Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 mars 2025, n° 24/06331

TJ Orléans 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des loyers, justifiant ainsi la demande des bailleurs.
Rejeté
Obligation de paiement des charges récupérables
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas apporté de preuve suffisante pour justifier le montant des charges réclamées.
Rejeté
Obligation de répondre des dégradations
La cour a noté l'absence d'état des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que de preuves suffisantes des dégradations, justifiant le rejet de la demande.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de procédure
La cour a jugé que les frais liés à l'envoi de lettres recommandées n'étaient pas justifiés, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a reconnu que les bailleurs avaient engagé des frais pour mener à bien leur action en justice, justifiant ainsi l'octroi d'une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 mars 2025, n° 24/06331
Numéro(s) :	24/06331
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	ACTE AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/06331 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7NG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [F] [K] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentés par la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G], [T] [C] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [D] [H] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], par contrat du 1er juin 2023, pour un loyer mensuel de 935 euros hors charges, payable à terme échu. Le contrat de bail a pris effet le 1er juin 2023.

Le bail prévoyait par ailleurs le versement d’une somme de 1870 euros au titre du dépôt de garantie, correspondant à deux mois de loyer.

Le 14 février 2024, Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] ont fait signifié à Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] un congé pour motifs sérieux et légitimes, lequel a été remis à étude.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] ont fait signifier le 20 février 2024 à Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3740 euros, selon décompte en date du 13 février 2024. Ce commandement a été remis à étude, s’agissant des deux locataires.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie de la situation d’impayés le 23 février 2024.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 26 mars 2024, s’agissant de Monsieur [G] [O] et du 13 avril 2024, s’agissant de Madame [Z] [B], les locataires ont donné congé du logement et ont indiqué bénéficier d’un préavis réduit d’un mois.

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi de façon contradictoire entre les propriétaires et les locataires.

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] ont ensuite fait assigner le l8 décembre 2024 pour Madame et le 22 novembre 2024 pour Monsieur, Madame [Z] [B] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins :

de voir les locataires condamnés solidairement à leur verser les sommes suivantes :- 6545 euros au titre des loyers impayés

—  101,52 euros au titre des charges impayées

—  3997,31 euros au titre des dégradations locatives

—  713,76 euros au titre des frais engagés dans le cadre de la présente procédure

de voir les locataires condamnés solidairement au règlement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPCde voir les locataires condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Un procès verbal de recherches infructueuses a été réalisé s’agissant de Madame [Z] [B] et l’assignation a été remise à étude, s’agissant de Monsieur [G] [O].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors de cette audience, le conseil de Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] a indiqué maintenir ses demandes présentes dans l’assignation et a précisé que les locataires sont partis à la cloche de bois. Il a indiqué qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué et qu’il n’y a pas non plus eu d’état des lieux de sortie, ni de constat d’huissier de réalisé, des photographies étant versées au dossier.

Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article R213-9-4 du Code de l’organisation judiciaire indique que le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 1er juin 2023, Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] produisent un décompte en date du 12 juin 2024 qui indique que les locataires leur devaient les loyers de novembre 2023, jusqu’au 12 juin 2024.

Les bailleurs réclament également le versement des sommes suivantes :

—  55,69 euros s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères sur la période du 1/06/2023 au 31/12/2023

—  45,83 euros s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères sur la période du 01/01/2024 au 12/06/2024

—  101,52 euros s’agissant des charges récupérables.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 12 juin 2024. Toutefois, cette date ne correspond pas à la date issue des congés donnés par les locataires, le dernier congé ayant été donné par Madame [Z] [B] par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 avril 2024 et dont la date de réception par les bailleurs ne nous a pas été transmise.

Les bailleurs ne contestant pas la durée de 1 mois du préavis invoquée par les locataires, et faute de preuve de la date de réception, par les bailleurs, de la lettre recommandée envoyée par Madame [Z] [B], il convient de fixer la date de fin du bail au 14 mai 2024.

Par ailleurs, s’il ressort des sms transmis que les locataires n’ont pas procédé à la remise des clés, le fait que l’ouverture de porte n’ait eu lieu que le 17 juin 2024 ne peut leur être imputable.

Les loyers dus par les locataires peuvent ainsi être calculés comme suit :

—  935 euros par mois pendant 6 mois (novembre 2023 à avril 2024)

—  422,26 euros au titre du loyer dû sur la période du 1er au 14 mai 2024.

Soit une somme totale de 6032,26 euros due au titre des loyers impayés.

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] justifient par la production de leurs taxes foncières 2023 et 2024 relatives aux lieux loués, que la taxe ordure ménagère était de 102 euros pour l’année 2023 et 106 euros pour l’année 2024.

Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] sont donc redevables, au prorata de leur temps d’occupation du logement de 59,50 euros pour l’année 2023 ((102 euros X 7 mois) / 12 mois) et de 39,32 euros pour l’année 2024 au titre de la taxe ordure ménagère sur la période du 1er janvier 2024 au 14 mai 2024 ([(106 euros X 4 mois) / 12 mois = 35,33 euros] + [((106 euros / 12 mois) X 14 jours) / 31 jours) = 3,99 euros] = 39,32 euros).

Il convient toutefois de relever que la demande faite au titre de la taxe ordures ménagères sur l’année 2023 est de 55,69 euros, de sorte qu’il y aura lieu de retenir ce montant, le juge ne pouvant statuer au delà des demandes des parties.

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] réclament également une somme de 101,52 euros au titre des charges récupérables. Ils n’apportent toutefois aucune pièce à l’appui de cette demande et ne justifient pas de cette somme si bien qu’ils seront déboutés de ce chef.

Le bail signé contient une clause de solidarité aux termes de laquelle « il est expressément stipulé que les co-preneurs et toute personne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

En conséquence, Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] les sommes de 6032,26 euros au titre des loyers et charges impayés et 95,01 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

Il conviendra de déduire de ces sommes, le dépôt de garantie versé par les locataires et qui est d’un montant de 1870 euros.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 1er juin 2023 reprend ces dispositions en son article X 7°.

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] sollicitent 3997,31 euros au titre des réparations locatives.

Ils ne produisent aucun état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie et aucun constat d’huissier.

A l’appui de leur demande, ils produisent des photographies non datées ainsi que deux factures :

— une du 25 juillet 2024 pour un montant de 3832,31 euros, correspondant à des travaux de remise en état des pièces et de peinture.

— une du 17 juin 2024 pour un montant de 165 euros, correspondant aux frais d’ouverture de la porte du logement.

Dans la mesure où Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] ne fournissent que des photos dont il n’est pas possible de s’assurer de leur date et de leur correspondance aux lieux loués et en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie et de constat d’huissier, il apparaît nécessaire de débouter les bailleurs au titre de leurs demandes de réparations locatives faute d’élément de preuve quant à la réalité des dégradations.

S’agissait des frais engagés pour l’ouverture de la porte, il ressort des copies des sms transmis que les bailleurs et Monsieur [G] [O] ont échangé sans trouver de solution quant à la remise des clés. Les bailleurs apportent ainsi des éléments de preuves indiquant que la remise des clés n’a pas eu lieu et corroborés par l’absence d’état des lieux de sortie et la facture produite pour l’ouverture de la porte. En conséquence Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] la somme de 165 euros au titre des frais d’ouverture de la porte.

***

Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] seront donc solidairement condamnés à payer une somme de 95,01 + 6032,26 + 165 = 6292,27 euros – 1870 euros = 4.422,27 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives à Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P], après déduction des sommes rappelées ci-dessus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] sollicitent la somme de 713,76 euros au titre des frais engagés dans le cadre de l’instance, cette somme correspondant aux frais d’assignation et de commandement de payer ainsi qu’à l’envoi de différents recommandés. Les coûts des actes de procédure seront pris en charge au titre des dépens. Les frais liés à l’envoi de lettres recommandées ne sont pas justifiés, Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] seront donc déboutés de ce chef.

Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P], Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] à l’encontre de Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] ;

DIT que le bail du 1er juin 2023 conclu entre Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P] et Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B], portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] a pris fin le 14 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P], la somme de 4422,27 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 3], terme du bail fixé le 14 mai 2024, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie du logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [F] [K] épouse [P], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation des 22 novembre et 18 décembre 2024 et du commandement de payer du 20 février 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,