M. [O] [J] et M. [X] [J] à verser à Mme [Z] [I] et M. [E] [D] la somme de 24.500 euros, au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], Mme [K] [J], M. [O] [J] et M. [X] [J] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], Mme [K] [J], M. [O] [J] et M. [X] [J] à verser à Mme [Z] [I] et M. [E] [D] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [W], Mme [K] [J], M. [O] [J] et M. [X] [J] à verser à Maître [N] [H] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus toutes autres demandes des parties ;

Jugement rédigé avec la participation de M. [G] [A], auditeur de justice

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT