TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00428 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFZM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [X] a, par l’intermédiaire de son mandataire FONCIA, donné à bail à Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] un bien à usage d’habitation sis «[Adresse 3]» à [Localité 1], par contrat du 13 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 740 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 27 janvier 2025, Monsieur [J] [X] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3 393,56 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [J] [X] a fait assigner en référé Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 12 mai 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement et par provision Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [J] [X] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] au paiement de la somme de 5 995,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Si l’assignation et le commandement de payer visent « Madame [S] [M] », il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle du commissaire de justice, l’ensemble des autres éléments d’identité (la date et le lieu de naissance étant systématiquement précisés) correspondant à Madame [S] [M], signataire du contrat de bail donc l’identité de cette dernière étant au demeurant correctement reprise sur les relevés de compte de l’agence.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [J] [X], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et n’a pas actualisé le montant de sa dette locative.

La question de la recevabilité a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] n’ont pas comparu, ni personne pour eux

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 28 janvier 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation 12 mai 2025 est donc bien respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 27 janvier 2025, Monsieur [J] [X] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3 393,56 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [X].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2026, Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] lui sont redevables de la somme de 11 986,98 euros, soustraction faite :

des frais de procédure relevant des dépensdes régularisations de charges pour lesquelles aucun justificatif n’est transmisde la taxe d’ordure ménagère que le contrat ne met pas à la charge des locataires.

Toutefois, la juridiction n’est saisie que de la demande faite dans l’assignation, aucune actualisation de la créance n’ayant été faite à l’audience par le conseil du demandeur.

Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] ne peuvent donc être condamnés qu’à payer la somme de 5 995,44 euros sollicitée dans l’assignation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 393,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens à titre de provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] à verser à Monsieur [J] [X] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [J] [X] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 juin 2023 entre Monsieur [J] [X] et Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M], portant sur un bien à usage d’habitation sis «[Adresse 3]» à [Localité 1] sont réunies depuis le 28 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [J] [X] une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi et ce, à titre de provision ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [X] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 5 995,44 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 janvier 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 3 393,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] à verser à Monsieur [J] [X], la somme de 300 euros à titre de provision sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [S] [M] aux entiers dépens et ce, à titre de provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,