COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[N] [V], [N] [V] c/ [R], [R]

MINUTE N°

DU 09 Avril 2026

N° RG 25/02205 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QOQR

Grosse délivrée

à M^e Guillaume CARRE

Expédition délivrée

à M^e Maxime GRATPANCHE

le

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [N] [V]

né le 14 Août 1984 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Maxime GRATPANCHE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

En présence de Madame [D] [X], Auditrice de justice

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par un bail verbal en date du 1er octobre 2022, Monsieur [C] [N] [V] a donné en location à Monsieur [I] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Monsieur [C] [N] [V] a fait assigner Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du pôle proximité du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 09 octobre 2025 aux fins notamment de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail, solliciter l’expulsion de Monsieur [I] [R], la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation à l’arriéré locatif ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Cet acte a été enrôlé sous le numéro de procédure n°25/02205.

Monsieur [C] [N] [V] a fait sommation à Monsieur [I] [R] d’avoir à justifier de l’occupation du logement en date du 23 mai 2025. Cette sommation étant restée infructueuse, l’intervention d’un commissaire de justice a été sollicitée afin de dresser un procès-verbal de constat de vérification de l’occupation d’un logement le 07 août 2025. Le commissaire de justice a alors constaté l’absence de tout occupant.

Par requête en date du 20 août 2025, Monsieur [C] [N] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail pour abandon des lieux et la condamnation de Monsieur [I] [R] au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 19 septembre 2025, le juge a constaté la résiliation du bail au 20 août 2025 et a condamné Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [C] [N] [V] la somme de 9950 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025 inclus. Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [I] [R] le 1er octobre 2025.

Le 06 octobre 2025, Monsieur [I] [R] a fait opposition à cette ordonnance.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro de procédure n°25/04463.

Les deux dossiers ont été renvoyés à l’audience du 10 février 2026.

S’agissant du dossier n°25/02205 :

A l’audience, Monsieur [C] [N] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues à l’oral et dans lesquelles il demande au juge de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,Condamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 9950 euros,Débouter Monsieur [I] [R] de ses demandes,Condamner Monsieur [I] [R] aux dépensCondamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [I] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé expressément et dans lesquelles il sollicite de :

A titre principal : Débouter Monsieur [C] [N] [V] de ses demandes,A titre subsidiaire ;Cantonner le montant de l’arriéré locatif à 7900 euros,Accorder à Monsieur [I] [R] des délais de paiement de 24 mois,Condamner Monsieur [C] [N] [V] aux dépensCondamner Monsieur [C] [N] [V] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ecarter l’exécution provisoire de droit. S’agissant du dossier n°25/04463 :

A l’audience, Monsieur [C] [N] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a expressément soutenues et dans lesquelles il demande au juge de :

Confirmer l’ordonnance du 19 septembre 2025 sur le constat de la résiliation du bail,Confirmer l’ordonnance du 19 septembre 2025 sur la condamnation de Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 9950 euros au 31 août 2025,Débouter Monsieur [I] [R] de ses demandes,Condamner Monsieur [I] [R] aux dépens,Condamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [I] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé et dans lesquelles il sollicite de :

A titre principal :Déclarer recevable l’opposition formée le 6 octobre 2025,Infirmer l’ordonnance du 19 septembre 2025,Débouter Monsieur [C] [N] [V] de ses demandes,A titre subsidiaire : Déclarer recevable l’opposition formée le 6 octobre 2025,Infirmer l’ordonnance du 19 septembre 2025,Cantonner le montant de l’arriéré locatif à 7900 euros,Accorder à Monsieur [I] [R] des délais de paiement de 24 mois,Condamner Monsieur [C] [N] [V] aux dépens,Condamner Monsieur [C] [N] [V] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dossiers ont été mis en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures :

L’article 367 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. ».

En l’espèce, il apparait d’une bonne justice de joindre les procédures n°25/02205 et n°25/04463 en ce que les prétentions des parties tendent aux mêmes fins. Si la première instance est une instance au fond et la seconde une opposition à ordonnance sur requête, il n’en demeure pas moins que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer dans ces deux dossiers au fond.

Enfin, il ne serait pas opportun de rendre deux décisions séparées au regard de l’autorité de la chose jugée étant donné que les deux procédures tendent toutes deux à la résiliation du bail et à la condamnation à une somme due au titre de l’arriéré locatif.

Par conséquent, la jonction des procédures n°25/02205 et n°25/04463 sera ordonnée et la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien n°25/02205.

Sur la recevabilité de l’opposition :

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge de statuer par ordonnance sur requête pour constater la résiliation du bail suite à l’abandon des lieux par le locataire.

L’article 6 du décret du 10 août 2011 dispose que le locataire peut faire opposition à cette ordonnance dans un délai d’un mois suivant sa notification.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection a rendu une ordonnance aux fins de résiliation de bail et reprise des locaux abandonnés le 19 septembre 2025. Cette ordonnance a été notifiée à Monsieur [I] [R] le 1er octobre 2025 et il y a fait opposition le 6 octobre 2025, soit dans le délai d’un mois.

Par conséquent, l’opposition est recevable.

Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résolution du bail :

Le demandeur, bailleur personne physique qui sollicite le prononcé de la résolution du bail d’habitation pour impayés locatifs doit justifier de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 III et IV de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Ainsi, le bailleur est tenu de notifier l’assignation visant le prononcé de la résolution du bail sur le fondement des impayés locatif au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] [V] produit, à titre informatif, la preuve de la notification le 26 février 2025 à la CCAPEX du commandement de payer délivré le même jour. Cependant, le bailleur ne démontre pas avoir dénoncé l’assignation du 14 avril 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes.

Par conséquent, la demande de Monsieur [C] [N] [V] tendant au prononcé de la résolution du contrat de bail sur le fondement des impayés locatifs n’est pas recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour abandon des lieux :

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. ».

En vertu de l’article 7 du décret du 10 août 2011, en cas d’opposition, le juge des contentieux de la protection statue sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés.

En l’espèce, le 23 mai 2025, Monsieur [C] [N] [V] a adressé à Monsieur [I] [R] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux et le bailleur a sollicité un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat de vérification de l’occupation d’un logement le 07 août 2025. Il ressort de ce constat que le logement loué était libre de tout occupant et qu’il ne restait que très peu d’effets personnels à l’intérieur, à savoir quelques meubles mais aucun vêtement ni produit d’hygiène.

Monsieur [I] [R] ne conteste pas avoir abandonné les lieux loués, il reconnait d’ailleurs avoir cessé d’habiter l’appartement au 24 avril 2025 mais ne démontre pas en avoir informé en propriétaire.

L’abandon des lieux étant constaté par le commissaire de justice et n’étant pas contesté par le locataire, le constat de la résiliation du bail est acquis.

Par conséquent, la résiliation du bail sera constatée au 20 août 2025, date de la requête du bailleur.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les obligations du locataire parmi lesquelles figure l’obligation de régler les loyers et charges aux termes convenus.

Le locataire est tenu de régler ses loyers de la prise des lieux à son départ des lieux. Il est de droit constant que le départ des lieux ne correspond pas seulement à un départ de fait mais doit répondre à des attentes particulières notamment via la délivrance d’un congé au bailleur et la remise des clés à celui-ci ou à une personne habilitée à les recevoir.

L’article 1219 du code civil prévoit l’exception d’inexécution qui consiste pour le cocontractant a cessé de satisfaire à ses obligations en cas de manquement suffisamment grave de l’autre partie au contrat.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, au titre des obligations du bailleur, que celui-ci doit «  remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

En l’espèce, il est établi que Monsieur [I] [R] a été défaillant dans son obligation de règlement des loyers, ce qu’il ne conteste pas.

Néanmoins, Monsieur [I] [R] invoque l’exception d’inexécution pour se libérer de son obligation de règlement des loyers en arguant du fait que le logement loué était insalubre et qu’en l’absence de réalisation de travaux par le bailleur il était fondé à stopper l’exécution de son obligation de paiement des loyers.

Il ressort du dossier que le logement loué par Monsieur [I] [R] a effectivement subi un dégât des eaux le 1er juillet 2023. Monsieur [I] [R] produit des échanges de messages avec Monsieur [C] [N] [V], dont la date ne peut pas être vérifiée, desquels il ressort que le bailleur a agi pour faire cesser les dégâts et qu’il a indiqué prendre contact avec son assurance.

Monsieur [C] [N] [V] fournit une attestation rédigée par Monsieur [B] [H], artisan, qui indique avoir été mandaté au mois de septembre 2023 par le bailleur afin de réaliser des travaux de remise en état dans l’appartement mais qu’il n’a pu accéder aux lieux en raison de l’absence de réponse du locataire.

De plus, si les photographies produites par Monsieur [I] [R] laissent apparaitre des fuites d’eau dans l’appartement, elles ne peuvent démontrer à elles seules le caractère insalubre du logement et Monsieur [I] [R] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’user des lieux loués.

Monsieur [I] [R] ne démontre pas plus les dangers pour sa santé et sa sécurité qu’il dénonce, notamment en termes de défaillance des installations électrique. Il ne prouve pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et sécurisé.

Par conséquent, Monsieur [I] [R] ne démontre pas de manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations permettant d’invoquer l’exception d’inexécution notamment en ce que l’absence de rénovation suite au dégât des eaux est en partie de sa responsabilité puisqu’il n’a pas répondu à l’artisan et a ainsi violé sa propre obligation de locataire de laisser s’exécuter les travaux nécessaires dans le logement.

En outre, le dégât des eaux dénoncé est intervenu au mois de juillet 2023 alors que l’arriéré locatif comprend les loyers dus pour les mois de janvier à août 2023. Monsieur [I] [R] a repris le paiement des loyers à compter du mois de septembre 2023.

Monsieur [I] [R] ne démontre pas de lien de causalité entre son absence de règlement des loyers et l’absence de réalisation des travaux de rénovation en ce que l’impayé à une cause antérieure et qu’il a ensuite repris le paiement des loyers en l’absence de réalisation des travaux.

Ainsi, l’exception d’inexécution n’a pas vocation à jouer en l’espèce.

Au regard du décompte fourni par Monsieur [C] [N] [V] l’arriéré locatif s’élèverait à la somme de 9550 euros au moins d’août 2025 inclus.

Monsieur [I] [R] conteste devoir cette somme en arguant du fait qu’il a quitté les lieux au 24 avril 2024 et produit une photographie des clés déposées à cette date dans la boite aux lettres et une lettre de son fournisseur d’électricité démontrant qu’il a résilié son abonnement le 28 avril 2025.

Cependant, Monsieur [I] [R] n’a pas délivré de congé au bailleur et le seul dépôt des clés dans la boite aux lettres ne peut suffire à caractériser un départ des lieux mettant fin à l’obligation de régler le loyer. En effet, en l’absence de remise des clés au bailleur celui-ci n’a pas été mis en mesure de reprendre possession des lieux.

Ainsi, l’obligation de régler les loyers n’a pas pris fin le 24 avril 2025 comme le soutient Monsieur [I] [R] mais bien à la date de résiliation du bail en raison du constat de l’abandon des lieux.

Au regard du décompte fourni par Monsieur [C] [N] [V] et non contesté par Monsieur [I] [R] dans son principe, l’arriéré locatif au 20 août 2025 s’élève donc à 9354,83euros, en raison notamment du prorata appliqué pour le mois d’août.

Par conséquent, Monsieur [I] [R] sera condamné à payer à Monsieur [C] [N] [V] la somme de 9354,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce, Monsieur [I] [R] sollicite des délais de paiement auxquels Monsieur [C] [N] [V] s’oppose.

Monsieur [I] [R] fait valoir que les défauts de règlement des loyers sont dus à des difficultés financières en lien avec la perte de ses emplois à deux reprises. Cependant, il ne démontre pas aujourd’hui être en capacité d’assumer les échéances d’un échelonnement de la dette.

En effet, Monsieur [I] [R] propose de régler la dette en 24 mensualités mais il n’apporte aucun élément sur ses ressources actuelles, le dernier bulletin de paie fourni datant d’octobre 2025, ni aucun élément permettant d’apprécier ses charges.

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [I] [R], les mensualités d’élèveraient à près de 390 euros sur 24 mois ce qui représente une somme considérable qui ne peut pas être accordée en l’absence de visibilité sur ses ressources et charges réelles.

Ainsi, en l’absence de tout élément permettant d’apprécier concrètement la situation financière actuelle de Monsieur [I] [R], il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

• Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [R], partie perdante sur l’action principale, sera condamné aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [I] [R], condamné aux dépens, devra payer à Monsieur [C] [N] [V], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros pour l’ensemble des procédures diligentées en ce qu’elles tendent aux mêmes fins.

Monsieur [I] [R] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, Monsieur [I] [R] n’apporte pas d’élément permettant de considérer que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures n°25/02205 et n°25/04463 et DIT que la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien n°25/02205;

DECLARE recevable l’opposition du 06 octobre 2025 ;

RETRACTE l’ordonnance du 19 septembre 2025 ;

DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [C] [N] [V] visant à prononcer la résolution judiciaire du bail pour impayé locatif ;

CONSTATE la résiliation du bail au 20 août 2025 pour abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [C] [N] [V] la somme de 9354,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [R] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [C] [N] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [R] de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT