TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01648 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VLQ

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 05/01/2026

à M^e Nélida DOS SANTOS

M^e Lucie TEYNIE

Rendue le CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 24 novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CHEF AJI [I]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 30 juillet 2025, la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE a fait assigner la SARL CHEF AJI [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL CHEF AJI [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°R03 d’une surface de 305 m2 environ, ainsi que du local à usage de réserve n°00.LRV.01 situés au niveau 0 du centre commercial [I] situé à [Adresse 5], exploités sous l’enseigne “CHEF AJI” ;

— dire qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, à son choix, aux frais, risques et périls de la SARL CHEF AJI [I] ;

— condamner la SARL CHEF AJI [I] à lui payer une provision de 100 010,93 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points de base ;

— condamner la SARL CHEF AJI [I] à lui payer une provision de 10 001,09 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ;

— débouter la SARL CHEF AJI [I] d’une éventuelle demande de délais ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient accordés à la SARL CHEF AJI [I], il est expressément demandé de dire :

— que les sommes qui seront versées par la SARL CHEF AJI [I] s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accesoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre ;

— que faute par la SARL CHEF AJI [I] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et elle pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL CHEF AJI [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— condamner la SARL CHEF AJI [I] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail, égale au double du dernier loyer global facturé au titre de l’année précédant la résiliation, outre TVA, charges et accessoires ;

— condamner la SARL CHEF AJI [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire en date du 11 juin 2025, de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation, de la délivrance de la présente assignation, de la levée de l’état des inscriptions et de notification à créanciers inscrits, ainsi que de la signification de l’ordonnance à intervenir.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 27 octobre 2021, elle a donné à bail à la société CHEF AJI des locaux à usage commercial implantés au niveau 0 du centre commercial [I] situé [Adresse 8]) ; que la contenance des locaux donnés à bail a fait l’objet de plusieurs avenants ; que par avenant en date du 19 septembre 2022, la SARL CHEF AJI [I] s’est substituée à la société CHEF AJI ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 11 juin 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, en vain ; que par acte du 22 juillet 2025, elle a fait pratiquer une saisie-conservatoire entre les mains de la Banque Populaire à hauteur de 100 010,93 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2025 ; que cette saisie s’est révélée fructueuse à hauteur de la seule somme de 9 888,89 euros, sous réserve des opérations en cours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL CHEF AJI [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 11 juin 2025 pour un montant de 50 724,22 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon le décompte, l’arriéré locatif s’élève au 15 juillet 2025 à la somme de 100 010,93 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 11 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CHEF AJI [I], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL CHEF AJI [I] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL CHEF AJI [I] à payer à la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE la somme provisionnelle de 100 010,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2025 (troisième trimestre compris) et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter du commandement de payer du 11 juin 2025 sur la créance alors exigible et de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner la SARL CHEF AJI [I] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 16 428,90 euros (49 286,71/ 3), à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à condamner le preneur à payer une indemnité correspondant à 10 % des sommes dues et celle tendant à doubler le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL CHEF AJI [I], les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SARL CHEF AJI [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire en date du 11 juin 2025, de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation, de la délivrance de la présente assignation, de la levée de l’état des inscriptions et de notification à créanciers inscrits, ainsi que de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE et la SARL CHEF AJI [I];

DIT qu’à compter du 11 juillet 2025, la SARL CHEF AJI [I] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CHEF AJI [I], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au niveau 0 du centre commercial [I] situé à [Adresse 5], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL CHEF AJI [I] à payer à la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE :

1°) au titre des loyers ou charges et indemnités d’occupation dûs arrêtés au 15 juillet 2025 (troisième trimestre compris), la somme provisionnelle de 100 010,93 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2025 sur la créance alors exigible et de l’assignation pour le surplus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 16 428,90 euros par mois à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

AUTORISE la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL CHEF AJI [I] ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL CHEF AJI [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire en date du 11 juin 2025, de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation, de la délivrance de la présente assignation, de la levée de l’état des inscriptions et de notification à créanciers inscrits, ainsi que de la signification de l’ordonnance à intervenir, et la condamne à payer à la SCI [Adresse 6] BORDEAUX PREFECTURE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,