TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02854 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFUD

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par la SELAS LEXI CONSEIL avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparants ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 janvier 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] ont consenti à Monsieur [B] [O] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400 euros, outre 30 euros à titre de provisions sur charge.

Un dépôt de garantie fixé à la somme de 800 euros a été versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux.

Le locataire a donné congé à ses bailleurs à la date du 28 avril 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 10 juillet 2024, le locataire a mis en demeure les bailleurs de procéder à la restitution du dépôt de garantie de 800 euros dans un délai de 7 jours.

Par courriel en date du 30 juillet 2024, les bailleurs ont informé le locataire retenir la somme de 200 euros au titre de dégradations du carrelage de la chambre et la somme de 538 euros au titre de la régularisation des charges. Seule une somme de 62 euros a été restituée à Monsieur [B] [O].

Une conciliation entre les parties a été initiée, en vain, le 6 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, Monsieur [B] [O] a fait assigner Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation à lui payer la somme de 800 euros outre la somme de 40 euros par mois à compter du 1er juin 2024 jusqu’à parfait paiement ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile ;

— leur condamnation à payer à Me [G] la somme de 907,20 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’état au titre de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir sous le visa des articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 que les états d’entrée et de sortie des lieux sont identiques, un trou sur le carrelage étant déjà relevé à l’entrée dans les lieux. Il relève qu’aucune pièce ou devis communiqués par le bailleur ne permet d’évaluer toute éventuelle reprise du défaut par un artisan et prétend que la restitution du dépôt de garantie est au surplus tardive, cette dernière devant théoriquement intervenir avant le 29 mai 2024. Il conteste la régularisation des charges sous le visa de l’article 23 de la même loi, précisant que les bailleurs n’ont fourni aucun justificatif.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il fait valoir sur le fondement de l’article 22 de la même loi, un préjudice moral compte tenu des frais engagés pour faire valoir ses droits outre les contraintes induites sur l’activité d’un jeune actif.

A l’audience du 17 décembre 2025, Monsieur [B] [O], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Il confirme qu’aucune restitution du dépôt de garantie n’est intervenue depuis l’assignation.

Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P], cités régulièrement à étude, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 décembre 2025.

MOTIVATION

1.Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal lorsqu’il s’agit d’un logement meublé.

En l’espèce, il est acquis des parties que le locataire s’est acquitté de la somme de 800 euros à l’entrée dans les lieux, à titre de dépôt de garantie, conformément au contrat de bail d’un logement meublé produit. De même, il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus le 28 avril 2024, à la lecture des échanges intervenus entre les parties courant juillet 2024 et contrairement à la mention stipulée sur l’état des lieux, le fixant à la date du 28 avril 2023.

Sur la somme de 200 euros retenue au titre du carrelage de la chambre

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 janvier 2023 et celui de sortie réalisé le 28 avril 2024 font mention pour la chambre 1 – « sol – carrelage imitation parquet » d’un état identique qualifié de « mauvais ». En observation, il est également précisé la présence d’un « petit trou à l’entrée ». L’état global de la pièce est par ailleurs égal.

Si le locataire est tenu de répondre des dégradations de son fait, il ne ressort pas de ces états datés, la preuve d’une dégradation dont le locataire serait à l’origine.

Parallèlement, par courriel adressé le 30 juillet 2024, [T] [D] indique concernant l’état des lieux «RAS, hormis le carrelage cassé dans votre chambre que nous avons évoqué le jour de votre état de lieux. La réparation consistant à démonter les carrelages cassés puis à en coller des neufs est estimée à 200 euros ».

Il convient de relever que les bailleurs ne produisent aucune photographie ou constat complémentaire de commissaire de justice permettant de mesurer l’ampleur du dégât allégué autre que celle figurant à l’état des lieux d’entrée dans le logement, non imputable au locataire. Ils ne justifient d’aucun devis ou d’aucune facture permettant de chiffrer ou estimer la réparation sur laquelle ils fondent la retenue effectuée sur le dépôt de garantie à hauteur de 200 euros.

En conséquence, cette somme de 200 euros ne sera pas imputée sur le dépôt de garantie et devra être restituée au locataire.

Sur la somme de 538 euros retenue au titre de la régularisation des charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, par courriel adressé le 30 juillet 2024, le bailleur procède à un décompte de charges réelles pour la période d’occupation du logement en indiquant :

« provisions versées : 465 euros (15,5 x 30 euros)

charges consommées : 1003 euros (93 euros internet, 445 edf, 465 chauffage et charges générales). » Le courriel fait état d’un « fichier joint pour le détail », lequel n’est au jour de l’audience produit par aucune des parties.

En conséquence, il revient de constater que les bailleurs ne justifient pas avoir produit au locataire les pièces justificatives au soutien de la retenue du dépôt de garantie. En conséquence, le quantum de retenue de 538 euros devra être restitué au locataire.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts moratoires

Conformément à l’article 22 de la loi précitée, le dépôt de garantie non restitué dans les délais prévus est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, le dépôt de garantie aurait du être restitué le 28 mai 2024 au plus tard, ce qui n’a pas été réalisé, le paiement étant intervenu postérieurement, à la lecture du courriel adressé le 30 juillet 2024 par Monsieur [D] aux termes duquel il précise « je procède à un virement instantané de 62 euros sur votre RIB ».

En conséquence, le dépôt de garantie à restituer devra être majoré d’une somme de 10 %, soit 40 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, donc à compter du 1er juin 2024.

En conséquence, Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] seront condamnés à restituer à Monsieur [B] [O] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie outre la somme de 40 euros par mois due à compter du mois de juin 2024.

2. Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le locataire souligne avoir été contraint d’engager de nombreux frais afin de faire valoir ses droits pour justifier de sa demande de dommages et intérêts. Il ne justifie toutefois pas de frais autres que ceux liés à la présente procédure et réparés au titre des dépens ou frais irrépétibles. Le constat d’échec de la mesure de conciliation produit ne fait par ailleurs état d’aucun frais.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

3.Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, il n’est pas équitable de laisser à la charge du locataire les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [S] [G] sera quant à lui débouté de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en l’absence de justification d’une convention d’honoraires justifiant de la somme demandée.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] à restituer à Monsieur [B] [O] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 40 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite restitution de la somme de 800 euros due au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [B] [O] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Me [S] [G] de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [P] aux dépens, notamment la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente