TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01892 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDEK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2023 prenant effet le 28 septembre 2023, la société SCALIS a donné à bail à Madame [F] [L], un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 402,11 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société SCALIS lui a fait signifier le 9 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux pour un montant en principal s’élevant à 2.266,61 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par sa locataire, la société SCALIS a fait assigner Madame [F] [L] -par acte d’huissier de justice du 17 février 2025 remis à étude – devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Madame [F] [L] ainsi qu’à tous occupants de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés et à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 2.762,99 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date du commandement de payer les loyers, sur 2.266,61 euros et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [F] [L] au paiement d’une somme de 230,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;La condamner au paiement des entiers dépens en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 14 octobre 2025, la société SCALIS -représentée par son avocat – a maintenu toutes ses demandes, puis a actualisé la dette locative à la somme de 6.218,05 euros, hors frais de poursuites.

Elle a ensuite indiqué qu’elle s’opposait à l’octroi de délais de paiement et que le dernier paiement avait eu lieu le 11 avril 2025, pour la somme de 650 euros.

Madame [F] [L] a comparu seule à l’audience. Elle a reconnu la dette, a indiqué ne pas travailler, avoir un titre de séjour non régularisé, vivre seule avec deux enfants mineurs sans percevoir de pension alimentaire pour eux, ni d’aide au logement ; elle a indiqué percevoir notamment une aide du département.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, confirmant les propos et la situation de Madame, ajoutant qu’elle a également des dettes de cantine et d’énergie.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Madame [F] [L] dès le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 décembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 20 septembre 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de deux mois (paragraphe 6, page 3), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.266,61 euros et ce, dans le délai de deux mois applicable avant la loi du 27 juillet 2023.

Le présent contrat de bail conclu au mois de septembre 2023 aurait dû prévoir une clause résolutoire avec l’application d’un délai de six semaines, tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu et fixé à deux mois par le contrat pour l’application de la clause résolutoire s’appliquera à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, en l’espèce, Madame [F] [L] disposait d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.266,61 euros, expirant le lundi 10 février 2025 à 24 heures.

En l’absence d’extinction des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Madame [F] [L] n’ayant réalisé qu’un règlement de 900 euros au total sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 11 février 2025.

L’expulsion de Madame [F] [L] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 10 février 2025 et, à compter du 11 février 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 11 février 2025, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La société SCALIS produit un décompte actualisé du 6 octobre 2025 démontrant que Madame [F] [L] reste devoir la somme de 6.218,05 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

Présente à l’audience, la locataire reconnaît le principe et le montant de la dette.

Madame [F] [L] sera donc condamnée à verser à la société SCALIS une somme de 6.218,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 6 octobre 2025-échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date du commandement de payer les loyers, sur 2.266,61 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil et à la demande.

Madame [F] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse dans le décompte du 6 octobre 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Il est précisé que Madame [L] n’a pas sollicité à l’audience de délais de paiement pour s’acquitter de cette dette. Son bailleur s’y est d’ailleurs opposé. En tout état de cause, compte tenu de sa situation, du fait qu’elle ne travaille pas et compte tenu du montant de la dette, supérieur à 6.000 euros, et du fait que le dernier loyer n’a pas été payé, aucun délai de paiement ne peut en l’espèce être accordé à Madame [F] [L].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Enfin, Madame [L] sera condamnée au paiement de la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2023 entre la société SCALIS et Madame [F] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 février 2025, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [L], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SCALIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la société SCALIS la somme de 6.218,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 6 octobre 2025-échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme de 2.266,61 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil et à la demande ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement, les conditions légales n’étant pas réunies pour ce faire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la société SCALIS la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,