COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/01572 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OCF6

Pôle Civil section 1

Date : 29 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] , sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL AA SAINT PIERRE, immatriculée au RCS de Montpellier, sous le n° 820 885 317, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat de la copropriété [Adresse 10] et Orangerie sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Syndiclair LR, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Antoine SILLARD avocat postulant et M^e Thierry VERNHET avocat plaidant , tous deux membres de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 17 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 29 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 8], résulte de la division de l’ensemble immobilier le [Adresse 14] sis [Adresse 4].

Suivant acte notarié du 6 août 1999, il a été constitué des servitudes conventionnelles réciproques.

Le 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] Palais s’est rapproché du syndic de la résidence « le [15] pour l’installation de la fibre optique au profit de la résidence le [6].

Ce dernier a refusé sa demande.

Par courrier du 16 août 2022, le SDC Le Grand Palais, par l’intermédiaire de son représentant légal, a rappelé au SDC Le Petit Palais et Orangerie, le règlement de copropriété des deux résidences en date du 6 août 1999, fixant les servitudes conventionnelles réciproques entre les deux copropriétés, par notamment le passage des réseaux divers.

Le SDC Le Petit Palais a opposé un nouveau refus.

Par acte extrajudiciaire du 17 février 2023, le SDC Le Grand Palais a assigné le SDC Le Petit Palais et Orangerie devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui permettre de procéder à l’installation de la fibre optique sur ses réseaux.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 mars 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, le SDC Le Grand Palais demande au tribunal de :

Vu les articles 750 et suivants du Code de procédure civile, les articles 1103, 1217, 1231, 1231-1 du Code civil, les articles 686 et suivants, et 696 et suivants du Code Civil,

Condamner le requis sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à permettre à la copropriété requérante « le Grand Palais » de faire procéder à l’installation et au passage du réseau de la fibre optique par la copropriété le Petit Palais, en vertu des servitudes conventionnelles de passage réciproques définies dans le règlement de copropriété en date du 6 août 1999 établi par-devant notaire Maître [C]. Condamner le requis à verser au concluant la somme de 3 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Débouter le requis de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir ;

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, le SDC Le Petit Palais et Orangerie demande au tribunal de :

Débouter purement et simplement le syndicat de la copropriété requérant aucune servitude n’ayant été donnée. Vu la mise en place du PMI en 2016, déclarer la demande irrecevable comme prescrite. Condamner la copropriété demanderesse aux dépens, outre 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 octobre 2025.

A l’issue de l’audience du 17 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les fins de non-recevoir

Le SDC Le Petit Palais et Orangerie soulève deux causes d’irrecevabilité dans la présente instance.

Il indique en premier lieu que les servitudes sont de droit strict de sorte que l’établissement de la servitude de réseau en 1999 ne pouvait prévoir le passage de la fibre optique.

En second lieu, il considère que la demande est prescrite du fait de la servitude de droit commun de cinq ans.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

S’agissant du premier moyen, le défendeur ne soulève aucun fondement à l’appui de sa fin de non-recevoir. Il s’agit manifestement d’une défense au fond, l’intéressé évoquant la cause du contrat.

Il convient donc de rejeter le moyen.

S’agissant de la prescription, le SDC Le Grand Palais expose que son action n’est pas prescrite en ce que les servitudes s’éteignent par le non-usage continu pendant trente ans et que la servitude conventionnelle réciproque dont il se prévaut a été établie dans un acte notarié du 6 août 1999.

Les articles 703 et suivants du code civil prévoient les causes d’extinction des servitudes. Celles-ci s’éteignent effectivement par :

L’impossibilité d’en faire usage (article 703 du code civil) La confusion des fonds (article 705 du code civil)Le non-usage trentenaire (article 706 du code civil)La renonciationLa résolution judiciaireEn l’espèce, le SDC Le Petit Palais et Orangerie évoque une prescription de droit commun de cinq ans qui n’a pas lieu de s’appliquer en matière de servitude. Au surplus, la servitude dont se prévaut le demandeur a été établie par acte notarié du 6 août 1999 de sorte que le délai de trente ans n’est pas échu. Le défendeur ne fait en tout état de cause pas la démonstration que la servitude n’est plus utilisée.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur la demande de servitude

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 686 du même code, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 691 du même code dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

L’article 696 du code civil prévoit par ailleurs que quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

Le SDC Le Grand Palais sollicite la condamnation de son adversaire sous astreinte à lui permettre de faire installer la fibre optique par le SDC Le Petit Palais au motif que le règlement de copropriété établi par acte notarié du 6 août 1999 prévoit des servitudes conventionnelles réciproques et notamment concernant les passages de réseaux divers. Il indique qu’il n’était pas possible de prévoir à l’époque le passage de la fibre optique qui n’existait alors pas mais que le fait de prévoir des réseaux divers implique la possibilité d’installer une nouvelle technologie telle que la fibre optique, laquelle passerait par le réseau téléphonique qui circule déjà sur le fonds servant du SDC Le Petit Palais et Orangerie. Il rappelle enfin que le piquetage avait été réalisé en 2017 afin de permettre le raccordement de l’immeuble à la fibre optique, impossible à ce jour en l’état du refus du défendeur.

Le SDC Le Petit Palais et Orangerie considère qu’il n’existe pas de servitude réciproque en réalité et qu’il ne profite d’aucune servitude de téléphonie sur l’immeuble du SDC Le Grand Palais. Il indique que l’acte établissant les servitudes réciproques n’a pas prévu le passage de la fibre optique. Par ailleurs, le point de mutualisation installé en 2016 dans un local technique au sous-sol du bâtiment Orangerie ne fait l’objet d’aucune servitude. Enfin, il considère inopportun de faire droit à la demande en ce qu’existent de profonds désaccords entre les copropriétaires des deux immeubles qui ont donné lieu à des agressions et sabotages de la part d’un copropriétaire de l’immeuble Le Grand Palais.

En l’espèce, l’acte notarié du 6 août 1999 intitulé « Etat descriptif de division et règlement de copropriété « Palais Bérain » « Grand Palais » (pièce n° 4 – SDC Le Grand Palais) mentionne en page 8 l’existence de servitudes réciproques concernant les fonds profitant au Grand Palais et au Petit Palais et Orangerie.

L’acte stipule : « toutes servitudes réciproques de vues et de réseaux divers sont consenties d’un immeuble sur l’autre, étant précisé que :

— En ce qui concerne les vues […]

— En ce qui concerne les passages de réseaux divers, ceux-ci sont définis par les hommes de l’art et un plan indiquant leurs différents passages sera déposé aux minutes du notaire soussigné lorsque l’achèvement de l’ensemble aura été réalisé ».

L’article 14 énonce ensuite que « les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent ou qui pourront grever la copropriété résultant notamment des énonciations du présent acte, des règles d’urbanisme ou de la loi. Les copropriétaires devront subir les servitudes de passage de réseaux divers d’équipement de l’immeuble (canalisations, gaines, conduites, etc…) dans les parties privatives ».

Les mêmes termes sont repris dans le règlement de copropriété du même jour de l’immeuble l’Orangerie (page 14 – pièce n°1 – SDC Le Petit Palais et Orangerie).

L’établissement d’une servitude réciproque de passage de réseaux divers a donc bien été conventionnellement prévu au terme de ces actes.

Le demandeur a fait établir un constat par commissaire de justice le 13 novembre 2024 afin de constater le piquetage réalisé en 2017 à partir du bâtiment l’Orangerie en vue de faire installer la fibre optique dans son immeuble. Il y est relevé :

— une ficelle bleue de type agricole et s’insérant dans une des gaines se trouvant dans le plancher supérieur du garage de la résidence l'[13] est visible

— au sous-sol de l’escalier C de la résidence [Adresse 8], présence de gaines électriques bleues et une ficelle bleue identique à celle constatée dans le garage, provient de l’une des gaines. Elle est attachée à une autre gaine à son extrémité

— dans le hall de l’escalier D de la résidence le [6], présence d’un placard mural sur lequel est apposé un écriteau « Téléphone – fibre optique » à l’intérieur duquel est observée une ficelle bleue en provenance d’un tuyau PVC s’insérant dans le sol, attachée à son extrémité à un tuyau PVC descendant le long du mur.

— dans le hall de l’escalier A de la résidence [Adresse 8], présence d’un placard mural sur lequel est apposé un écriteau « Tableau électrique Esc A et ASC » dans lequel une ficelle bleue de type agricole en provenance d’une gaine s’insérant dans le sol est présente.

Ces éléments ne sont pas remis en cause par le défendeur et témoignent effectivement d’un piquetage réalisé depuis le bâtiment de ce dernier au profit du bâtiment du demandeur sans que le raccordement n’ait finalement été réalisé.

Le piquetage a vocation à marquer les réseaux existants ce qui démontre en l’espèce qu’il a suivi le réseau téléphonique existant afin de vérifier la faisabilité de l’installation de la fibre optique. Cet élément n’est pas non plus contesté par le SDC Le Petit Palais qui remarque seulement qu’il n’existe pas de réseau téléphonique du Grand Palais profitant au Petit Palais.

Il témoigne en tout état de cause de la nécessité d’utiliser ce réseau depuis le bâtiment de l’Orangerie pour que le raccordement à la fibre optique soit effectué et que les copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais puissent en bénéficier.

Il convient donc de vérifier si l’installation se ferait dans le cadre de la servitude de passage de réseaux divers telle qu’elle a été conventionnellement prévue dans les règlements de copropriété.

Il est constant qu’à l’époque de leur rédaction, la fibre optique n’existait pas et ne pouvait donc être envisagée expressément dans les règlements de copropriété. Comme le demandeur le soutient à juste titre, il a été jugé qu’une servitude de passage à pied, charrette, à cheval, à charrue, devait s’entendre pour tous les modes de transport ; il en va de même s’agissant d’un réseau téléphonique qui sera substitué par un réseau à la technologie plus moderne, la fibre optique.

En mentionnant une servitude de passage de réseaux divers réciproque sans faire la liste exhaustive des réseaux considérés, les copropriétaires ont admis tout type de réseau.

La fibre optique devant utiliser le réseau téléphonique déjà mis en place entre les deux bâtiments de la copropriété, la servitude existante suffit à son installation. Les mésententes entre les copropriétaires ne sauraient justifier tant l’opposition du défendeur que le rejet des demandes formées par le SDC Le Grand Palais.

Le SDC Le Petit Palais et Orangerie ne respecte donc pas les termes des règlements de copropriété et la servitude de passage à laquelle elle est assujettie.

Au vu de ce qui précède, il convient de condamner le SDC Le Petit Palais et Orangerie à permettre au SDC Le Grand Palais de faire procéder à l’installation et au passage du réseau de la fibre optique par la copropriété [Adresse 10] et Orangerie.

Considérant l’obstruction injustifiée du défendeur à cette demande, il y a lieu de le condamner à s’exécuter, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient en conséquence de condamner le SDC Le Petit Palais et Orangerie aux dépens et à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au SDC Le Grand Palais.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette les fins de non-recevoir formées par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] PALAIS ET ORANGERIE

Condamne LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] ET ORANGERIE à permettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] de faire procéder à l’installation et au passage du réseau de la fibre optique par la copropriété [Adresse 11], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter d’un délai de trois mois suivant signification de la présente décision

Condamne LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PETIT PALAIS ET ORANGERIE aux dépens

Condamne LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] ET ORANGERIE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.