N° RG 25/01936 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCRI – décision du 07 Mai 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/01936 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCRI

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [B]

né le 08 Octobre 1962 à [Localité 1] (ALGERIE)

Profession : Ingénieur

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aurélien DEVERGE de la SELARL DEVERGE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Jean AMOUGOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par La S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, ès qualité d’Administrateur provisoire, désignée par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire d’Orléans en date du 11 avril 2025

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 423 719 178,

dont le siège social est situé [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Nathalie AUFFRAY, avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉBATS : à l’audience publique du 25 février 2026,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 Mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction. Le délibéré a été prorogé au 07 mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Monsieur [S] [B] a assigné la Selarl AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [U], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4] devant le Tribunal judiciaire aux fins de prononcé de la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024 de cet immeuble et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [B] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— le 27 novembre 2024 il a été convoqué pour assister à une assemblée générale de copropriétaire devant se tenir le 19 décembre 2024 par visioconférence

— il a désigné un mandataire, Monsieur [R] [L], afin que ce dernier le représente à cette assemblée

— ce mandataire a été empêché d’assister à cette assemblée

— l’exclusion de ce mandataire est fondée sur le fait que ce dernier a envoyé des emails à l’administrateur provisoire en y pointant des carences ou dysfonctionnements dans l’administration de sa résidence et a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de certaines questions

— il a introduit son action avant le 22 mars 2025

— le droit de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être remis en cause

— les identifiants de connexion n’ont volontairement pas été transmis à Monsieur [R] [L]

— sa signature et les documents attestaient du mandat reçu

— la pièce d’identité communiquée à l’administrateur et le pouvoir attestent qu’il s’agissait bien de [R] [L]

— en le considérant comme absent à tort, il a été porté indiscutablement atteinte à son droit fondamental

— la non communication de la feuille de présence de l’assemblée générale, obligatoire et mentionnant les noms et adresses des copropriétaires,constitue une cause d’irrégularité substantielle

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire, la Selarl AJ Associés, conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [S] [B] et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce syndicat des copropriétaires expose notamment que :

— la comparaison entre le mandat et la pièce d’identité jointe laisse clairement apparaître qu’il ne s’agit pas de la même personne

— la pièce d’identité concerne [D] [L] et le mandat est donné à [R] [L]

— il relève de la mission de l’administrateur provisoire convoquant une assemblée générale de copropriétaires de vérifier l’identité des participants ou de leurs éventuels mandataires

— il n’y a pas lieu d’adresser une copie de la feuille de présence à chaque copropriétaire après la réunion de l’assemblée

— ce document est consultable pendant la séance et une copie peut ultérieurement en être demandée au syndic

— une feuille de présence a été établie, signée et certifiée et est produite

— constater ne constitue pas une prétention

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’action et les demandes intentées par Monsieur [S] [B], copropriétaire au sein de la copropriété située [Adresse 4], a sollicité la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2025 distribuée le 30 janvier 2025, dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’acte introductif d’instance datant du 24 mars 2025, sont recevables.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle en cause du 19 décembre 2024 que, après déclaration d’ouverture de la séance par le président de cette séance, il a été relevé par l’administrateur provisoire de la copropriété ainsi que par les copropriétaires présents ou représentés que le pouvoir communiqué par Monsieur [B] indiquait comme qualité de mandataire Monsieur [R] [L] et que cela ne correspondait pas à la pièce d’identité communiquée par la personne présente en visioconférence dont l’identité ne correspond pas et que dans ces conditions l’administrateur provisoire et ces copropriétaires prenaient acte que Monsieur [B] n’était pas valablement représenté et devait être considéré comme absent, avec dès lors mention de l’absence de ce dernier en page 2 de ce procès-verbal.

S’il résulte notamment des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, et que dès lors Monsieur [S] [B], copropriétaire de la résidence en cause, pouvait choisir de donner pouvoir à une personne non copropriétaire pour le représenter à l’assemblée générale annuelle du jeudi 19 décembre 2024 devant se tenir à 10 heures en visioconférence, à savoir, selon courrier électronique du 16 décembre 2024 adressé aux autres copropriétaires et à l’administrateur provisoire de la copropriété désigné comme tel depuis une ordonnance du tribunal de grande instance du 23 mars 2019, Monsieur[L] et selon pouvoir manuscrit en date du 16 décembre 2024 joint à ce courrier électronique Monsieur "[R] [L]« , pour autant il résulte de l’examen de la pièce d’identité (passeport délivré le 4 août 2016) jointe à ce pouvoir que l’identité y figurant est la suivante : »[D] [L]".

Ce courrier électronique du 16 décembre 2024 mentionnait également que l’adresse de courrier électronique de Monsieur [L] était « traore.hadam… », ce qui correspond là encore à l’identité présente sur le pouvoir manuscrit, avec connaissance préalable de cette identité par les copropriétaires dès cette date du lundi16 décembre 2024, mais non à celle présente sur le passeport.

Il sera de plus constaté que Monsieur [L] est sans lien direct avec la copropriété dans le sens où il n’est pas locataire de Monsieur [B], ce qui aurait éventuellement permis aux copropriétaires de confirmer au vu de la photographie présente sur le passeport que cette pièce d’identité était bien celle de la personne à qui Monsieur [B] donnait pouvoir.

Par conséquent, d’une part, il n’existait aucune certitude le 19 décembre 2024 sur le fait que la personne présente en vidéoconférence lors de l’assemblée générale intervenue à cette date était la personne à qui Monsieur [B] donnait pouvoir et souhaitait donner pouvoir et, d’autre part, la vérification préalablement opérée par l’administrateur provisoire de la copropriété et les copropriétaires présents ou représentés a été faite également dans l’intérêt de Monsieur [B] afin d’écarter tout risque pour lui de voir confier son pouvoir notamment de vote à une personne à laquelle il n’aurait pas réellement et véritablement donné mandat de représentation. En outre, il appartenait à Monsieur [B], avant de communiquer le pouvoir et la pièce d’identité du destinataire de son pouvoir du 16 décembre 2024, de vérifier lui-même la concordance entre les documents transmis, afin d’éviter toute difficulté juridique et toute absence de non prise en compte de son vote.

Il n’y a dès lors pas lieu à nullité de l’assemblée générale annuelle de copropriété du 19 décembre 2024 de l’immeuble sis [Adresse 4] pour ce motif.

S’agissant de la demande de Monsieur [B] de constat du fait que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] qui s’est tenue le 19 décembre 2024 ne comporte pas la feuille de présence signée et validée par la double authentification, il apparaît que le « par ces motifs » de son acte introductif d’instance du 24 mars 2025 comporte en tout état de cause dans sa partie « par conséquent » une demande de prononcé de la nullité de cette assemblée générale, ce qui permet à lui seul d’examiner cette demande de nullité également sur le fondement relatif à la feuille de présence. En outre, il résulte de la jurisprudence la plus récente ( Civ.2ème 26 mars 2026) que l’emploi du terme « juger » dans un dispositif de conclusions a conduit à considérer qu’il fallait examiner la demande afférente, ce qui peut s’étendre par analogie à la demande de « constater » et ce d’autant plus lorsqu’elle précède et explique une demande générale voire générique de « prononcer la nullité », ce dans l’intérêt des parties et de la résolution du litige dont l’entièreté a vocation à être tranchée et résolue.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que la feuille de présence est annexée au procès-verbal tandis que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, là encore dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il n’existe ainsi aucune obligation légale ni réglementaire de notifier l’annexe au procès-verbal d’assemblée générale qu’est la feuille de présence et ce tandis que la partie défenderesse justifie, en la produisant dans le cadre d’un débat contradictoire, de l’établissement de la feuille de présence du 19 décembre 2024 arrêtée à 13h45 avec signatures du président de séance et des scrutateurs, l’absence de la signature du secrétaire de séance ne pouvant aucunement constituer une irrégularité formelle de nature à conduire à douter du sens des votes et décisions intervenus le 19 décembre 2024. La production de cette feuille de présence, dont l’établissement est mentionné dans le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024, démontre par ailleurs que la communication de sa copie pouvait être sollicitée par Monsieur [B] en application des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, ce qu’il n’a pas fait avant l’introduction de la présente instance au cours de laquelle ce document a été versé aux débats.

Il n’y a ainsi pas davantage lieu à nullité de l’assemblée générale annuelle de copropriété du 19 décembre 2024 de l’immeuble sis [Adresse 4] pour ce motif.

Monsieur [B] sera débouté de l’ensemble de ses prétentions.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de partie défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1100 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [S] [B] de l’ensemble de ses prétentions

Condamne Monsieur [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire, la Selarl AJ§Associés prise en la personne de Maître [P] [I], la somme de 1100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire, la Selarl AJ Associés prise en la personne de Maître [P] [I]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente