TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 24/02554 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX2H

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [A], [I], [S] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

S.A.S. FONCIA LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2019, Monsieur [R] [F] ayant pour mandataire la SAS FONCIA LOIRET a donné à bail à Madame [A] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 593,00 €, outre 82,00 € de provision pour charges. Ce contrat prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 593,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 21 septembre 2019 en présence des parties.

Le 18 février 2021, un sinistre de type « dégât des eaux » est survenu au niveau du plafond de la cuisine du logement, causé par une fuite provenant de l’appartement du propriétaire de l’étage supérieur.

Madame [A] [K] a quitté le logement le 26 août 2022 et un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé en présence des parties le 1er octobre 2022, lequel a permis de constater que les dommages de type « dégât des eaux » survenus le 18 février 2021 au niveau des peintures du plafond dans les pièces dégagement+cuisine+séjour, n’avaient fait l’objet d’aucune réparation, via l’assureur « risques locatifs » de cette dernière.

La société FONCIA LOIRET a, par conséquent :

— d’une part, décidé d’imputer à la locataire sortante le coût des réparations locatives constatées au niveau du plafond des pièces « dégagement+cuisine+séjour » et estimées à la somme de 901,23 € HT – outre 6,00 € HT correspondant au décollement d’un crochet adhésif au niveau de la porte-fenêtre de la chambre-

— d’autre part, refusé de lui restituer ce fait, son dépôt de garantie de 593,00 €.

Madame [A] [K] a contesté les sommes ainsi mises à sa charge et mis en demeure son bailleur par lettre du 15 décembre 2022 de lui restituer son dépôt de garantie de 593,00 € -déduction faite toutefois de 103,27 € de réparations reconnues imputables- soit la somme de 489,73 €, tout en en l’informant qu’une majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 serait calculée en cas de non-paiement.

Le 4 janvier 2024, un constat de carence était établi par un conciliateur de justice suite à une vaine tentative de conciliation.

Par requête du 11 mai 2024 reçue au Tribunal le 4 juin 2024, Madame [A] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir :

la restitution de 897,23 € au titre de son dépôt de garantie ; Le paiement de 806,00 € d’intérêts et pénalités de retard de 10 % pour non-restitution du dépôt de garantie correspondant ;soit la somme totale de 1.703,23 €.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 10 décembre 2024 puis a fait l’objet de deux renvois aux audiences des 11 février 2025 et 13 mai 2025, pour production, échange des pièces et conclusions entre les parties conformément au principe du contradictoire.

A l’audience du 13 mai 2025, Madame [A] [K], comparaissant en personne, a maintenu ses demandes de restitution de 897,23 € au titre de son dépôt de garantie et de paiement de 806,00 € d’intérêts et pénalités de retard de 10 % pour non-restitution, outre 375,20 € de frais de déplacements au titre de la présente procédure, non justifiés à l’audience. Elle a précisé au tribunal qu’en l’absence de signature du constat amiable « dégât des eaux » par le voisin de l’appartement du dessus, l’assureur du responsable du « dégât des eaux » du 18 février 2021 n’a pas souhaité indemniser le sinistre, tandis que son propre assureur ne lui a pas non plus proposé d’indemnisation au titre du contrat souscrit pour les « risques locatifs »,

Par conclusions en réponse soutenues à l’audience par son conseil, la société FONCIA LOIRET demande le rejet des prétentions irrecevables et infondées de la requérante, en déclarant que la retenue intégrale du dépôt de garantie de 593,00 € est amplement justifiée du fait du coût de remise en état estimé des dommages causés par le sinistre « dégât des eaux » du 18 février 2021, déclaré tardivement le 6 décembre 2022 auprès de son assureur bien après son départ du logement, puis elle sollicite enfin la somme de 2.000,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, ainsi que sa condamnation au paiement d’une amende civile de 1.000,00 € pour procédure dilatoire ou abusive en application de l’article 32-2 du Code de procédure civile, outre une indemnité de 700,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions développées par chacune des parties au litige, afin d’obtenir de plus amples précisions sur leurs prétentions et moyens respectifs.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement rendu en dernier ressort est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I – Sur les dégradations locatives et la demande principale de restitution du dépôt de garantie

En premier lieu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En second lieu, il est effectivement prévu à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

— de répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, que les désordres dûment constatés et mentionnés dans l’état des lieux de sortie régularisé et signé par les parties le 1er octobre 2022, revêtent effectivement le caractère de dégradations locatives imputables à Madame [A] [K] locataire sortante, et ce, du seul fait de sa négligence fautive caractérisée par :

en premier lieu, une déclaration tardive en date du 6 décembre 2022 auprès de son assureur MATMUT,en second lieu, l’absence manifeste de gestion courante et de suivi -en sa qualité de locataire- de l’indemnisation et de la réparation effective des conséquences du sinistre d’assurance « dégât des eaux » (au niveau du plafond des pièces « dégagement+cuisine+séjour ») survenu le 18 février 2021 et affectant les locaux occupés par Madame [A] [K] jusqu’au 1er octobre 2022.

En effet, en omettant de :

déclarer ledit sinistre « dégât des eaux » dans le délai de 5 jours prévu à l’article 113-2 4° du code des assurances, voire en le déclarant tardivement,réclamer officiellement auprès de son assureur « risques locatifs » la juste indemnisation financière et réparation des dommages causés aux locaux appartenant à son bailleur,

Madame [A] [K] a gravement manqué à son obligation civile contractuelle de « répondre des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance » des lieux loués, conformément aux dispositions de l’article 1732 du code civil.

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans les présentes circonstances, et dans la mesure où des sommes dûment justifiées restent dues au bailleur FONCIA LOIRET au titre du coût de réparation des dégradations locatives décrites ci-dessus (901,23 € HT) au niveau du plafond des pièces « dégagement+cuisine+séjour », Madame [A] [K] sera tenue d’en supporter la charge financière, outre un trop perçu de loyers d’un montant de 304,23 € qui restera acquis à son bailleur la société FONCIA LOIRET.

Ainsi son dépôt de garantie d’un montant de 593,00 € sera intégralement retenu par la société FONCIA LOIRET, outre un trop perçu de loyers d’un montant de 304,23 € qui restera acquis à son bailleur.

En conséquence, Madame [A] [K] ne pourra qu’être déboutée de toutes ses demandes, visant tant à la restitution de son dépôt de garantie et reliquat de loyers (897,23 €) qu’à l’octroi des pénalités de 10 % y afférentes (806,00 €).

II – Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et sur l’amende civile

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure, il s’avère qu’en l’absence de la production du moindre commencement de preuve de l’existence, tant de la mauvaise foi alléguée de Madame [A] [K], que d’un quelconque préjudice indépendant et consécutif occasionné à la société FONCIA LOIRET, les demandes d’indemnisation formées de ce chef à titre reconventionnel par cette dernière sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ne peuvent raisonnablement prospérer.

En outre, s’agissant de la demande de condamnation de la requérante au paiement d’une amende civile de 1.000,00 € pour procédure dilatoire ou abusive en application de l’article 32-2 du Code de procédure civile, il s’avère, à l’analyse, que le caractère manifestement abusif, voire l’intention malveillante de Madame [A] [K] à l’égard de la société FONCIA LOIRET dans la présente procédure ne sont absolument pas prouvés, ni factuellement démontrés par la société bailleresse.

Dans ces conditions, la SAS FONCIA LOIRET ne pourra qu’être intégralement déboutée de ces deux chefs de demandes visant à l’octroi de dommages et intérêts et d’une amende civile.

III – Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société FONCIA LOIRET pour la défense de ses intérêts, l’équité ne commande pas de condamner Madame [A] [K] à lui verser une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

IV – Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [K], succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé à toutes fins, que le présent jugement rendu en dernier ressort, est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

DEBOUTE Madame [A] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 593,00 € issu du bail sous seing privé en date du 21 septembre 2019 sera intégralement retenu au titre des dégradations locatives contradictoirement constatées, outre un trop perçu de loyers d’un montant de 304,23 € qui restera acquis à la SAS FONCIA LOIRET ;

REJETTE les demandes de la SAS FONCIA LOIRET visant à l’octroi de dommages et intérêts et d’une amende civile pour résistance abusive et dilatoire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision, rendue en dernier ressort, bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,