TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 25/07186 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HNR6

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [J] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE immatriculée au RCS D'[Localité 1] n° 308 380 435, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

A l’audience du 15 Janvier 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, Madame [A] [J] a assigné devant le tribunal judiciaire la SARL CITYA REPUBLIQUE aux fins de :

— Recevoir Madame [A] en son assignation et la déclarer bien fondée :

— Condamner le syndic à payer Madame [A] au titre des charges indument réglées la somme de 931,74 euros ;

— Condamner le syndic à payer å Madame [A] la somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi ;

— Enjoindre au syndic de faire une stricte application de la clé de répartition des charges du ménage, 55 % des charges d’entretien sur la base du hall d’entrée, des paliers et des semi-paliers aux millièmes du bâtiment et 45 % des charges d’entretien ménager aux millièmes d’escalier, et ce, conformément au règlement de copropriétés actuellement en vigueur,

— Condamner le syndic verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile ;

— Condamner le syndic de copropriété aux dépens de linstance.

Conclusions du conseil de Madame [A] [J] au soutien de ses demandes

Madame [A], propriétaire d’un appartement à [Localité 2] (45), lot 37, conteste la répartition des charges de copropriété relatives à l’entretien des escaliers.

Elle estime ne pas être redevable de ces charges, conformément au règlement de copropriété.

Le litige dure depuis 2 ans.

En 2022, elle interpelle le syndic concernant le calcul des charges spéciales pour l’entretien des escaliers, arguant que son lot n’est pas concerné.

En décembre 2022, elle envoie des lettres recommandées au syndic demandant une révision de la facture et un détail des travaux ménagers.

De décembre 2022 à octobre 2023, des correspondances sont répétées avec le syndic, qui maintient initialement sa position.

En mars 2023, le syndic indique que la question a été débattue en assemblée générale, sans modification de la répartition des charges.

En novembre 2023, le syndic annonce une nouvelle répartition des charges à compter de 2023, avec 55% pour le hall et les paliers (facturés à Madame [A]) et 45% pour les escaliers (non facturés à Madame [A]).

Enj anvier 2024, le syndic informe Madame [A] de la répartition des charges pour 2023, avec une somme de 18,50 euros TTC par mois pour son lot.

De janvier 2024 à mai 2024, elle demande le remboursement des charges indûment réglées, ce que le syndic refuse.

Une tentative de conciliation a échouée.

Les arguments de Madame [A] :

— Le règlement de copropriété stipule que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne sont pas tenus de payer le ménage des escaliers.

— Le syndic a commis une erreur dans le calcul des charges.

— Elle demande le remboursement des charges indûment réglées et une indemnisation pour le préjudice moral subi.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 15 janvier 2026 où seule Madame [A] [J] a comparu représentée par son conseil.

Concernant la société CITYA REPUBLIQUE, l’assignation a été remise à personne. Le jugement sera, en conséquence, réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est fait renvoi aux écrits et pièces pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions Madame [A] [J] conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Selon le règlement de copropriété :

— Les charges communes spéciales à tous les copropriétaires dans un même bâtiment (A-B-C-D-E-F-G) telles que les entrées, les halls, les couloirs et les paliers d’étage sont supportés par les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes,

— Les charges communes spéciales portant sur les frais d’entretien de la cage d’escalier et des escaliers seront répartis entre tous les copropriétaires suivant les fractions indiquées au tableau ci-après colonnes 15-16-17-18-19-20 et 21.

Dans ce même règlement de copropriéte, la 38ème page fait état des charges communes spéciales à certains copropriétaires.

Sur la ligne 37 concernant le lot de Madame [A], il n’est mentionné aucune somme à devoir par Madame [A] concernant la partie escalier.

Aucun procès-verbal d’assemblée générale ne fait état d’une modification concernant cette prise en charge des frais d’entretien.

Concernant ce lot 37, les tantièmes la concernant sont de 328/1000 ème pour les frais de d’entretien ménager du hall d’entrée, des paliers et semi-paliers, mais sans que soient inclus les frais de ménage des escaliers.

En conséquence, ils ont été indûment inclus dans les quôte-parts réclamés à Madame [A] dans les décomptes de charges annuelles, à hauteur de 45 %, selon la répartition retenue par le syndic en 2023, après constatation d’un vide juridique, ce qui réprésente sur les sommes de ;

—  391,32 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 : 176, 09 euros

—  384, 23 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 ; 172,90 euros

—  392, 03 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 : 176,41 euros

—  427, 21 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 ; 192,24 euros

—  422, 92 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 : 190,31 euros

Total : 907,95 euros

La société CITYA REPUBLIQUE, absente, ni représentée, n’apporte aux débats aucun élément, ni aucun justificatif accréditant la somme réclamée à Madame [A].

Elle est, en conséquence, condamnée à rembourser à Madame [A] la somme de 907, 95 euros.,

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Le préjudice moral étant caractérisé par la contrariété ressentie par Madame [A] [J] de devoir vainement attendre le remboursement des sommes indûement réclamées, il lui sera accordé, à ce titre, la somme de 300 euros.

Sur la modification de la clé de répartition des charges de ménage

En vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Madame [A] [J] est déboutée de sa demande d’enjoindre le syndic de faire une stricte application de la clé de répartition des charges du ménage.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [A] [J] les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il y a donc lieu à condamner la société CITYA REPUBLIQUE à lui payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CITYA REPUBLIQUE qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

FAIT DROIT à la demande principale de Madame [A] [J] comme étant régulière, recevable et bien fondée en droit,

CONDAMNE la société CITYA REPUBLIQUE à rembourser à Madame [A] [J] la somme de 907,95 euros ;

CONDAMNE la société CITYA REPUBLIQUE à verser à Madame [A] [J] la somme de 300 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [A] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société CITYA REPUBLIQUE à verser à Madame [A] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CITYA REPUBLIQUE aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,