TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° RG 25/04370 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HIDG

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRET

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 09 Février 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit délivré en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], sis [Adresse 4] à SAINT JEAN DE LA RUELLE (45140) pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, a saisi le tribunal judiciaire aux fins de :

— juger le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRET, recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit ;

— condamner Monsieur [Q] [P] au paiement de la somme de 2047,96 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 20 février 2025, des frais de syndic au titre des lettres de mise en demeure de rappel, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, augmentées des intérêts de droit à compter du 25 février 2025, date de la lettre de mise en demeure restée vaine ;

— condamner Monsieur [Q] [P] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [Q] [P] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Q] [P] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 laquelle a été renvoyée à celle du 9 février 2026 à laquelle elles ont comparu, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1] étant représenté par son conseil.

Conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, au visa des conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1] et des pièces produites aux débats, et notamment :

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic ;

— la matrice cadastrale ;

— la lettre de mise en demeure du 25 février 2025 ;

— le décompte de l’arriéré des charges arrêté au 4 février 2026 ;

— les appels de provisions sur charges et cotisations fond travaux des années de 2023 à 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17 janvier 2024 et 20 novembre 2024 ;

Que la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], est liquide, certaine et exigible et que Monsieur [Q] [P] reste redevable de la somme de 5259 euros tel que cela ressort du relevé de compte en date du 4 février 2026 ;

Qu’il est établi que Monsieur [Q] [P] n’a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu’il a, par lettre de mise en demeure en date du 25 février 2025, été invité, en vain, à régler sa dette ;

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Q] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], la somme de 5259 euros.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 25 février 2025.

Sur la demande d’échelonnement de la dette

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le Juge, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner les sommes dues.

Monsieur [Q] [P] qui dispose depuis le début du mois février 2026 d’un CDI à temps partiel de 24 heures, demande de bénéficier de cet échelonnement, n’étant pas en mesure de régler la totalité de sa dette en une seule fois, sa situation financière étant précaire.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil étant réunies, il convient d’en réserver le bénéfice à Monsieur [Q] [P] qui sera condamné à payer au demandeur la somme de 5259 euros en principal et ce, en 17 versements mensuels de 300 euros chacun à compter du 1er mai 2026 et le solde au 18 ème mois jusqu’au parfait paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [Q] [P], a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Monsieur [Q] [P] reconnaît qu’il a accumulé du retard ne payant pas assez vite les sommes dues. Il a effectué des règlements mais qui ne sont pas suffisants au regard du montant de la dette.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts.

Monsieur [Q] [P] est condamné à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code civil.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [P] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], régulière et bien fondée en droit ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], la somme de 5259 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 25 février 2025 ;

AUTORISE Monsieur [Q] [P] à s’acquitter de la somme de 5259 euros en 17 versements mensuels de 300 euros chacun à compter du 1er mai 2026 et le solde au 18 ème mois jusqu’au parfait paiement ;

DIT que, dans le cas où Monsieur [Q] [P] ne respecterait pas cet échéancier, le restant dû deviendra immédiatement et en totalité exigible quinze jours après la date de la première présentation à son destinataire d’une lettre recommandée de mise en demeure restée au moins partiellement sans effet ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] dénommée [Adresse 1], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 1], la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [P] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,