TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [D]

Préfet de PARIIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT5G

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT5G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2012, l’ établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [O] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 654,20 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3959,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [D] le 11 mars 2025.

Par assignation du 31 juillet 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [O] [D] et tous occupants de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  8509,21 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 décembre 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de [Localité 3],50 euros au 30 novembre 2025. Il a précisé qu’il n’y avait aucun paiement depuis le mois d’avril 2025.

Assigné à étude, M. [O] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 12 décembre 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a communiqué un décompte actualisé.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3959,67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [O] [D] s’est maintenu dans les lieux et il sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 mai 2025. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 30 novembre 2025, M. [O] [D] lui devait la somme de [Localité 3],50 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de novembre 2025 incluse.

M. [O] [D], absent à l’audience, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8509,21 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamnée à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2012 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH et M. [O] [D] concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2], est résilié depuis le 11 mai 2025,

ORDONNE à M. [O] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de [Localité 3],50 euros, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8509,21 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [D] aux dépens de la présente instance,

ORDONNE la communication à M. [A] [Localité 1] de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge