TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00272 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDQX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [U] [I] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], par contrat du 29 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 521,52 euros, provision sur charges comprise.

Le 26 novembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Monsieur [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1067,99 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 12 février 2025, la SA HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Monsieur [U] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 1 745,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [I] à payer à la SA [Adresse 4] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience évoquait un locataire en grande difficulté sociale et connaissant des problèmes de santé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [C] [D], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 068,77 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [U] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une saisine de la Caisse d’allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 novembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 12 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 26 novembre 2024, la SA HLM FRANCE LOIRE a fait délivrer à Monsieur [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1067,99 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or le bail produit aux débats ne prévoit aucune clause résolutoire, la clause visée au commandement étant prévue dans les conditions générales du contrat de location, lesdites conditions générales n’étant ni signées ni mentionnées au contrat de bail.

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

A défaut de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la SA [Adresse 4] sera donc déboutée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA HLM FRANCE LOIRE produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, Monsieur [U] [I] lui est redevable de la somme de 4 824,59 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et des pénalités pour défaut d’assurance, à l’égard desquelles aucun justificatif n’est transmis.

Monsieur [U] [I] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Adresse 4] recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SA HLM FRANCE LOIRE la somme de 4 824,59 euros à titre de provision sur les loyers et charges et indemnités impayés au 27 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE l’autre moitié des dépens à la charge de la SA [Adresse 4] ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,