TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [A]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBADP

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

S.D.C. DU [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [T] [A]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBADP

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [A] est propriétaire des lots n°7 et 27 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 419/10 000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [T] [A] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 août 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de 2 154,38 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 1er avril 2021, outre 138,98 euros au titre des frais strictement nécessaires et 900 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, sommation a été faite à Mme [T] [A] de payer la somme de 2 521,78 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Celle-ci a été ensuite mise en demeure de payer la somme de 3 282,66 euros, au même titre, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 remis au greffe le 1er octobre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, a assigné Mme [T] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de diverses sommes au titre notamment des charges de copropriété impayées.

À l’audience du 17 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions signifiées le 5 février 2026 à étude, demande de :

— condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 4 866,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au premier appel de l’année 2026 inclus, avec intérêts sur la somme de 2 521,78 euros à compter de la sommation du 21 mars 2025, sur la somme de 3 589,69 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification des conclusions,

— condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir qu’en dépit d’une première condamnation, les appels de charges ne sont de nouveau pas régulièrement payés par Mme [T] [A]. Il expose que les manquements réitérés de Mme [T] [A] sont constitutifs d’une faute qui cause au syndicat des copropriétaires un préjudice en ce qu’il doit engager des frais pour le recouvrement des sommes dues.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [T] [A] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que Mme [T] [A] est propriétaire des lots de copropriété n°7 et 27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le précédent jugement du 6 août 2021 de condamnation,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026 et un appel correspondant à l’arriéré de l’exercice 2024,

— l’historique du compte au 13 février 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2023, 12 septembre 2024 et 27 juin 2025 comportant :

— l’approbation des comptes de l’exercice 2024,

— le vote des budgets prévisionnels des années 2024, 2025 et 2026 et le vote d’un ajustement du budget prévisionnel de l’année 2024,

— la constitution du fonds travaux pour les exercices 2024 et 2025,

— le vote des travaux ou opérations suivantes : la réparation du système électrique de la porte d’entrée principale et le remplacement d’une plaque sous grille ainsi que les travaux de traitement contre les insectes xylophages dans la cage d’escalier et la refixation de ses barreaux (assemblée générale du 12 septembre 2024, résolutions 13 et 14),

— la lettre de mise en demeure de payer la somme de 3 282,66 euros datée du 30 juin 2025 à destination de Mme [T] [A],

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, valant mise en demeure sur la somme de 2 521,78 euros.

En l’espèce, au vu des pièces ci-dessus, la créance est justifiée à hauteur de 3 143,77 euros, à laquelle il convient de déduire celle de 243,68 euros correspondant au trop-perçu de charges par le syndicat des copropriétaires au titre de l’année 2024, soit la somme de 2 900,09 euros. Il n’y a pas lieu d’y inclure l’appel de fonds (provision pour travaux) du 15 novembre 2025, qui ne fait référence à aucun des travaux votés selon les procès-verbaux produits des assemblées générales.

Faute de comparaître, Mme [T] [A] ne justifie pas s’être acquittée des sommes dues, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 mars 2025 sur la somme de 1 442,11 euros et, en application de l’article 1231-7 du code civil, à compter du prononcé du jugement pour le surplus, qui correspond aux sommes devenues exigibles postérieurement à ladite sommation de payer.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, selon l’historique de compte versé aux débats, il est sollicité le paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement des sommes suivantes :

—  108 euros pour l’envoi de deux mises en demeure,

—  142,18 euros pour l’envoi d’une sommation de payer,

—  88 euros pour l’envoi de deux relances,

—  550 euros pour la constitution du dossier transmis à l’avocat,

—  550 euros pour la constitution du dossier transmis au commissaire de justice.

Au préalable, il sera observé qu’il n’y a pas lieu d’ajouter à cette liste les frais désignés sur l’historique de compte “selarl [E] [X], virginie rigot, marion bourreau & anna cohen-bacri – cntx sdc [Adresse 5] / ranouil – 22/09/25”, qui correspondent vraisemblablement aux frais exposés pour la signification de l’assignation, lesquels sont recouvrables au titre des dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun courrier de relance et ne justifie que d’une seule mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (lettre du 30 juin 2025) et d’une sommation de payer du 21 mars 2025. Les frais exposés pour ces deux actes seront imputés à Mme [T] [A] à hauteur de 108 euros (2 x 54 euros), comme le prévoit le contrat de syndic.

S’agissant des frais de constitution des dossiers transmis au commissaire de justice et à l’avocat, le syndicat des copropriétaires n’allègue d’aucune diligence exceptionnelle alors que cette condition est requise par le contrat de syndic. Il n’y aura donc aucun remboursement des sommes exposées à ce titre.

En conséquence, Mme [T] [A] sera condamnée à payer la somme de 108 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le préjudice dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, à savoir le fait d’avoir eu à engager des frais de recouvrement, n’est pas distinct de celui réparé au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il a été précédemment statué sur la demande à ce titre.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 2 900,09 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 13 février 2026 (appels de fonds du deuxième trimestre de l’année 2024 au premier trimestre de l’année 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 sur la somme de 1 442,11 euros et à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus ;

Condamne Mme [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [A] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,