TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04596 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G34C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [G] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.C.I. ROYAL IMMO INVESTincrit au RCS d'[Localité 4] n°803666775, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2011, Monsieur et Madame [H] [P] ont donné en location à Madame [G] [J] et Monsieur [K] [J] un bien à usage d’habitation principale situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre 50 euros de provisions sur charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par attestation notariée du 19 avril 2018, il est indiqué que la Société civile immobilière ROYAL IMMO INVEST (SCI ROYAL IMMO INVEST) est devenue propriétaire du bien loué.

Madame [G] [J] née [I] a fait intervenir la société Gaz service 45 les 1er mars 2023, 7 mars 2023, 29 mars 2023 et 6 avril 2023 en raison de difficultés de fonctionnement de la chaudière du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée le 22 janvier 2024 à la SCI ROYAL IMMO INVEST, Madame [G] [J] née [I] a indiqué que malgré plusieurs relances depuis le 1er février 2023, la chaudière de son logement de fonctionne plus, aucune réparation n’ayant été effectuée. Elle a ainsi précisé qu’un technicien est venu et a préconisé le remplacement de la chaudière, et a demandé l’installation d’une nouvelle chaudière sous quinze jours.

Madame [G] [J] née [I] a produit des échanges de SMS entre elle et la SCI ROYAL IMMO INVEST au sujet du remplacement de la chaudière et d’impayés de loyers.

La locataire a également transmis un plan de désendettement faisant apparaître une dette de loyer de 3290,45 euros vis à vis de son bailleur, ce plan devant débuter le 1er mars 2024 et permettre que la dette soit soldée au 1er novembre 2024.

La locataire a saisi un conciliateur de justice qui a dressé un constat de carence le 17 avril 2024 du fait de l’absence d’une partie à la réunion.

Puis, le 8 août 2024, Madame [G] [J] née [I] a fait assigner la SCI ROYAL IMMO INVEST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— Condamner la SCI ROYAL IMMO INVEST à lui payer, en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 3000 euros de dommages et intérêts selon décompte arrêté en septembre 2024 outre 250 euros / mois en période de chauffage, à compter de novembre 2024, et ce, jusqu’à la réparation de la chaudière ;

— Condamner la SCI ROYAL IMMO INVEST, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir à faire réparer la chaudière ;

— Condamner la SCI ROYAL IMMO INVEST à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’audience du 27 février 2025, Madame [G] [J] née [I] a comparu, assistée de son conseil. Elle a indiqué se désister de sa demande de condamnation de la SCI ROYAL IMMO INVEST, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir à faire réparer la chaudière, celle ci ayant été réparée le 15 octobre 2024, et maintenir ses autres demandes en précisant qu’elle a été sans chauffage de février 2023, jusqu’au 15 octobre 2024.

Madame [G] [J] née [I] a ainsi ajouté solliciter en tout, 3000 euros de dommages et intérêts correspondant à une indemnité de 250 euros par mois de chauffe. Elle a enfin indiqué respecter son plan de désendettement.

Citée par procès verbal de remise à tiers présent à domicile, la SCI ROYAL IMMO INVEST n’a pas comparue et ne s’est pas faite représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 alinéa 2 du même Code, lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Il convient de rappeler que Madame [G] [J] née [I] s’est désistée de sa demande de condamnation de la SCI ROYAL IMMO INVEST, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir, à faire réparer la chaudière, celle ci ayant été réparée le 15 octobre 2024, de sorte qu’il n’y a lieu de statuer que sur la demande de dommages et intérêts formulée au titre du préjudice de jouissance ainsi que sur les demandes accessoires.

I. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

En l’espèce, Madame [G] [J] née [I] sollicite une somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance correspondant au versement 250 euros par mois d’hiver durant lesquels elle n’a pas pu bénéficier d’un bien chauffé.

Madame [G] [J] née [I] verse aux débats un courrier recommandé adressé à son bailleur (accusé de réception signé le 22 janvier 2024) par lequel elle indique lui avoir signalé, depuis le 1er février 2023, que la chaudière ne fonctionnait plus.

Elle verse également aux débats des fiches d’interventions d’un technicien datées des 1er mars, 7 mars, 29 mars et 6 avril 2023 qui font apparaître que la chaudière était en panne et que différents actes ont été réalisés afin de tenter de la réparer.

Madame [G] [J] née [I] verse également aux débats des échanges de SMS datés de janvier entre elle et son bailleur qui mettent en évidence que des travaux doivent être réalisés quant à la chaudière et qui corroborent que la chaudière n’était pas en état de fonctionnement à ce moment là.

Même si l’année de ces échanges n’est pas connue, il convient de considérer qu’ils ont été réalisés en janvier 2024, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, lequel ne s’est pas présenté à l’audience.

Madame [G] [J] née [I] a également indiqué à l’audience que la chaudière a été réparée le 15 octobre 2024 de sorte qu’il apparaît que la chaudière n’a pas fonctionné de février 2023 à octobre 2024.

Même si cela dépend nécessairement des années et du temps, il est en général considéré que la période de mise en chauffage est comprise entre le 15 octobre et le 15 avril.

En conséquence, Madame [G] [J] née [I] n’a pu jouir d’un bien chauffé durant les périodes suivantes :

du 1er février 2023 au 15 avril 2023 soit 2 mois et demi.

Du 15 octobre 2023 au 15 avril 2024 soit 6 mois.

La nécessité de bénéficier d’un système de chauffage fait partie des éléments essentiels d’un logement que le propriétaire est tenu de garantir. Le fait que Madame [G] [J] née [I] n’ait pu bénéficier d’un système de chauffage durant 8 mois et demi lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance qui peut être évalué à 200 euros par mois au regard de la durée et de la nature du préjudice, soit la somme totale de 1700 euros.

La SCI ROYAL IMMO INVEST sera donc condamnée au paiement de cette somme en réparation du préjudice de jouissance de Madame [G] [J] née [I].

II. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ROYAL IMMO INVEST, partie perdante principalement et n’ayant réalisé les travaux de réparation de la chaudière que 19 mois et 15 jours après qu’elle soit tombée en panne, supportera la charge des entiers dépens dont le coût de l’assignation du 8 août 2024.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [J] née [I], La SCI ROYAL IMMO INVEST sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que Madame [G] [J] née [I] se désiste de sa demande de condamnation de la SCI ROYAL IMMO INVEST sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir, à faire réparer la chaudière ;

CONDAMNE la SCI ROYAL IMMO INVEST, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [G] [J] née [I] une somme de 1700 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement sis [Adresse 2], sur les périodes suivantes : du 1er février 2023 au 15 avril 2023 et du 15 octobre 2023 au 15 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI ROYAL IMMO INVEST aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 8 août 2024 ;

CONDAMNE la SCI ROYAL IMMO INVEST à payer à Madame [G] [J] née [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,