TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Sophie KOMBADJIAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Philippe THOMAS COURCEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09068 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LUB

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 30 septembre 2025

DEMANDEURS

[X] [U], administrateur judiciaire agissant en sa qualité d’administrateur provisoire des indivisions constituées l’une de Mme [R] [Y] et de ses deux enfants, M. [H] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [G], l’autre de M. [H] [Y] et de Mme [J] [Y] épouse [G], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance en la forme des référé rendue le 15 Décembre 2016 par le délégataire de Madme le Président du Tribunal de grande instance de Paris, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0165

DÉFENDEURS

Madame [J] [Y] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sophie KOMBADJIAN de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09068 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LUB

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 janvier 1990, M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] ont fait donation à leurs enfants, M. [H] [Y] et Mme [J] [Y], chacun pour moitié de la nue-propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Après le décès de M. [N] [Y], et selon acte notarié du 19 avril 1995, les droits de chacun ont été répartis comme suit :

— nue-propriété : M. [H] [Y] (50%) et Mme [J] [Y] épouse [G] (50%)

— usufruit : Mme [R] [Y] (50%), M. [H] [Y] (25%) et Mme [J] [Y] épouse [G] (25%).

Le 1er mars 2007, l’indivision a donné à bail à Mme [J] [Y] et son époux, M. [P] [G], un appartement dépendant de cet ensemble.

A la suite de dissensions survenues au sein de l’indivision [Y]-[G], le président du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 16 décembre 2016, désigné Mme [U] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision, dont la mission a été annuellement prorogée, pour la dernière fois par jugement selon la procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Paris rendu le 12 décembre 2024.

Le 11 avril 2018, Mme [U], ès qualités, a fait délivrer à M. et Mme [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis les a fait assigner en constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

A titre reconventionnel, M. et Mme [G] ont notamment sollicité une diminution du montant du loyer pour indication erronée de la surface du bien loué.

Le 6 septembre 2019, le tribunal d’instance de Paris XVIIème a constaté la résiliation du bail au 11 juin 2018, ordonné l’expulsion des locataires et, après avoir rejeté la demande des locataires en diminution du montant du loyer, les a solidairement condamnés au paiement de la somme de 54 997,64 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 1 700 euros et due jusqu’à libération des lieux.

M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision.

Le 20 septembre 2022, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement dans les limites de sa saisine, sauf en ce qu’il condamnait M. et Mme [G] aux dépens de première instance, à l’exception du coût du commandement de payer, et rejetait les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour d’appel a prononcé la nullité du commandement de payer du 11 avril 2018, condamné solidairement M. et Mme [G] au paiement de la somme de 52 389,35 euros au titre de l’arriéré locatif du au 11 juin 2018, échéance de juin 2018 incluse, et accordé aux locataires des délais de paiement pour s’en acquitter. Elle a précisé que les sommes dues par l’indivision [Y]-[G] à Mme [J] [G] au titre de sa qualité d’usufruitière de 25 % de l’ensemble immobilier se compenseraient avec celles dues solidairement par M. et Mme [G] en leur qualité de locataires.

Mme [U] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision a formé un pourvoi contre cette décision.

Par arrêt du 8 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, après avoir souligné que la cour d’appel avait, par des motifs impropres à écarter l’irrecevabilité de la demande en diminution de loyer formée au-delà du délai de quatre mois suivant la demande amiable du bailleur, cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il condamnait solidairement M et Mme [G] à verser à Mme [U] es qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [Y]-[G], la somme de 52 389,35 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 11 juin 2018, l’arrêt rendu le 20 septembre 2022 par la cour d’appel de Paris.

Par arrêt du 10 avril 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de diminution de loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a jugée irrecevable.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, Me [X] [U], es qualités d’administrateur provisoire des indivisions constituées l’une de Mme [R] [Y] et ses deux enfants, l’autre de M. [H] [Y] et de Mme [J] [Y] épouse [G] a fait assigner Mme [J] [Y] épouse [G] et M. [P] [G] devant le juge du contentieux de la protection de Paris aux fins de :

prononcé judiciaire de la résiliation du bail au 1er mars 2007, aux torts exclusifs de M. et Mme [G],prononcer l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique,condamnation solidaire de M. et Mme [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 2500 euros mensuels, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,condamnation solidaire de M. et Mme [G] au paiement de la somme de 26 216,03 euros au titre de leur arriéré de loyers,condamnation solidaire de M. et Mme [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,condamnation solidaire de M. et Mme [G] aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023, et a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été examinée, la demanderesse, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle reprend ses demandes telles que formulées dans son exploit introductif d’instance, actualisant seulement sa demande de condamnation en paiement de la dette locative à la somme de 55 138,82 euros et portant sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5000 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, exposant qu’en dépit d’une précédente condamnation, les locataires continuent de ne payer que très irrégulièrement et partiellement le loyer exigible, de sorte que s’est constitué un nouvel arriéré, aujourd’hui égal à plus de trois années de loyer.

En réponse à la prescription d’une partie de sa demande invoquée par les défendeurs, elle invoque l’article 1256 du code civil, et soutient qu’à défaut de précision sur les loyers que les défendeurs ont entendu régler, leurs paiements ont été imputés sur la dette la plus ancienne, réglant ainsi les loyers courus entre juillet 2018 et juillet 2020.

Elle conteste par ailleurs toute erreur d’indexation, et soutient qu’il a été tenu compte de l’intégralité des règlements effectués par les locataires pour établir son décompte.

Enfin, elle s’oppose à la demande de compensation formulée par les défendeurs, considérant que si, en application de l’article 1348-1 du code civil, la compensation de créances, même non encore exigibles, s’opère dès qu’elle a été prononcée, ce n’est qu’à la condition que le montant des créances à compenser ait été arrêté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qui explique selon elle l’emploi du futur et la fixation des effets de la compensation par la cour d’appel statuant le 20 septembre 2022 à la date à laquelle « les comptes seront faits ». Au visa de l’article 815-11 du code civil, elle rappelle que la liquidation définitive qui y est mentionnée n’advient qu’au moment du partage, qui seul permet de liquider définitivement les comptes entre indivisaires.

Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent du juge qu’il :

— déclare la demande en paiement de Me [X] [U], es qualités, prescrite pour la période allant de juillet 2018 à juillet 2020 inclus,

— juge que la somme de 4626,18 euros devra être déduite du montant des sommes réclamées par Me [U] pour la période postérieure à juillet 2020,

— constate que leur dette se trouve éteinte du fait de la compensation s’opérant avec la créance détenue par Mme [J] [G] sur l’indivision [Y],

— déboute Mme [X] [U], es qualités, de l’ensemble de ses demandes,

— condamne Me [X] [U], es qualités, à payer à M. et Mme [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent le montant de leur dette de loyers, exposant :

— que la part des loyers impayés antérieure arrêtée à juillet 2020 est prescrite par application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et que les règlements effectués postérieurement n’ont pas été imputés sur la dette la plus ancienne, ainsi qu’il en résulte des propres écritures de la demanderesse,

— que le loyer n’a pas été indexé conformément aux indices de référence applicables  ;

— qu’il n’a pas été tenu compte de trois règlements par eux effectués en janvier 2021, janvier 2023 et juillet 2023 et que certains des montants portés au crédit de leur compte sont erronés ;

— que Mme [G] est créancière de l’indivision, puisque le compte report à nouveau de l’indivision, auquel sont affectés les bénéfices, ne cesse d’augmenter, de sorte qu’en application de l’article 1348 du code civil, en vertu duquel la compensation peut produire ses effets à la date de la décision, leur dette de loyers peut être compensée avec la créance qu’elle détient à ce titre contre l’indivision.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

En l’espèce, la demanderesse produit un décompte dont il résulte qu’existait, au titre de la période allant du mois de juillet 2018 au mois de juillet 2025, un arriéré locatif égal à 55 138,82 euros.

Si ce montant est contesté par les défendeurs, au motif qu’une partie serait prescrite, que l’indexation pratiquée serait erronée, et qu’il omettrait certaines sommes devant être portées au crédit de leur compte, force est de constater que M. et Mme [G] ne contestent pas ne pas avoir réglé l’intégralité de leurs loyers, cela depuis 2018, de sorte que le caractère répété de leur manquement à une obligation contractuelle essentielle est établi, sa gravité étant certaine, compte-tenu de l’importance de l’arriéré, même si les moyens soulevés par les défendeurs sur le montant de la dette étaient fondés. En effet, même en en soustrayant la partie supposément prescrite, en appliquant une indexation telle qu’ils la proposent, et en réintégrant les sommes qu’ils disent manquantes, points sur lesquels il sera ultérieurement statué, l’arriéré s’élèverait à 32 846,53 euros (55 138,82 – 17 666,11 – 2066,74 – 1718,59 – 840,85).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux, étant précisé, que, bien que Mme [J] [G] détienne un droit sur le bien litigieux, en sa qualité de propriétaire de 25 % de l’usufruit et de 50 % de la nue propriété, le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour statuer sur son droit à maintien dans les lieux à ce titre.

La résiliation judiciaire sera prononcée à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Les deux seules causes d’interruption de ce délai de prescription sont la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, prévu par l’article 2240 du code civil, et la demande en justice, prévue par l’article 2241 de ce même code.

L’article 1342-10 du code civil précise que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, les défendeurs ne démontrent pas avoir indiqué à quels loyers ils ont entendu affecter leurs paiements. S’agissant des dettes échues, ils ne démontrent pas non plus que ce ne sont pas les plus anciennes qu’ils avaient le plus intérêt à acquitter.

L’imputation des paiements qu’ils ont effectués doit donc, conformément à l’article 1342-10 précité, se faire sur la dette la plus ancienne.

L’assignation a été délivrée le 29 août 2023.

Le montant total appelé au titre des loyers pour la période antérieure au 29 août 2020, dont les défendeurs soutiennent qu’elle est prescrite jusqu’en juillet 2020, s’élève à 30669,84 euros. Au cours de cette période, les époux [G] ont effectué des paiements pour un montant total de 11 917,02 euros.

Existait donc, trois années avant l’assignation en justice, un arriéré de loyers égal à : 30669,84 – 11 917,02 = 18 752,82 euros.

Cette somme a toutefois été réglée dans les trois années qui ont suivi, puisqu’il résulte du même décompte qu’au mois d’août 2023 inclus, les locataires avaient effectué des paiements pour un montant total de 20 321,31 euros, qui ont ainsi permis d’apurer la dette existante au 29 août 2020, par imputation des paiements sur la dette la plus ancienne.

La demande n’est donc pas prescrite, même en partie, la dette existante au 29 août 2020 ayant été intégralement soldée au jour de l’assignation en justice, trois années plus tard.

Sur l’indexation

En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de révision du loyer, prévoyant son indexation le 1er juillet de chaque année, selon l’indice de référence du quatrième trimestre 2005 valeur 103,78.

En 2007, le loyer a été fixé à 1627,60 euros et le montant de la provision sur charges à 172,40 euros. Il est toutefois établi qu’une réduction de loyer a été consentie aux locataires, d’un montant de 600 euros, applicable à compter du 1er mars 2007, variable tous les ans au 1er juillet de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de base étant le même que celui du bail, ce dont le juge statuant le 6 septembre 2019 a tenu compte dans son calcul de l’arriéré locatif existant au 11 avril 2018, sur la base des montants suivants :

— entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2014 :

montant du loyer :1789,25 eurosmontant de la réduction du loyer : 659,59 euros ;- entre le 1er juillet 2014 et le 30 juin 2015:

montant du loyer : 1801,66 eurosmontant de la réduction du loyer : 664,17 euros ;- entre le 1er juillet 2015 et le 30 juin 2016:

montant du loyer 1808,30 eurosmontant de la réduction du loyer : 666,62 euros ;- entre le 1er juillet 2016 et le 30 juin 2017:

montant du loyer : 1808,16 eurosmontant de la réduction du loyer : 666,57 euros ;- entre le 1er juillet 2017 et le 11 avril 2018:

montant du loyer :1811,34 eurosmontant de la réduction du loyer : 667,74 euros ;

Ces montants n’ont fait l’objet d’aucune modification à l’issue du dernier arrêt rendu par la cour d’appel ayant statué après cassation de l’arrêt du 20 septembre 2022, le 10 avril 2025.

Le décompte produit par la demanderesse fait état de loyers appelés égaux à :

—  1167,78 euros entre juillet 2018 et juin 2019, et d’un indice de référence égal à 126,82

—  1188,13 euros entre juillet 2019 et juin 2020, et d’un indice de référence égal à 129,03

—  1199,46 euros entre juillet 2020 et juin 2021, et d’un indice de référence égal à 130,26

—  1201,86 euros entre juillet 2021 et juin 2022, et d’un indice de référence égal à 130,52

—  1221,19 euros entre juillet 2022 et juin 2023, et d’un indice de référence égal à 132,62

—  1263,92 euros entre juillet 2023 et juin 2024, et d’un indice de référence égal à 137,26

—  1308,12 euros entre juillet 2024 et juin 2025, et d’un indice de référence égal à 142,06

—  1331,88 euros à compter de juillet 2025 et d’un indice de référence égal à 144,64.

Toutefois, le montant du loyer appelé aurait du être calculé selon la formule suivante : loyer indexé sur la base de l’indice de référence du 4ème trimestre de l’année précédente – montant de la réduction de loyer indexée sur le même indice, soit :

— entre le 1 juillet 2018 et le 30 juin 2019 : 1811,34 + (1811,34 x 1,05 %) – (667,74 x 1,05% + 667,74) = 1830,35 – 674,75 euros =1155,6 euros

— entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020: 1830,35 + (1830,35 x 1,74 %) – (674,75 x 1,74% + 674,75) = 1862,19 – 686,19 euros = 1176 euros

— entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021: 1862,19 + (1862,19 x 0,95%) – (686,19 x 0,95 % + 686,19) = 1879,98 – 692,70 euros : = 1187,28 euros

— entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 : 1879,98 + (1879,98 x 0,20%) – 692,70 x 0,20 % + 692,70) = 1883,74 – 694 euros = 1189,74 euros

— entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023 : 1883,74 + (1883,74 x 1,61 %) – (694 x 1,61 % + 694) = 1914 – 705,17 euros = 1208,83 euros

— entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 : 1914 + ( 1914 x 3,50%) – (705,17 x 3,5 % + 705,17) = 1980,99 – 729,85 euros =1251,14 euros

— entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 : 1980,99 + (1980,99 x 3,50 %) – 729,85 x 3,50 % + 729,85 = 2050,32 – 755,39 = 1294,93 euros

— à compter du premier juillet 2025 : 2050,32 + (2050,32 x 1,82%) – (755,39 x 1,82 % + 755,39) = 2087,63 – 769,13 euros= 1318,50 euros.

Il apparaît ainsi que les loyers appelés par l’indivision sont supérieurs aux loyers réellement dus, le différentiel devant être calculé comme suit:

— entre le 1 juillet 2018 et le 30 juin 2019 : (1167,78 – 1155,6) x 12 = 146,16 euros

— entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020: (1188,13 – 1176) x 12 = 145,56 euros

— entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021: (1199,46 – 1187,28) x 12 = 146,16 euros

— entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 : (1201,86 – 1189,74) x 12 = 145,44 euros

— entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023 : (1221,19 – 1208,83) x 12 = 148,32 euros

— entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 : (1263,92 – 1251,14) x 12 = 153,36 euros

— entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 : (1308,12 – 1294,93) x 12 = 158,28 euros

— à compter du premier juillet 2025 : (1331,88 – 1318,50) x 1 = 13,38 euros.

Soit une somme totale, qui doit être déduite du montant de la créance, égale à 1056,66 euros.

Sur les paiements qui n’auraient pas été comptabilisés :

Les défendeurs soutiennent que trois règlements n’auraient pas été portés au crédit de leur compte :

—  464,63 euros au mois de janvier 2021,

—  840,81 euros au mois de janvier 2023,

—  854,34 euros au mois de juillet 2023, encaissé le 2 août 2023

Les documents qu’ils produisent sont toutefois insuffisants à apporter la preuve des paiements allégués au titre des loyers du mois de janvier 2021 et janvier 2023. En effet, leur pièce n°5 ne permet pas d’affirmer que le chèque de 840,81 euros manifestement débité de leur compte le 7 février l’ait été le 7 février 2023, en règlement du loyer du mois de janvier 2023, étant précisé qu’un règlement de ce même montant figure au crédit de leur compte au titre du mois de février 2023. Quant au règlement du mois de janvier 2021, il n’est étayé par aucune pièce.

De leur pièce n°11, intitulée « Liste écritures mandat 1293 – [Y] – [Y] [H] – [G] NEE [Y] [J] », il résulte que le paiement allégué de 854,34 euros au titre du mois de juillet 2023, a bien été effectué : en effet, y apparaissent deux paiements de 854,34 euros en août 2023, corroborant ainsi le paiement effectué, avec retard, au titre du mois de juillet 2023.

Il convient dès lors de déduire la somme additionnelle de 854,34 euros du montant de la dette.

S’agissant des montants portés au crédit du compte mais prétendument erronés, il est établi que le paiement qu’ils ont effectué au mois de septembre 2022 était égal à 468,05 euros ainsi qu’il en résulte de leurs pièces n°5 et 11 ; c’est toutefois bien ce montant qui figure au décompte produit par la bailleresse, de sorte que cet état de fait n’a aucune incidence sur le montant de leur arriéré locatif.

Enfin, s’agissant du mois de mai 2023, les défendeurs prétendent qu’ils auraient de leur propre initiative déduit une somme de 150 euros au titre d’une dépense engagée pour le compte de l’indivision (fibre bâtiment A), dont ils ne justifient pas, et qui en tout état de cause entre dans les comptes de l’indivision et pourrait éventuellement donner lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, dont le calcul n’entre pas dans les compétences du juge des contentieux de la protection et cette dépense ne pouvant en tout état de cause être unilatéralement compensée avec l’obligation de paiement des loyers des locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que l’arriéré locatif s’élève à : 55 138,82 – 1056,66 – 854,34 = 53 227,82 euros.

En conséquence, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 53 227,82 euros.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, soit 2050,32 euros à la date du 1er juillet 2025, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constituant une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien, et étant précisé, que, le contrat de bail étant résilié, la réduction de loyer conventionnellement consentie n’a plus lieu de s’appliquer.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ce texte prévoit l’hypothèse de la compensation légale, ses conditions étant prévues à l’article suivant, en vertu duquel la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, qui envisage l’hypothèse de la compensation judiciaire, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Ce texte prévoit donc une simple faculté, laissée à l’appréciation discrétionnaire du juge, lequel dispose ainsi du pouvoir d’apprécier l’opportunité d’accueillir la demande de compensation. Il perd toutefois cette faculté dans l’hypothèse de dettes connexes, envisagée à l’article 1348-1 du code civil, dont les deux premiers alinéas disposent que « le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles. »

Ainsi, lorsque deux dettes certaines sont connexes, le juge ne peut écarter la compensation lorsque la demande lui en est faite.

En l’espèce, Mme [J] [G] prétend être créancière de l’indivision au titre de bénéfices qui, tirés de l’exploitation des immeubles indivis au cours de plusieurs années, n’auraient pas été distribués, et auraient été affectés, chaque année, au report à nouveau, ce qui apparaît en effet dans les comptes de l’indivision.

Si l’existence de ces bénéfices n’est pas contestée par la demanderesse, force est de constater que la créance que Mme [J] [G] détient à ce titre contre l’indivision ne présente pas de lien de connexité suffisant avec sa dette de loyers. En effet, cette dernière a une origine contractuelle, le contrat de bail par elle conclut avec l’indivision l’obligeant personnellement à régler son loyer mensuellement et à échéance, alors que la créance qu’elle détient contre l’indivision trouve son fondement dans les fruits et les revenus des biens indivis qui accroissent, en vertu de l’article 815-10 du code civil, à l’indivision, à défaut de partage provisionnel, ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Les dettes n’étant pas connexes, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de l’opportunité d’ordonner la compensation sollicitée en défense. Au regard de l’importance de l’arriéré locatif, lequel s’est reconstitué postérieurement à une première condamnation, et de ce que la part de chacun des indivisaires à valoir sur les bénéfices à l’issue du partage, provisionnel ou définitif, n’est pas arrêtée, il n’apparaît pas opportun d’ordonner la compensation.

Il sera à toutes fins utiles rappelé qu’il est loisible à Mme [J] [G] de demander, ainsi que le prévoit l’article 815-11 du code civil, sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels elle a consenti ou qui lui sont opposables, si elle entendait réellement régler ses loyers au moyen des bénéfices générés par l’exploitation des biens indivis.

La demande reconventionnelle tendant à ordonner la compensation sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] et les membres de l’indivision [Y]-[G] portant sur le bien situé [Adresse 2], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] de libérer les locaux donnés à bail le 1 mars 2007 dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Me [X] [U], en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision, pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] à payer à Me [X] [U], es qualités d’administrateur provisoire des indivisions constituées l’une de Mme [R] [Y] et ses deux enfants, l’autre de M. [H] [Y] et de Mme [J] [Y] épouse [G] a fait assigner Mme [J] [Y] épouse [G] et M. [P] [G], la somme de 53 227,82 euros (cinquante trois mille deux cent vingt sept euros et quatre-vingt-deux centimes) correspondant aux loyers et charges dus juillet 2025 compris ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer indexé soit 2050,32 euros à la date du 1er juillet 2025, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

REJETTE la demande reconventionnelle de compensation judiciaire,

CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] aux dépens,

CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [J] [Y] épouse [G] à payer à Me [X] [U], es qualités d’administrateur provisoire des indivisions constituées l’une de Mme [R] [Y] et ses deux enfants, l’autre de M. [H] [Y] et de Mme [J] [Y] épouse [G] a fait assigner Mme [J] [Y] épouse [G] et M. [P] [G], une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 30 septembre 2025

Le greffier La juge

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09068 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LUB