COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

S.A.R.L. LINOI INVEST c/ [G], [G]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03165 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3SH

— Exécutoire :

à M^e Jean-Luc MARCHIO

— copie certifiée conforme :

à Monsieur [X] [G]

à Madame [O] [G]

Le

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. LINOI INVEST

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/Assistant : M^e Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [G]

né le 21 Mai 1967 à

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [G]

née le 01 Janvier 1956 à

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [J] a, selon acte sous seing privé du 1er juillet 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G], pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, un logement type F3 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision mensuelle sur charges de 30,00 euros, soit un total mensuel de 730 euros payable à compter du 1er juillet 2023.

Les locataires sont entrés dans les lieux à compter du 1er juillet 2022 en prenant l’appartement mis à leur disposition en l’état en contrepartie de la rénovation et de 12 mois de loyers offerts.

La SARL LINOI INVEST vient aux droits de Monsieur [D] [J] pour avoir acquis le bien immobilier loué selon acte de vente passé par devant Maître [S] [V], Notaire à [Localité 7] en date du 15 novembre 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SARL LINOI INVEST a fait signifier à Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 2 993,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 outre 153,81 euros correspondant au coût de l’acte.

Par acte du commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la SARL LINOI INVEST a fait assigner Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 9h15 au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins notamment de constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail (article XI) et statuer sur ses conséquences.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 novembre 2024, la SARL LINOI INVEST représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation qu’elle soutient expressément.

Elle indique que la dette locative a augmenté et s’élève actuellement à la somme de 6 211,45 euros.

Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] n’ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise des actes à l’étude du commissaire de justice.

A l’audience, la présidente a mis dans les débats la question de la recevabilité de la demande en résiliation du bail et notamment celle de l’irrecevabilité pour défaut de notification des impayés locatifs ou de la signification du commandement de payer à la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation en expulsion pour dette locative.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la procédure de référé et la recevabilité de l’action en résiliation du bail

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989, le premier tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose ainsi qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, si la SARL LINOI INVEST démontre avoir régulièrement dénoncé l’assignation du 22 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 23 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2024, en revanche, elle ne justifie pas en l’état des pièces produites à son dossier de la dénonce à la CCAPEX du commandement de payer du 15 avril 2024 deux mois avant l’assignation.

En conséquence, l’action de la SARL LINOI INVEST en résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2022 sera rejetée comme étant irrecevable ainsi que l’ensemble de ses prétentions subséquences, expulsion des locataires et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement provisionnel des loyers et charges impayés

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Au titre de l’arriéré locatif

La SARL LINOI INVEST produit notamment au soutien de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 3 772,40 euros, le contrat de bail d’habitation en date du 1er juillet 2022, le commandement de payer signifié aux défendeurs le 15 avril 2024 ainsi qu’ un relevé de compte locatif joint à l’assignation et contradictoire duquel il ressort que Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] restent devoir la somme totale de 3 772,40 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 1er décembre 2023 au 1er juin 2024 inclus.

Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 3 772,40 euros dont le paiement provisionnel est sollicité dans l’assignation au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3 772,40 euros uniquement, il convient de condamner Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] solidairement conformément à la clause de solidarité stipulée à l’article XII du bail à payer cette somme à titre provisionnel à la SARL LINOI INVEST avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Au titre des dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SARL LINOI INVEST sollicite l’octroi de la somme provisionnelle de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts invoquant l’inexécution du contrat de bail par les locataires et le préjudice direct et certain dont il a été victime et pour lequel il revendique selon lui une légitime indemnisation.

Or, le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’est cependant pas compétent pour apprécier un tel préjudice qui relève en effet de la connaissance de ce juge mais sur le fond.

La SARL LINOI INVEST sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé, en eux compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et seront condamnés in solidum à verser à la SARL LINOI INVEST la somme de 500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

La SARL LINOI INVEST est déboutée de sa demande aux fins de dire que l’exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la SARL LINOI INVEST en résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2022 ainsi que ses prétentions subséquentes irrecevables,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] solidairement à payer à la SARL LINOI INVEST la somme de 3 772,40 euros au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au mois de juin 2024 inclus avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

DÉBOUTONS la SARL LINOI INVEST de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et du surplus de ses demandes,

La RENVOYONS à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] in solidum à payer à la SARL LINOI INVEST la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] et Madame [O] [G] in solidum aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection ,