Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 10 mars 2025, n° 24/07361

TJ Marseille 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que la créance était justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales, qui n'avaient pas fait l'objet de contestation.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à récupérer les frais de recouvrement, mais a limité le montant à des frais justifiés et nécessaires.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé qu'aucun préjudice distinct n'avait été prouvé, et que la simple résistance à l'action en justice ne constituait pas un abus de droit.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant Monsieur [B] [T] à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 10 mars 2025, n° 24/07361
Numéro(s) :	24/07361
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Localité 5 ] [ Localité 9 ] sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 10 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/07361 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5C7T

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6] ( la SELARL DEFENZ)

C/ M. [T] [B] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 25 novembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 27 février 2025, prorogé au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 10 décembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [B], né le 23 septembre 1976 à [Localité 7] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 3]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [T] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant respectivement les lots n° 80 et n° 74 au sein de l’immeuble en copropriété [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAS VERT sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [B] [T], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER Monsieur [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2] la somme de 9.623,97 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2023.

CONDAMNER Monsieur [B] à payer au Syndicat de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 1] la somme de 2.863,97 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07361.

L’acte a été signifié par remise à étude.

Monsieur [B] [T] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 25 novembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, prorogé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [B] [T] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 9.623,97 euros au titre des charges de copropriété impayées au 29 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un relevé de compte, les procès-verbaux des assemblées générales du 27 septembre 2019, du 19 février 2021, du 16 octobre 2021, du 13 septembre 2022 et du 26 juillet 2023 ainsi que leurs convocations, un commandement de payer du 21 juin 2023 et dénonce des procès-verbaux des assemblées générales du 13 septembre 2022, 19 février 2021 et 27 septembre 2019, les grands livres des exercices 2020 à 2022, outre les appels de fonds pour les exercice de 2023 et 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2020 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2019 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [B] [T].

Toutefois, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment les relevés de compte et le grand livre pour l’exercice 2020, que celui-ci n’explique pas l’origine d’un solde antérieur au 1er janvier 2020, d’un montant de 5.705,82 euros. Ces frais seront déduits du montant total des charges de copropriété.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [B] [T] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 3.918,15 euros.

Monsieur [B] [T] devra payer 3.918,15 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 mai 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires 0exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 2.863,97 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « SUIVI CONTENTIEUX » apparaissant à plusieurs reprises, « Frais de RELANCE APRES MISE EN DEMEURE » et « Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR » apparaissant à plusieurs reprises sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des mises en demeure, « SOMMATION DE PAYER », « TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT », « HONORAIRES AVOCAT AFF [B] » et « HONORAIRES HUISSIERS » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 2.703,57 euros.

Monsieur [B] [T] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 160,00 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Monsieur [B] [T] le paiement des charges de copropriété impayées, par commandement de payer par acte d’huissier en date du 21 juin 2023, ainsi que par mise en demeure par le biais d’une lettre en date du 4 août 2023.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Monsieur [B] [T] devra payer sur les intérêts aux taux légal à compter du 21 juin 2023, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [B] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 3.918,15 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 160,00 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Monsieur [B] [T] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 10 mars 2025.

Le Greffier Le Président