PREMIERE CHAMBRE

09 Septembre 2025

N° RG 24/06324 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODJ4

Code NAC : 72Z

S.D.C. [Localité 9] BLERIOT

C/

S.C.I. FINANCIERE DRT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 09 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], sise [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 8], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Kévin DARMON, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDERESSE

S.C.I. FINANCIERE DRT, dont le siège social est sis [Adresse 5], défaillante

— -==o0§0o==--

Faits constants, procédure et prétentions

L’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Au sein de cet immeuble la SCI Financiere Drt a fait l’acquisition en mars 2024 des lots n°10 et 72, constituant un appartement et une cave. L’appartement était alors occupé par Mme [P] [M], sans que l’acquéreur ne soit informé de l’existence d’un contrat de bail au bénéfice de cette dernière.

Se prévalant des troubles de jouissance occasionnés par Mme [P] [M] et de la carence de la propriétaire pour y mettre fin, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 10]" (SDC [Adresse 10]) , représenté par son syndic le cabinet Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI Financiere Drt aux fins de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 15 000 euros au titre de préjudice subi, outre 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les occupants sans droit ni titre de l’appartement organisent des soirées « pokers » et « libertines » tous les jours à partir de 1h00 du matin jusque tôt le matin, qui engendreraient à chaque fois une affluence de 20 et 30 personnes, et qui génèreraient des bagarres et du bruit à l’intérieur de la copropriété.

Il soutient que la copropriété a été préjudiciée par un gaspillage en eau provenant de l’appartement occupé, une invasion de nuisibles, des troubles liés à des organisations de réunions nocturnes illégales et de feux au sein de l’appartement mettant en danger permanant les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de condamnation sur la responsabilité contractuelle du propriétaire, et invoque par ailleurs l’absence de mesure concrète prise par la propriétaire pour sécuriser la copropriété au regard du comportement anormal des occupants du bien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée en audience de plaidoiries au 10 juin 2025.

La SCI Financiere Drt, régulièrement assignée à étude, a constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de clôture et a sollicité par conclusions du 1er mai 2025 le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats. Par mail du 13 mai 2025, le syndicat de copropriétaires s’est opposé au rabat de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose que « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. ».

L’article 803 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que " l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. ".

En l’espèce, il est constant que la défenderesse a été assigné à domicile par acte déposé à l’étude le 22 novembre 2024, que cependant, elle n’a pas constitué avocat en temps utile. Il s’ensuit que cette constitution tardive, qui ne constitue pas en soi une cause de révocation de l’ordonnance de clôture, ne justifie pas la réouverture des débats, aucune cause grave n’étant démontrée. Sa demande sera donc rejetée.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter comme étant tardive la constitution de la SCI Financiere Drt et cette dernière ayant été assignée à l’étude, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la SCI Financiere Drt

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que : " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. "

* Sur la violation du règlement de copropriété

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Aux termes des articles 1231 et 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, en premier lieu, force est de constater que le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur la responsabilité contractuelle de la défenderesse pour le non-respect du règlement de copropriété, mais ne présente pas aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble.

Dès lors, le demandeur, qui supporte la charge de la preuve, échoue à la rapporter. Le moyen tiré de la responsabilité contractuelle de la défenderesse en violation du règlement de copropriété sera donc rejeté.

* Sur le trouble anormal du voisinage

En application de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire.

En outre, le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339). Il doit notamment être recherché si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires indique que, « aucune mesure concrète n’a été prise pour sécuriser la copropriété au regard du comportement anormal des occupants sans droit ni titre qui troublent la tranquillité de la copropriété », moyen qui peut également s’analyser comme étant formées sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la plupart des troubles rapportés (nuisances sonores, blocage de la porte d’entrée, nuisibles), puisqu’il se contente de produire des courriels relatant divers évènements mais ne verse aucune attestation des autres copropriétaires.

Les photographies du logement insalubre, qui constitue une partie privative, ne rapportent pas la preuve d’un trouble pour les autres habitants de l’immeubles. D’autres photographies versées, notamment en pièces 3 et 7, sont trop sombres pour être exploitées sans explications.

La seule pièce justificative relative aux nuisances invoquées et produite aux débats est le rapport d’intervention de la société de plomberie en date du 16 septembre 2024, qui note qu’une importante fuite d’eau dans la cave a trouvé son origine dans le bien appartenant à la SCI Financiere Drt.et occupée par Mme [M]. Ce rapport note plusieurs désordres anormaux dans la plomberie et l’installation électrique, résultant d’un grave défaut d’entretien de l’appartement litigieux.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un trouble ayant excédé les troubles anormaux du voisinage, dès lors que seule est rapportée la preuve d’une fuite isolée dans le temps, qui certes a trouvé sa cause dans le bien de la défenderesse, mais ne constitue pas un évènement anormal dans la vie d’une copropriété.

En conséquence, et dès lors que la preuve d’un trouble de voisinage présentant un caractère continu et permanent n’est pas rapporté, ce moyen sera également rejeté.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le SDC [Adresse 10], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le SDC [Adresse 10] étant condamnée aux dépens, il y a lieu de rejeter sa demande en paiement formulée au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Adresse 10] " sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] au titre de préjudice subi ;

Condamne syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Adresse 10] " sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Adresse 10] " sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS