TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/02831 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [N], [A] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

Madame [R] [F] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [G] [X], sous sauvegarde de justice, mandat spécial demeurant [Adresse 5]

représenté par Mme [M] [H], mandataire

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2015, Monsieur [Y] [W] a donné à bail à Monsieur [I] , [G] [X] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 375 euros, outre une provision sur charges de 55 euros, payables d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par acte authentique reçu par Maître [O] GASNIER-PINSON le 17 mai 2024, Monsieur [Y] [W] a vendu à Monsieur [N] [P] et Madame [R] [F] épouse [P] (ci-après les époux [P]) l’appartement donné à bail à Monsieur [I] [G] [X].

Le 10 juin 2024, les époux [P] ont fait signifier à Monsieur [I] [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.380,96 euros, selon décompte arrêté au 24 mai 2024.

Le même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’avoir à justifier d’une assurance pour ledit appartement.

Les propriétaires ont saisi par voie électronique la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayé le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, les époux [P] ont fait assigner Monsieur [I] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer les époux [P] recevable en leur action ;débouter Monsieur [X] de l’intégralité de ses prétentions ; constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties depuis le 10 août 2024, et à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 27 novembre 2015 pour inexécution du locataire à son obligation de paiement des loyers ;déclarer Monsieur [I] [X] occupant sans droit ni titre du logement ; ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 2.027,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2024 sur la somme de 1.380,96 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;condamner Monsieur [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues, et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;dire et juger que les époux [P] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions ;condamner Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer, sa notification au CCAPEX, le cout de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le cout de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

À l’audience, les époux [P], représentés par leur conseil, ont actualisé leur créance locative à la somme de 1.590,53 euros et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes contenues dans l’assignation. Par ailleurs, ils ont indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement pour le locataire, précisant qu’une reprise de paiement des loyers était intervenue.

Monsieur [I] [X] s’est présenté, assisté de Madame [H] [M], et a indiqué reconnaitre la dette telle qu’actualisée à l’audience. Il a expliqué avoir été victime d’escroquerie et de menaces, mais que la situation est désormais réglée et que son découvert est soldé. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement avec des mensualités de 200 euros.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été transmis au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Monsieur [I] [X] vit seul, et est porteur d’un handicap le rendant sourd. Il est également expliqué que Monsieur [I] [X] a été placé sous sauvegarde de justice en raison de plusieurs « arnaques » dont il a été victime.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

Suivant note en délibérée autorisée, a été produite l’ordonnance du 22 octobre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ORLEANS aux termes de laquelle Monsieur [I] [X] a été placé sous mesure de sauvegarde de justice avec mandat spécial. Cette mesure a été confiée à Madame [H] [M].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

Il convient de souligner que le mandat spécial produit ne vise pas l’assistance à la procédure judiciaire. Cependant, Madame [H] [M] s’est présentée à l’audience aux côtés de Monsieur [X] et a été entendue.

I) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Les débats n’ayant pas permis de confirmer ou d’infirmer la production de l’attestation d’assurance, c’est sur le fondement des impayés qu’il convient d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bai.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la signature du bail, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 27 novembre 2015 contient une clause résolutoire en cas notamment d’impayés de loyer et de charges (article 8, page 14) et reprend ce délai de deux mois prévus par la loi au moment de sa signature.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024 à Monsieur [I] [X] par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 1.380,96 euros au titre des loyers et charges impayés échus, selon décompte annexé. Le commandement prévoit un délai de 2 mois pour régler cette somme.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a ainsi expiré le 12 août 2024 à 24 heures, le 10 août 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Il ressort du décompte locatif qu’entre le 10 juin 2024 et le 12 août 2024, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois, Monsieur [I] [X] a procédé à des règlements pour un montant total de 470,19 euros.

Il en résulte que Monsieur [I] [X] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 10 juin 2024 dans les délais impartis.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 août 2024.

II) Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [P] produisent un décompte démontrant que Monsieur [I] [G] [X] reste devoir, après soustraction du montant de 105,62 euros égal à la régularisation de charges (prélevé le 1er juin 2023) et non justifié en procédure, la somme de 1.484,91 euros à la date du 10 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [I] [G] [X] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [I] [G] [X] sera condamné au paiement de cette somme de 1.484,91 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.380,96 euros à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer et à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus, conformément à la demande.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] [X] sollicite des délais de paiement et propose la mise en place d’un échéancier avec des mensualités de 200 euros. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, les époux [P] précisent ne pas être opposés à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent également être favorables à la mise en œuvre d’un échéancier avec des mensualités de 200 euros, comme proposé par le locataire.

A la lecture du décompte, il est établi que Monsieur [I] [G] [X] a repris le paiement des loyers courant depuis le mois de décembre 2024, et qu’il verse depuis le mois de février 2025 des sommes supplémentaires aux fins d’apurer progressivement sa dette.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [G] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Conformément à la demande du locataire, et au regard des justificatifs de sa situation personnelle et familiale, il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités demandées.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [I] [G] [X], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV) Sur les demandes accessoires :

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et de sa notification au CCAPEX, le cout de l’assignation du 30 octobre 2024 et de sa dénonce au représentant de l’Etat, ainsi que le cout de la signification de la décision à intervenir.

• Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [P], Monsieur [I] [G] [X] sera condamné à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 27 novembre 2015 entre Monsieur [Y] [W], d’une part, et Monsieur [I] [G] [X], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] [X] à verser à Monsieur [N] [P] et Madame [R] [F] épouse [P] la somme de 1.484,91 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 10 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.380,96 euros à compter du 10 juin 2024, et à compter du 30 octobre 2024 pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [I] [G] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 7 mensualités de 200 euros chacune et une 8ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [P] et Madame [R] [F] épouse [P] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [I] [G] [X] soit condamné à verser à Monsieur [N] [P] et Madame [R] [F] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, indexés, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et de sa notification au CCAPEX, le cout de l’assignation du 30 octobre 2024 et de sa dénonce au représentant de l’Etat, ainsi que le cout de la signification de la décision à intervenir

CONDAMNE Monsieur [I] [G] [X] à payer à Monsieur [N] [P] et Madame [R] [F] épouse [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,