TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05481 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5W6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS substitué par, M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, la SA d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné en location à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] un bien à usage d’habitation de type 4 au – 3ème étage escalier 15 porte 1531 situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 511,40 € outre 103,55 € de provision pour charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant de loyers et charges demeurant impayés, la SA [Adresse 5] a fait signifier le 10 juin 2024 à chacun de Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer dans les deux mois un montant en principal de 2.254,76 euros visant la clause résolutoire, avec sommation de justifier de l’occupation du logement.

Dans ce contexte, la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner chacun de Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 12 septembre 2024, aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F], lequel a cessé de plein droit par l’effet de la clause résolutoire au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, ou subsidiairement, aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;Ordonner, à défaut de départ volontaire que Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux, et ce, avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier si besoin est, dans les formes et délais des articles L.411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] au paiement de la somme de 2.254,76 euros en principal suivant décompte du 2 septembre 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour la somme portée sur ce commandement et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du code civil) ; Condamner solidairement les défendeurs en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle en deniers et quittances égale au montant des loyers et des charges jusqu’à départ volontaire ou expulsion des lieux;Condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] au paiement d’une somme de 200,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.A l’audience publique de jugement qui s’est tenue le 25 mars 2025, la SA [Adresse 5] représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à 7.865,10 € hors frais de poursuites pour un loyer de 572,35 euros hors charges et en précisant que le dernier paiement remonte au mois de mai 2024. La bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [P], comparant, a fait état d’une dette par ailleurs d’électricité désormais réglée. Il a déclaré que le logement litigieux est affecté d’humidité et de moisissures et dénué d’isolation. Il a excipé d’un emploi de conducteur de machine rémunéré 1450 euros outre 560 euros de prestations sociales et prime d’activité, les APL étant suspendue. Il a fait état d’un dossier de surendettement en cours, et a proposé d’échelonner sa dette par des règlements mensuels de 100 euros.

Madame [T] [F], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations reprises lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique et enregistrée le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 5] justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d’impayés, et ce, dès le 10 juin 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— sur l’arriéré de loyers et charges :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA [Adresse 5] produit un décompte sollicitant la somme de 7785,10 euros après déduction des frais de poursuites échéance du mois de mars 2025 incluse.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail des appels de fonds distinguant le loyer augmenté de la provision sur charges et de toute autre somme réclamée n’étant produit. Seuls trois avis d’échéances des mois de janvier à mars 2025 sont versées aux débats et dont il ressort des frais d’assurance de 4,18 euros à déduire et pour le mois de mars 2025, 105,98 euros de frais de poursuites, dénués de la nature locative. Il y a lieu de relever que si le loyer et charges facturés au titre du mois de décembre 2024 est de même montant de celui du mois de décembre, soit 626,08 euros, celui réclamé au titre du mois de septembre 2024 est supérieur (633,70 euros) et celui du mois d’août 2024 inférieur (558,04 euros), celui du mois de juillet 2024 est identique à celui du mois de septembre alors que le montant appelé au titre du mois de juin est différent (660,90 euros), ce dernier également différent de ceux des mois de mai et avril 2024 etc…, sans que ces variations ne soient justifiées par les avis d’échéances détaillées de sorte que la nature des sommes appelés en sus de l’échéance locative ne peut être déterminée.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 30 juin 2020 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 9 des conditions particulières) et le commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 10 juin 2024 pour paiement de la somme principale de 2.254,76 euros dans ce délai contractuel de 2 mois, et non, dans le délai légalement fixé à six semaines par la loi du 27 juillet 2023.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi de sorte que c’est la période de deux mois qu’il convient d’appliquer en l’espèce.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

La SA [Adresse 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE supportera la charge des entiers dépens d’instance.

Compte tenu des circonstances de l’espèce la SA [Adresse 5] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail en date du 30 juin 2020 consenti par la SA d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [F] et portant sur un bien à usage d’habitation de type 4 au – 3ème étage escalier 15 porte 1531 situé [Adresse 4];

DEBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DIT que la SA [Adresse 5] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le greffier, Le juge,