Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 29 mai 2026, n° 25/03980

TJ Orléans 29 mai 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 29 mai 2026, n° 25/03980
Numéro(s) :	25/03980
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ladislas WEDRYCHOWSKIJulien BERBIGIERAmélie PINÇON
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIESALTANAWALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	La S.A. EMEIS c/ La S.C.I. [ Localité 2 ] DE L' ORBETTE

Texte intégral

N° RG 25/03980 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHA – décision du 29 Mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/03980 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHA

DEMANDERESSE :

La S.A. EMEIS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 401 251 566,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, Maître Amélie PINCON de la SELARL ALTANA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. [Localité 2] DE L’ORBETTE,

immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le numéro 538 850 116

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2026

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 29 Mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président, faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de roulement de Monsieur le Président, assisté de Madame Pauline REIGNIER,greffier

N° RG 25/03980 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHA – décision du 29 Mai 2026

Vu le mémoire en réponse n°1 de la SA EMEIS signifié le 27 janvier 2026,

Vu le mémoire récapitulatif de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE notifié sur RPVA le 31 mars 2026,

Il résulte de l’article L145-33 du code de commerce (les articles cités seront, sauf mention contraire, des articles du code de commerce) que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Les parties s’accordent sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer qu’ils demandent à titre principal.

Les locaux loués comportent deux bâtiments : un EPHAD et une résidence sénior qui comporte à la fois des logements meublés et des cabinets médicaux.

Les parties s’accordent sur une évaluation séparée du loyer de l’EPHAD et de la résidence sénior. Concernant la résidence sénior, la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE procède à une évaluation local par local alors que la SA EMEIS évalue le loyer de l’ensemble des logements meublés d’une part et l’ensemble des cabinets médicaux d’autre part. Il en résulte que les parties s’accordent sur le fait que les cabinets médicaux soient évalués différemment des logements meublés.

1. Evaluation de la valeur locatives des cabinets médicaux

Les parties s’accordent sur une évaluation fondée sur une méthode comparative conforme à l’article L145-33 du code de commerce. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de fournir les éléments prévus par cet article.

1.1. Prix couramment pratiqué par le voisinage (L145-33 du code de commerce)

La SA EMEIS allègue que les prix varient entre 120 à 360 €/m², sans apporter aucune preuve au soutien de ses allégations. Ces prix ne peuvent donc pas être retenus.

L’expert de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE produit différent termes de références. Elle montre des loyers allant de 97 à 152 €/m² avec une médiane à 127 € par m². Il est indiqué les éléments prévus à l’article R145-7 alinéa 3 du code de commerce qui permettent la contestation de ces termes de référence. Ces termes ne sont pas contestés. Dès lors, ces montants de loyers doivent être retenus.

1.2. Superficie (L145-33 1°)

Les parties divergent quant à la surface retenue. L’expert de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE retient 205,79 m² en se fondant sur les plans réalisés par le maître d’œuvre non fourni et en prenant en compte 52,72 m² d’accueil, réception et dégagement et sept cabinets médicaux. La SA EMEIS retient 141 m² pour six cabinets médicaux.

Il résulte du contrat de bail (page 5) qu’il n’y avait initialement que cinq postes de consultation. En l’absence d’éléments plus récents, il apparaît donc que l’évaluation faite par la SA EMEIS, qui prend en compte six cabinets médicaux, et non sept, soit correcte. Cette évaluation ne prend pas en compte l’espace d’accueil/réception/dégagement relevé par la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE (52,72 m²). Cet espace, présent au rez-de-chaussée bénéficie à la fois aux cabinets médicaux et aux logements séniors du premier étage qui font, pour les parties, l’objet d’une évaluation distincte.

Il convient cependant de prendre en compte la jouissance par les cabinets médicaux de cet espace commun pour l’accueil et l’attente des patients. En effet, le calcul de SA EMEIS, qui consiste à évaluer la résidence service [Localité 2] qu’en fonction de la surface des seules surfaces qu’elle loue (cabinet médical et résidence service) exclu de l’évaluation l’ensemble de la surface qui n’est pas affectée à un local en particulier. Dans son calcul, elle ne prend ainsi en compte que 470,39 m² de la résidence service [Localité 2] alors qu’il résulte du contrat de bail page 6 que cette résidence est d’une surface hors d’œuvre de 829,30 m². Elle omet donc de son calcul environ 829,30/4 = 207 m² au sous-sol (que les parties s’accordent à ne pas valoriser) ainsi que 152 m² d’espace au rez-de-chaussée (accueil, hall, sanitaires…) et aux étages (salons communs) qu’il est nécessaire de valoriser.

Il y a donc lieu de prendre en compte les 206 – 141 = 65 m² de rez-de-chaussée non pris en compte par la SA EMEIS et de considérer que ceux-ci profitent pour moitié aux cabinets médicaux en augmentant donc leur valeur de 65/141/2 = 23%

1.3. Application des critères prévus à l’article (L145-33 1°, 2° et 4° par rapport aux termes de comparaison)

La SA EMEIS indique de manière non spécifique que la caractéristique des locaux loués justifierait de se baser en bas de la fourchette de prix. Elle n’indique cependant pas en quoi les cabinet médicaux loués auraient une caractéristique moins avantageuse que les termes de comparaison.

La SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE n’allègue pas de caractéristiques spécifiques par rapport aux termes de comparaison. Dès lors, elle ne justifie pas le prix estimé à 150 €/m² utilisé.

Le prix médian de 127 € /m² sera donc retenu.

1.4. Les obligations des parties (L145-33 3°)

La SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE est la seule à prendre en compte ce point en appliquant un abattement de 2% sur le loyer pour l’assurance de l’immeuble. Il y a lieu d’appliquer cet abattement.

1.5. Conclusion

La valeur locative des cabinets du rez-de-chaussée s’évalue donc à :

127 *141 * 1,23 * 0,98 = 21 585,10 €.

2. Evaluation de l’EPHAD

Les parties s’accordent sur l’application des articles L145-35 et R145-10 du code de commerce consistant, conformément à l’usage, à multiplier le chiffre d’affaires théorique avec un taux d’effort et d’appliquer un coefficient de minoration en application de clauses spéciales applicables.

2.1. Le chiffre d’affaires théorique

La SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE se fonde sur un chiffre d’affaires estimé au regard du nombre de lits et de la structure moyenne des comptes des entreprises du secteur pour évaluer le chiffre d’affaires de l’EPHAD à 3 142 397 €. La SA EMEIS critique cette estimation qui ne serait pas fondée sur sa comptabilité.

La SA EMEIS indique sans en justifier que sa comptabilité permettrait d’établir un chiffre d’affaires potentiel de 3 636 680,42 €. Ce montant sera retenu car la SA EMEIS n’aurait pas intérêt à surestimer son chiffre d’affaires.

2.2. Le taux d’effort

Les parties s’accordent sur l’usage consistant à un taux d’effort compris entre 25 et 35% du chiffre d’affaires variant suivant les caractéristiques de l’établissement. Elles divergent sur l’appréciation de ces caractéristiques devant conduire à un taux d’effort de 25% d’après la SA EMEIS et de 30% d’après la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE.

Il convient de prendre en compte le fait que le bâtiment a commencé à être exploité en 2012, qu’il bénéficie d’un parc boisé, d’un parking compensant sa proximité avec le centre-ville et d’un nombre de lits dont il n’est pas contesté qu’il soit plus important que la moyenne nationale ce qui permet d’amortir les coûts fixes. Cela justifie un taux d’effort légèrement plus important que la moyenne. Il convient en outre de prendre en compte le fait qu’il se situe à [Localité 3] à l’extérieur mais à la proximité immédiate du centre-ville. Ce secteur est légèrement défavorable. En effet, l’expert de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE retient qu’Orléans est une ville plus jeune que la moyenne nationale (avec donc moins de clients potentiels) avec un maillage concurrentiel soutenu en matière d’EHPAD. En outre, il relève que les retraités ont une tendance à se rapprocher des villes côtières. Cependant, ce désavantage est partiellement compensé par la proximité relative avec la région parisienne, par la proximité du centre-ville d’une ville historique de taille moyenne et de la [Localité 4]. Au regard de ces éléments, un taux d’effort moyen de 30% peut être retenu.

2.3. Les facteurs de minoration de la valeur locative

2.3.1. L’assurance

Il est constant que, contrairement aux usages, la SA EMEIS prend à sa charge les coûts d’assurance. L’expert de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE propose une minoration de la valeur locative de 2%. Ce montant doit être retenu à défaut de contestation (la SA EMEIS proposant un abattement général sans distribuer ses prétentions entre les différents facteurs) et à défaut d’élément produit par une partie sur le coût de cette assurance.

2.3.2. Les travaux de mise en conformité

Il est constant que, contrairement aux usages, la SA EMEIS prend à sa charge l’ensemble des travaux y compris de mise en conformité. Il n’est pas contesté que cela doit occasionner une minoration de la valeur locative de 5%.

2.3.3. La clause d’accession en fin de jouissance

Le bail stipule que les améliorations, réparations, travaux effectué par la SA EMEIS deviendront la propriété de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE sans indemnité. S’agissant des réparations, cette clause est conforme au droit commun compte tenu de l’obligation de réparation du locataire. Cependant, concernant les améliorations, cette clause déroge à l’article 555 alinéa 3 du code civil dont il résulterait, en l’absence de cette clause, que, si la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE souhaitait garder une amélioration faite par la SA EMEIS en fin de bail, elle devrait soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’ouvrage.

L’avantage économique procuré par cette clause dépends donc des seuls travaux d’amélioration qui sont fait par la SA EMEIS qui subsisteraient à la fin du bail et dans l’hypothèse où la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE souhaiterait les conserver.

En l’espèce, les seuls éléments d’amélioration avancés par la SA EMEIS sont le remplacement de kitchenettes qui concerne cependant la résidence service [Localité 2] (cf. la dernière feuille de la pièce 7) et non l’EPHAD.

Ainsi, l’intérêt de cette clause apparaît donc hypothétique de sorte qu’elle ne doit être prise en compte que par un diminution du loyer de 0,5%.

2.3.4. La clause stipulant la fin du contrat de location en cas de fin du crédit-bail

L’évaluation des effets de cette clause est le principal point de divergence entre les parties.

La SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE a acquis le bien par crédit-bail qui expirera le 17 mars 2030. Il est stipulé que si le crédit-bail prenait fin autrement que par la levée de l’option, le bail commercial prendrait fin lui-aussi.

Le prix de l’option étant fixé à 1€, il n’y a pas de risque que, à la fin du bail, la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE n’exerce pas l’option.

Il est cependant aussi possible que le crédit-bail soit résilié du fait de l’insolvabilité de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE qui ne pourrait plus assumer les loyers courants. Ce risque doit être estimé à la date de renouvellement du bail à laquelle est fixé les loyers et non au jour du jugement.

Les charges du crédit-bail constituent la principale charge pour la SCI. Celle-ci est composée d’un amortissement, fixé suivant un tableau d’amortissement et d’intérêt fixés soit suivant un taux fixé, soit suivant les encours fixés en fonction du taux Euribor 3 mois majoré. Lors de la signature du contrat de crédit-bail, le taux Euribor était de 3,563%, ce qui a permis de calculer un crédit-loyer annuel prévisionnel de 191 075,55*4 = 764 302,20 € (susceptible d’évolué) ou 198697,25*4 = 794 789 €.

Ainsi, les loyers seraient susceptibles de ne pas couvrir les crédits-loyer soit

— si le juge fixe un loyer nettement plus bas que le montant du loyer actuel ce qui n’est pas le cas au regard du présent jugement,

— si la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE a fait le choix d’un loyer à base taux Euribor et que celui-ci augmente de manière significative, dépassant les 6 % sans que cela ne s’accompagne d’une augmentation des loyers

— si la SA EMEIS se trouve ne pas verser certains loyers, notamment avant l’ouverture d’un redressement judiciaire.

Même dans un tel cas où la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE serait en déficit de trésorerie, il serait fort improbable qu’elle n’arrive pas à trouver des sources de financement compte tenu de l’importance de l’encours déjà amorti (près de 5,5 millions d’euros) et du faible encours restant dû (moins de 3,8 millions d’euros) et de la volatilité limité de sa principale immobilisation. Ce risque est en outre d’autant plus limité qu’il ne restait alors que six ans avant la fin du bail à la date du renouvellement.

Compte tenu du caractère très limité de ce risque, il ne justifie une diminution du prix du bail qu’à hauteur de 1 %.

2.3.5. Conclusion

La valeur locative de l’EPHAD doit donc être estimé à 3 636 680,42 * 0,3 * 0,915 = 998 268,78 €. La différence alors le montant retenu par l’expert de la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE s’explique pas un chiffre d’affaires théorique réel plus élevé que celui ayant servi à son estimation.

3. Valeur locative des appartements

La SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE estime cette valeur locative à 38 000 € en appliquant un taux d’effort au chiffre d’affaires théorique et en opérant des abattements pour des clauses exorbitantes.

La SA EMEIS estime cette valeur à 43 404 € en déterminant un prix au mètre carré par méthode comparative sur les seuls appartements (à l’exception des communs mentionnés à l’avant dernier alinéa du 1.2).

Néanmoins, compte tenu du montant auquel la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE demande que le loyer soit fixé, il n’est pas nécessaire à la solution du litige de trancher ce point.

4. Autres demandes

Les loyers seront donc fixés au montant demandé par la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE. La SA EMEIS devra payer la différence entre le montant des loyers perçus et le loyer fixé.

Perdante, la SA EMEIS sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe le loyer du bail les parties pour la [Adresse 3] à [Localité 3] à la somme de 858 000 € à la date du 1er août 2024 hors taxe et hors charge révisé automatiquement conformément aux dispositions du contrat de bail,

Juge que la SA EMEIS devra rembourser à la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE la différence entre le montant des loyers versés à compter du 1er août 2024 et le loyer fixé,

Condamne la SA EMEIS aux dépens et à payer à la SCI [Localité 2] DE L’ORBETTE 4 000 € au titre des frais de procédure.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président et Pauline REIGNIER, greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT