TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Q] [K] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Vivien BLUM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07101 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZF

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 15 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [J] [L] [U],

[Adresse 1]

représentée par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [B] [Z] [P] [U],

[Adresse 2]

représenté par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS,

Madame [S] [R] [M] [U] épouse [H],

[Adresse 3]

représentée par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [Z] [O] [U],

[Adresse 4]

représenté par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [Y] [N] [U],

[Adresse 5]

représenté par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [K] [A],

[Adresse 6]

comparant en personne

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07101 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 08 décembre 2022, Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U], propriétaires indivis, ont donné à bail à M. [Q] [K] [A] un logement situé [Adresse 7], 1er étage, gauche, lot n°3, [Localité 2] [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 1 128,85 euros, ainsi que 50 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, les bailleurs ont fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6 260,11 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 04 avril 2025.

Ils ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1] le 08 avril 2025 de la situation du locataire.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 25 juillet 2025 et le 19 décembre 2025 (sur et aux fins) à étude, les bailleurs ont fait assigner M. [Q] [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion immédiate et ordonner le transport et le séquestre des meubles dans un lieu au choix de M. [Q] [K] [A] à ses frais risques et périls;

— le condamner à lui payer la somme de 16 430,60 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 6 260,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges soit 1 257,11 euros par mois et le condamner à lui payer cette somme jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés aux bailleurs ;

— le condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 22 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. Les bailleurs représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Ils actualisent la créance à la somme de 18 965,70 euros arrêtée au 23 février 2026, échéance de février 2026 incluse. Ils indiquent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et s’opposent à tout délai de paiement, le locataire ne payant plus aucun loyer depuis mai 2025.

De son côté, M. [Q] [K] [A] précise qu’il souhaite quitter les lieux le 25 mars 2026 car il a trouvé une solution d’hébergement. Ses difficultés viennent de ce qu’il a perdu son emploi et qu’il ne trouve pas d’autres postes dans la « tech ». Il précise que le logement est classé F, qu’il ne devrait pas y avoir de réévaluation du loyer et conteste ainsi le montant de la dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026. Par note en délibéré du 03 mars 2026, contradictoire, le conseil des demandeurs a fait valoir que renseignement pris, le logement est bien classé « F » selon le DPE et qu’en conséquence, aucune augmentation ne pouvait être effectuée au titre de l’indexation du loyer, de telle sorte de la créance s’élève à la somme minorée de 15 059,62 euros au 31 décembre 2025 et non plus à la somme de 16 430,60 euros.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 08 décembre 2022 entre les bailleurs et M. [Q] [K] [A] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 6260,11euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [Q] [K] [A] le 04 avril 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par les bailleurs que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 juin 2025 à minuit.

Le défendeur ne justifie pas avoir réglé le loyer courant, ni d’une situation financière lui permettant d’acquitter sa dette locative. Il ne peut en conséquence bénéficier ni d’une suspension de la clause résolutoire, ni de délais pour payer l’arriéré locatif.

M. [Q] [K] [A] étant occupant sans droit ni titre depuis le 05 juin 2026, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, les bailleurs ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. De plus et s’agissant du transport des meubles, c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [Q] [K] [A] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

L’indexation du loyer n’étant pas applicable s’agissant d’un logement dont le DPE est « F », l’indemnité d’occupation ne sera pas égale à la somme de 1 257,11 euros par mois comme demandé par les bailleurs, mais à celle de 1 128,85 euros de loyer et 50 euros de provision sur charges, soit 1 178,85 euros par mois.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 26 février 2026. M. [Q] [K] [A] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de la note en délibéré des bailleurs que M. [Q] [K] [A] est redevable de la somme de 15 059,62 euros au 31 décembre 2026, après déduction de la somme de 1 370,98 euros au titre de l’indexation indue, outre l’indemnité d’occupation de janvier et février d’un montant de 1 178,85 euros par mois, soit 17 417,32 euros au total, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues au 26 février 2026.

Le calcul de l’indexation indue se calcule selon les demandeurs comme suit :

— « augmentation appliquée de décembre 23 à novembre 24 : 39,43 euros par mois, soit 473,16 euros » ce qui est exact pour un période de 12 mois

— « augmentation appliquée de décembre 24 à novembre 25 : 68,26 euros par mois, soit 345,96 euros » ce qui est inexact s’agissant d’une nouvelle période de 12 mois, soit 819,12 euros

— « augmentation appliquée à partir de décembre 25 : 78,70 euros » ce qui est exact,

soit un total de 1 370,98 en déduction des 16 430,60 euros, donc 15 059,62 euros, le calcul final de l’indexation indue étant exact.

Par conséquent M. [Q] [K] [A] sera condamné au paiement de la somme de 17 417,32 euros, échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation échues au 26 février 2026, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 04 avril 2025 sur la somme de 6 062,96 euros (et non 6 260,11euros), à compter de l’assignation sur et aux fins de la première du 19 décembre 2025 sur 15 059,62 euros (et non 16 430,60 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, M. [Q] [K] [A], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, il sera condamné à verser aux bailleurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 08 décembre 2022 entre Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U], d’une part, et M. [Q] [K] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 04 juin 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [Q] [K] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [Q] [K] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et déboute les bailleurs de leurs demandes au titre du séquestre et du transport des meubles ;

CONDAMNE M. [Q] [K] [A] à payer à Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U] la somme 17 417,32 euros, échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation échues au 26 février 2026, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 04 avril 2025 sur la somme de 6 062,96 euros, à compter du 19 décembre 2025 sur 15 059,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Q] [K] [A] à verser à Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 178,85 euros à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [Q] [K] [A] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Q] [K] [A] à payer à Mme [J] [U], M. [B] [U], Mme [S] [U] épouse [H], M. [Z] [U] et M. [Y] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection