TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03506 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ4D

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [O] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [B] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2022, Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [N] [R] et à Madame [S] [B] épouse [R] une maison d’habitation et ses dépendances sur un terrain de 2500 m2 sis au [Adresse 3], pour un loyer mensuel s’élevant à 951,00 € -hors charges récupérables- payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement effectué le 27 août 2022 entre les parties, et un dépôt de garantie de 951,00 € a été versé par les locataires entrants.

Plusieurs sinistres matériels engageant la seule responsabilité des locataires en place sont survenus, concernant, d’une part, le bris du double vitrage d’une porte-fenêtre le 23 décembre 2022 -objet d’une déclaration à leur assureur- et d’autre part, la dégradation de 2 poteaux d’une clôture mitoyenne en date des 15 avril, puis 30 avril 2023.

Les époux [R] ont donné par lettre du 26 novembre 2023 leur préavis de départ dans un délai de 3 mois, et ont effectivement quitté les lieux le 5 décembre 2023 en restituant les clés de la maison louée.

En dépit d’une lettre RAR adressée le 2 février 2024 par les époux [Z] aux locataires sortants, laquelle valait mise en demeure d’acquitter leurs loyers et charges impayés pour un montant de 3.835,10 € au titre des mois de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et prorata de février 2024 (26/29ème), puis les invitait à être présents à l’état des lieux de sortie fixé au samedi 24 ou au dimanche 25 février 2024 aux fins de constater contradictoirement les dégradations locatives et défauts d’entretien – selon décompte détaillé poste par poste – s’élevant à la somme de 2.000,00 € (déduction faite du dépôt de garantie de 951,00 €), Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] n’ont cependant pas réglé leur arriéré locatif, ni donné aucune suite à la demande d’établissement d’un état des lieux de sortie du logement, la dette locative globale s’élevant à 5.835,10 €.

En conséquence, Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] par actes de commissaire de justice du 22 juillet 2024 -respectivement signifiés à domicile et à personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 3.835,10 euros au titre des loyers impayés de novembre 2023 à février 2024 ; condamner solidairement les époux [R] au paiement d’une somme de 396,05 € au titre de l’entretien locatif ; condamner solidairement les époux [R] au paiement d’une somme de 6.239,69 € au titre des réparations locatives ;dire et juger que devra être déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie de 951,00 € ;condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement les époux [R] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025, où l’avocat de Monsieur [C] [Z] et de Madame [E] [O] épouse [Z], a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme totale de 9.519,84 €, puis a procédé au dépôt de son dossier et écritures.

En effet, régulièrement cités, les époux [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES REPARATIONS LOCATIVES ET D’ENTRETIEN

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Au regard des pièces justificatives produites à la procédure par l’avocat de Monsieur [C] [Z] et de Madame [E] [O] épouse [Z] à l’appui de leurs prétentions, il est constant que l’examen :

— en premier lieu, de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 27 août 2022 (cf.pièce n°4-Me [D] ),

— en second lieu, du décompte précis et détaillé en date du 2 février 2024 -régulièrement transmis par lettre RAR et dûment réceptionné par les locataires sortants- qui a chiffré poste par poste le coût des réparations liées aux dégradations, ainsi que des dépenses d’entretien courant (cf.pièces n° 12 & 13-Me [D]),

révèle sans conteste la présence de dégradations mobilières et d’éléments d’équipement dans la maison occupée pendant 16 mois par les époux [R], ainsi que des réparations locatives liées pour la plupart à un défaut manifeste d’entretien courant.

Il est clairement établi que ces réparations locatives et défaut d’entretien s’avèrent être de leur responsabilité exclusive (cf.pièces n° 2 & 3-Me [D]) et que leur coût doit, par conséquent, leur être intégralement imputé en leur qualité de locataires-sortants, sans qu’il soit nul besoin, en l’espèce, de faire application d’un quelconque coefficient de vétusté.

Ainsi, le coût global de la remise en état de ces dégradations et réparations locatives sera retenu à concurrence de la somme de 2.951,00 € chiffrée et détaillée sur la base du document de référence en date du 2 février 2024 émanant des bailleurs et valant décompte définitif entre les parties (cf.pièces n° 12 & 13-Me [D]), le dépôt de garantie de 951,00 € devant toutefois être déduit de ce montant, soit une somme due solidairement par Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] fixée à 2.000,00 euros.

En outre, force est de relever qu’absents et non représentés à l’audience, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] ne contestent par définition, ni dans le principe, ni dans leur montant, la réalité et le chiffrage détaillé des réparations et dégradations locatives constatées qui leur ont été régulièrement communiquées et imputées par leurs bailleurs le 2 février 2024.

Sur la base du document de référence en date du 2 février 2024 précité, préalablement et contradictoirement soumis par les bailleurs aux locataires-sortants, et valant décompte définitif entre les parties, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] seront, par conséquent, solidairement condamnés à verser à Monsieur [C] [Z] et de Madame [E] [O] épouse [Z] la somme résiduelle de 2.000,00 € dont ils demeurent redevables au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives, déduction faite de leur dépôt de garantie de 951,00 €.

En conséquence, sur ce chef de préjudice, Monsieur [C] [Z] et de Madame [E] [O] épouse [Z] ne pourront qu’être déboutés de leurs prétentions d’indemnisation complémentaire s’élevant à un montant total de 6.635,74 € relativement aux travaux d’entretien (chaudière, cheminée et fosse septique) et dégradations locatives.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE DE LOYERS ET CHARGES

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’analyse, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] restent solidairement redevables des loyers et des charges du logement loué jusqu’au 26 février 2024, date d’expiration de leur préavis de 3 mois pour libérer les lieux, consécutivement à la délivrance de leur congé en date du 26 novembre 2023.

En effet, les époux [Z] produisent un décompte daté du 2 février 2024 régulièrement communiqué aux locataires-défendeurs (cf.pièces n° 12 & 13-Me [D]) et démontrant qu’ils restent devoir -au titre des loyers et charges arriérés pour la période du 1er novembre 2023 au 26 février 2024- la somme de 3.835,10 €.

Absents et non représentés à l’audience, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R], qui ne contestent, par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative arriérée, devront en conséquence être condamnés à verser aux époux [Z] une somme de 3.835,10 euros au titre des loyers et charges dues, selon décompte produit aux débats.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 750,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] à régler à Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] la somme résiduelle de 2.000,00 € (deux mille euros) au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives, selon décompte en date du 2 février 2024 et déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 951,00 € ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] à régler à Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] la somme de 3.835,10 € (trois mille huit cent trente-cinq euros et dix centimes) au titre des loyers et charges impayés selon décompte en date du 2 février 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] à régler à Monsieur [C] [Z] et Madame [E] [O] épouse [Z] une indemnité de 750,00 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [S] [B] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,