TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [N] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08766 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54MX

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque à Paris P500

DÉFENDERESSE

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08766 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54MX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 01/09/2022, la société HENEO a conclu un titre d’occupation avec [N] [V] pour un logement meublé au sein d’une résidence sociale située [Adresse 2], pour une durée d’un an, non renouvelable.

Le loyer initial mensuel a été fixé à 479,65 euros, outre des charges provisionnelles pour un montant de 135,06 euros et des services annexes de 53,14 euros par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 05/01/2024, la société HENEO a informé [N] [V] du dépassement de la durée d’admission dans la résidence sociale, du refus de la demande de renouvellement et de son obligation de libérer les lieux au plus tard le 30/04/2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 08/08/2024 à étude, la société HENEO a fait assigner [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le dépassement de la durée maximale de séjour et que le contrat de résidence a pris fin le 31/08/2023 par l’arrivée du terme et au plus tard le 30/04/2024 ;juger que [N] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 31/08/2023 et au plus tard le 30/04/2024 ;subsidiairement, constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence sont réunies à la date du 01/05/2024 ;infiniment subsidiairement, constater la cessation de conditions d’admission dans la résidence et le dépassement de la durée maximale de séjour constitutifs de manquements aux obligations contractuelles, et prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter de la décision à intervenir ;ordonner l’expulsion de [N] [V] et de tout occupant de son chef, à défaut d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la défenderesse désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieux au choix de la bailleresse, décrit avec précision par commissaire de justice, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; condamner [N] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résiliation du contrat litigieux, jusqu’à complète libération des lieux ;rejeter toute demande de délai de grâce, et dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; condamner [N] [V] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels comprendront le coût de la présente assignation, et de tous actes subséquents tendant libération des lieux.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 13/02/2025.

La société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et s’en rapporte sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

[N] [V], comparant en personne, sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Elle ne conteste pas la résiliation de son titre, et explique avoir été contrainte d’arrêter ses études pour prendre soin de sa mère, souffrante. Elle précise avoir reçu une promesse d’embauche à compter du 01/03/2025, et a initié des démarches pour solliciter un logement social. Elle bénéfice d’un suivi avec une assistante sociale.

La décision a été mise en délibéré au 1704/2025 par mise à disposition au greffe.

[N] [V] était autorisée à transmettre en cours de délibéré les justificatifs de sa situation, montrés contradictoirement à la partie adversaire au cours des débats. Elle transmettait les documents par courriel du 14/02/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [N] [V] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Sur le dépassement de la durée maximale de séjour

En l’espèce, le contrat de résidence du 01/09/2022 prévoit une durée maximale d’occupation d’un an. Le contrat prévoit que le résident doit solliciter une demande de renouvellement auprès de la société HENEO, qui peut prononcer une réadmission dans les deux mois avant la date d’expiration du contrat. En l’absence de cette autorisation, le bénéficiaire ne dispose plus de droit de maintien dans les lieux.

Par courrier recommandé avisé le 05/01/2024, la société HENEO a refusé la demande de reconduction du contrat et notifié à [N] [V] son obligation de quitter les lieux dans un délai de 4 mois.

Il convient de relever que le bail devait initialement se terminer le 31/08/2023, mais que la société HENEO n’a pas sollicité la reprise des lieux à compter de cette date pour dépassement de la durée maximale mais à compter du 30/04/2024 pour perte du statut d’étudiant.

Le bail s’est poursuivi de fait avec accord de la bailleresse après le 31/08/2023.

La société HENEO a respecté les stipulations contractuelles en avisant la défenderesse de son refus de conclure un nouveau bail (réadmission) et a prévu un délai raisonnable de 4 mois entre la délivrance de son courrier de refus et la date de prise d’effet, le 30/04/2024.

[N] [V] ne conteste pas la fin de son bail, en raison de la perte de son statut d’étudiante.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le contrat de bail a pris fin le 30/04/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [N] [V] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Selon l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [V] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[N] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat d’occupation s’était poursuivi, pour la période courant du 01/05/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

La demanderesse s’oppose à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que [N] [V] règle ses redevances, charges et taxes mensuelles. Elle respecte les obligations contractuelles, qu’elle exécute de bonne foi. Elle justifie d’un suivi avec une assistante sociale, d’une constitution de dossier DALO et d’une promesse d’embauche à compter du 01/03/2024. Il ressort de ces éléments que la défenderesse justifie de démarches pour trouver un nouveau logement.

La société HENEO ne produit aucun élément sur sa situation.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux, soit jusqu’au 17/04/2026 inclus.

Ces délais permettront d’assurer un relogement de [N] [V] dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

[N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la société HENEO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre la société HENEO et [N] [V] concernant le logement meublé situé dans la résidence sociale [Adresse 2], à compter du 01/05/2024 ;

AUTORISE [N] [V] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 17/04/2026 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après le 17/04/2026, la société HENEO pourra faire procéder à l’expulsion de [N] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

AUTORISE la société HENEO à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [V] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [N] [V] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges et services annexes, telles qu’elles auraient été réglées si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société HENEO de se demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [N] [V] aux dépens, incluant le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux

de la protection