TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/07515 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HOEM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP ROUAUD, avocats au barreau de BOURGES, substituée par M^e Maxime-Henri VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA a donné à bail à Monsieur [S] [K] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], par contrat du 7 juillet 2023, moyennant un loyer mensuel de 433,09 euros, aucune provision sur charge n’étant prévue.

Se prévalant d’impayés, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 24 décembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 4 850,71 euros au titre des loyers et charges impayés ;condamner Monsieur [S] [K] à payer à la société ADOMA à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société ADOMA, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes sans actualisation du montant de la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [S] [K] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

L’article L 632-3 du code de la construction de l’habitation, exempte les logements-foyers et les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution et les résidences à vocation d’emploi du respect des seules disposition du chapitre 2 du titre II du livre VI du même code et aucunement du respect des dispositions précitées, contrairement à ce qui est allégué en demande.

En l’espèce, la société ADOMA ne justifie ni d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ni d’une notification de l’assignation à la préfecture.

Les demandes tendant au constat et au prononcé de la résiliation du bail sont donc irrecevables.

Par suite, les demandes tendant à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, la société ADOMA produit aux débats un décompte mentionnant un montant de redevance variant de la somme contractuellement prévu à la somme de 466,83 sans que la société ne justifie de l’indexation applicable, la « convention avec l’Etat » auquel le contrat de location renvoie sur ce point n’étant pas produite, étant précisé en outre que la première redevance mentionnée au décompte est plus élevée que la somme contractuellement prévue sans qu’aucune indexation n’ai pu trouver à s’appliquer à cette date.

Dans ces conditions, le montant du loyer dû sera réduit à la somme contractuellement prévue de 433,04 euros. Il convient également de déduire du décompte :

la vente de jetons de la laverie dont il n’est pas justifiéles frais de rejet de prélèvementla consommation d’eau hors forfait dont il n’est pas plus justifiéle « règlement DG par redevance/loyer » apparaissant au débit sans que la cause en soit identifiable

L’ensemble de ces déductions faites, le décompte produit démontre l’existence d’un solde débiteur de 7 452,17 euros au 14 janvier 2026. Toutefois, la juridiction n’est saisie que de la demande faite lors de l’assignation, aucune actualisation de la créance n’ayant été faite à l’audience.

Monsieur [S] [K] sera donc condamné à payer 4 850,71 à la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie chacune à l’instance, les dépens seront partagés pour moitié entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société ADOMA irrecevable en ses demandes tendant au constat et au prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 7 juillet 2023 avec Monsieur [S] [K], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à la société ADOMA la somme de 4 850,71 euros au titre des loyers impayés au 14 janvier 2026 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la société ADOMA ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,