TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00947 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBH7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [H] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société d’économie mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a donné à bail à Monsieur [D] [H] et à Madame [R] [H] [F], suivant engagement de location sous signatures privées du 29 septembre 2017 et du 12 janvier 2018 et un avenant en date du 27 avril 2022, un logement situé [Adresse 4] et un garage individuel module 07603401 en vertu d’un contrat de location annexe en date du 3 avril 2023.

Le loyer du logement s’élève aujourd’hui à la somme mensuelle de 429,90 euros hors charges, celui du garage à la somme de 45,40 euros, soit un montant total de 597,85 euros mensuels charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a fait signifier le 4 juin 2024 à Monsieur [D] [H] et à Madame [R] [H] [F] un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.423,83 euros.

La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a ensuite fait assigner le 27 novembre 2024 Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux et prononcer la résiliation par leur faute du bail et ordonner que la location du logement et du garage consentie à Monsieur [D] [H] et à Madame [R] [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] au titre des loyers et charges à la somme de 3.046,92 euros en principal, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] au paiement d’une somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la société d’économie mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS – représentée avec pouvoir par Madame [S], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.438,19 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué qu’une reprise des paiements avait eu lieu. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec la mise en place d’un échéancier de 100 euros par mois en plus du loyer mensuel.

La question de la recevabilité de la demande de prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 1.423,83 euros. Le commandement de payer visait également la clause de résiliation du bail sous un mois faute de justifier d’avoir assuré le bien ; les défendeurs ont produit l’attestation d’assurance dans les délais.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler leur dette de loyer a expiré le 5 août 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 4 juin 2024 et le 5 août 2024 à 24 heures, Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] ont procédé à un règlement d’un montant de 600 euros. Il en résulte qu’ils n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 4 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 6 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (257,88 euros de frais d’huissier et 38,10 euros d’autres frais, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1.314,54 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Absents à l’audience, les défendeurs n’apportent pas d’élément pour expliquer l’existence de cette dette de loyer.

Néanmoins, la fiche de diagnostic social et financier indique que Monsieur [H] bénéficie du statut de réfugié, a toujours travaillé régulièrement en CDD ou en intérim en France mais qu’il a été victime d’un accident du travail en 2024 ; son épouse est anglaise et est en attente de réponse de carte de séjour.

En conséquence, Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] seront condamnés au paiement de cette somme de 1.314,54 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur indique qu’il est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur et Madame [H] ont repris des paiements réguliers supérieurs au montant intégral du loyer. Le loyer du mois de mai 2025 a été acquitté intégralement.

Il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 35 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur et Madame [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [H] succombant, supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [H] seront condamnés au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux et prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] à payer à la société les résidences de l’Orléanais au titre des loyers et charges la somme de 1.314,54 euros en principal, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur et Madame [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société les résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur et Madame [H] soient condamnés à verser à la société les résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,