TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAI2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Juge

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [R]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par Maître LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [V] [C] épouse [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par Maître LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2023, ayant pris effet le 2 septembre 2023, Monsieur [G] [R] et Madame [V] [C] épouse [R] ont donné en location à Monsieur [M] [W] un logement à usage d’habitation principale de type 3, avec parking n°1 en sous-sol, situé au [Adresse 3] au 3ème étage- [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 680,00 euros et 60,00 euros de provision pour charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024 à Monsieur [M] [W] pour un montant en principal de 3.032,50 euros correspondant aux loyers et charges restant dus.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement, les époux [R] ont ensuite, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, fait assigner en référé Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

juger et constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;En conséquence, ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [M] [W] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Monsieur [M] [W] à payer à titre provisionnel la somme principale de 4.639,59 euros au titre des loyers et charges impayés (quittancement du mois de novembre 2024 inclus) condamnation qui sera réactualisée suivant décompte des loyers et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;Condamner Monsieur [M] [W] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale aux loyers et charges en cours, et révisée annuellement jusqu’à son départ effectif des lieux ;dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés selon les dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 500,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 où Monsieur [M] [W], bien que régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A cette audience, Monsieur et Madame [R], représentés par leur avocat substitué, ont maintenu leurs demandes en actualisant leur créance arrêtée au 6 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) à la somme de 9.300,00 euros, puis ont ensuite précisé qu’il n’y avait pas de reprise du paiement du loyer courant par Monsieur [M] [W].

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [M] [W], célibataire, comptable en CDI dans une entreprise multinationale de matériaux de construction, envoie d’importantes sommes d’argent pour subvenir aux besoins financiers de ses 4 sœurs, qu’il doit percevoir 2600,00 euros de salaire mensuel, outre des primes d’intéressement, et souhaite vivement régler sa dette locative par la mise en place d’un plan d’apurement.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [R] justifient avoir régulièrement saisi, suite au commandement de payer du 29 juillet 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) auprès de la préfecture du Loiret, par la voie électronique le 30 juillet 2024.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par les bailleurs requérants est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 29 juillet 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2024, pour paiement des sommes dues s’élevant en principal à 3.032,50 euros dans le délai de 2 mois contractuel.

Monsieur [M] [W] avait jusqu’au dimanche 29 septembre 2024 (jour ouvré), soit jusqu’au 1er jour ouvrable suivant lundi 30 septembre à 24 heures pour s’acquitter de cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies et la clause résolutoire acquise à la date du 30 septembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire en place

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, avec l’aide des forces de l’ordre, et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

S’agissant à toutes fins du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, il est rappelé qu’il sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [W] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 30 septembre 2024 et, à compter du 1er octobre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [M] [W], occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 cause un préjudice à ses bailleurs qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 d’un montant calculé sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (cf. décompte arrêté au 6 mai 2025 – échéance de mai 2025 incluse), et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [M] [W].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les époux [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, pour prouver les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 6 mai 2025, évalue la dette locative à un montant de 9.300,00 euros, soit une somme ramenée à 9.208,00 euros, ceci après soustraction des frais de courtage MRH + (92,00 euros) non prévus contractuellement.

Monsieur [M] [W], non comparant et non représenté ni excusé, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments ont été ainsi vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [W], défendeur défaillant à l’action, au paiement de cette somme de 9.208,00 euros à titre provisionnel.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement de sa dette au locataire défaillant, dans la mesure où le paiement de ses loyers et charges n’a pas repris avant l’audience (condition désormais indispensable depuis la loi du 27 juillet 2023) tandis que la situation sociale et financière de Monsieur [M] [W] permet de penser qu’un apurement rapide et sans délai de sa dette locative est tout à fait possible.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [R], l’équité commande que Monsieur [M] [W] soit condamné à leur verser une indemnité de 500,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action en résiliation de bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2023 entre Monsieur [G] [R] et Madame [V] [C] épouse [R] et Monsieur [M] [W] concernant un logement à usage d’habitation principale de type 3, avec parking n°1 en sous-sol, situé au [Adresse 3] au 3ème étage- [Localité 3] [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [M] [W] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3] au 3ème étage- [Localité 3] [Adresse 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [M] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles, éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [C] épouse [R] la somme provisionnelle de 9.208,00 euros (neuf mille deux cent huit euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte de la dette locative arrêté au 6 mai 2025, et ce, hors frais de procédure et frais non contractuels ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [C] épouse [R] une indemnité d’occupation provisionnelle calculée à compter du 1er juin 2025 sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (en application du décompte arrêté au 6 mai 2025 -échéance de mai 2025 incluse-), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par Monsieur [M] [W], caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [C] épouse [R] une indemnité de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,