Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [E]

24 rue du Pré Joli

Logement 12

44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01838 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2DC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [V] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 mai 2024 à effet au 1er mai 2024, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [V] [E] un logement de type 4 lui appartenant sis, Genêts, 24 rue du Pré Joli, logement n°12 – 44640 SAINT JEAN DE BOISEAU, outre ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 594,46 € pour le logement et de 111,96 € pour les annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 26,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [V] [E] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 105,78 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 6 mai 2024 à compter du 12 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 23 janvier 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [V] [E] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [V] [E] au paiement de la somme de 1 560,25 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 12 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 12 janvier 2025 ou du 23 janvier 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

– le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 janvier 2025,

– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

– la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [V] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

– [V] [E] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

· Condamner [V] [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 juin 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant actualisé de la dette s’élève à 1 167,68 €. La société bailleresse se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. En outre, elle précise qu’il a déjà été procédé à une expulsion avec l’assistance de la force publique en 2022, qu’un nouveau bail a été signé pour le même logement et qu’un dossier de surendettement est en cours.

Régulièrement assignée à personne, [V] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 22 novembre 2024, reçue le 28 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative et la défenderesse ne présente aucune observation sur ce point. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 8.

Par exploit de commissaire en date du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [V] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 105,78 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [V] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 167,68 €.

Il convient de déduire du montant demandé les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 315,07 € (187,70 € + 127,37 €).

En conséquence, [V] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 852,61 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 757,57 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la locataire ne se présente pas afin de formuler une demande de délai de paiement. Cependant, le bailleur ne s’y oppose pas formellement.

Pourtant, il résulte de l’étude des décomptes produits aux débats que la locataire a repris le paiement intégral de ses loyers depuis le mois d’avril 2025 où elle a, en outre, réalisé un versement complémentaire de 500 €.

Le diagnostic social et financier indique qu’à la suite du dépôt d’un dossier de surendettement en 2021, [V] [E] a réglé une précédente dette locative et elle continue à rembourser, via le plan de redressement de la banque de France, la somme de 236 € par mois pour des dettes bancaires. Elle vit dans le logement avec son conjoint et ses deux enfants, âgés de 9 et 17 ans. Elle déclare percevoir à titre personnel des ressources mensuelles de 1 611 € auxquelles s’ajoutent les indemnités de chômage de son conjoint à hauteur de 1 300 €. En outre, [V] [E] a déposé en mai 2025 un nouveau dossier de surendettement dans lequel elle a intégré la dette locative. Toutefois, aucune décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique quant à la recevabilité dudit dossier n’a été portée à la connaissance du tribunal.

Compte tenu des efforts poursuivis par [V] [E] pour apurer sa dette locative, de l’évolution en cours de sa situation avec la demande d’un nouveau plan de surendettement et ainsi du fait qu’elle est en situation de régler sa dette, il lui sera accordé d’office par le juge des délais de paiement, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [V] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[V] [E] sera condamnée à verser 500 € à CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 mai 2024 entre CDC HABITAT SOCIAL et [V] [E], concernant le logement sis Genêts, 24 rue du Pré Joli, logement n°12 – 44640 SAINT JEAN DE BOISEAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 852,61 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [V] [E] un délai de paiement de vingt-deux (22) mois pour se libérer de la dette, soit 21 mensualités de 40 €, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [V] [E] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [V] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas [V] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 757,57 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [V] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY