TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/460

AFFAIRE : N° RG 24/00250 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3KOS

Copie à :

M^e Karine MASSON

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Aziza BATAL-GROSCLAUDE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [V] [W]

née le 15 Septembre 1993 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante et assistée de M^e Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [J] [K]

né le 15 Août 1970 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 mars 2021, avec effet le 1er avril 2021, Monsieur [X] [K] a donné à bail à Madame [V] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Monsieur [X] [K] a fait signifier à Madame [V] [W], par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, un congé pour reprise prenant effet au 31 mars 2024.

Madame [V] [W] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 mai 2024, Madame [V] [W] a fait assigner Monsieur [X] [K] pour l’audience du 07 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers et demande notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— de juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [K] le 29 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024,

— dire que le bail signé le 22 mars 2021 se trouve automatiquement prorogé pour trois ans du fait de l’annulation du congé,

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient la nullité du congé pour défaut de respect de la date d’échéance du bail et de justification du caractère réel et sérieux.

S’agissant du défaut de respect de la date d’échéance du bail, elle explique que le congé doit nécessairement parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, que le contrat de bail a été conclu le 22 mars 2021, que la locataire aurait donc dû réceptionner le congé au plus tard le 22 septembre 2023. Elle fait valoir que le congé a été donné le 29 septembre 2023, soit postérieur à la date d’échéance du bail.

S’agissant du défaut de justification, elle expose que le congé pour une prétendue reprise par le bailleur pour raison de santé n’est pas justifié. Elle indique que Monsieur [K] travaille à la Tour-Sur-Orb en qualité de magasinier et qu’il ne fait l’objet d’aucun arrêt de travail pour raison de santé. Elle ajoute que le droit de reprise du bailleur suppose l’habitation effective des locaux à titre principal, que cette condition n’est pas remplie car le bailleur est propriétaire d’une maison à la Tour-Sur-Orb ainsi que d’autres immeubles. Elle fait observer que le congé donné l’a été moins de cinq mois après l’ordonnance rendue le 04 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection lequel a rejeté la demande du bailleur d’expulsion de celle-ci.

À l’audience du 14 mars 2025, Madame [V] [W] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation.

Monsieur [X] [K] sollicite à titre reconventionnel de :

— rejeter l’intégralité des demandes adverses ;

— constater que le congé délivré par acte du 29 septembre 2023 est régulier ;

— constater qu’à compter du 1er avril 2024 Madame [V] [W] est devenue sans droit ni titre,

— ordonner à Madame [V] [W] d’avoir à libérer les lieux et de restituer les clés,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux occupés dans l’immeuble de la partie du requérant et ce dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir par tous moyens et voie de droit, manu militari si besoin est,

— condamner Madame [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et charges actuelles,

— la condamnation de madame [V] [W] à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande d’expulsion, il soutient que le congé est valide sur le fondement des articles 15-1 et 15-3 de la loi du 6 juillet 1989, les conditions de forme et de fond ayant été respectées et le congé étant réel, sérieux et légitime. Il explique que le bail a pris effet au 1er avril, que son échéance est le 31 mars 2024, de sorte que le congé a été signifié plus de 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Il précise qu’il est en arrêt de travail, qu’il n’est pas fortuné, qu’il souhaite reprendre son logement pour y vivre dans la mesure où c’est un logement de plein pied. Il fait valoir justifier de ses arrêts de travail et indemnités journalières ainsi que de photographies de son lieu d’habitation actuel qui démontrent qu’il y a un étage.

La décision a été mise en délibéré au 09 mai 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de nullité du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

En l’espèce, Madame [V] [W] soutient la nullité du congé pour défaut de respect de la date d’échéance du bail et de justification d’un motif réel et sérieux.

Sur la délivrance du congé au moins six mois avant la date de déchéance du bail, le congé pour reprise a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 29 septembre 2023 avec une prise d’effet au 31 mars 2024. Le contrat de location précise en page 2 que la date de prise d’effet du contrat est le 1er avril 2021 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 mars 2024. Aussi, le congé a bien été délivré au moins six mois avant la date de l’échéance du bail. Le moyen pour défaut de respect de la date d’échéance du bail est donc inopérant.

Sur le motif réel et sérieux du congé pour reprise du bien par le propriétaire, le congé délivré le 29 septembre 2023 fait mention du caractère réel et sérieux de cette décision justifié par « Monsieur [K] vit actuellement dans une maison à étage. En raison de son état de santé général, une habitation de plein pied est recommandée. L’habitation objet du présent bail étant de plein pied, elle correspond plus à ses besoins ».

Monsieur [X] [K] produit au débat :

— une attestation de paiement des indemnités journalières du 1er janvier au 02 juin 2024 de l’Assurance maladie ;

— une synthèse des arrêts de travail du 19 août 2022 au 07 avril 2024,

— un avis d’arrêt de travail du 04 avril 2024 jusqu’au 04 juillet 2024,

— une photographie de son habitation montrant un escalier.

Monsieur [X] [K] justifie de problèmes de santé rendant vraisemblable ses propos sur la nécessité de reprendre le bien « de plein pied ».

Pour sa part, Madame [V] [W] ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations selon laquelle Monsieur [K] exercerait une activité professionnelle en tant que magasinier et ne serait pas en arrêt de travail, ni sur le fait qu’il n’occupera pas le bien à titre principal car il a une maison d’habitation à [Localité 8] et d’autres biens immobiliers.

Il résulte de ces éléments que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise se trouve établi.

En conséquence, la demande tendant à prononcer la nullité du congé sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Le congé n’étant pas annulé, il a produit ses effets le 31 mars 2024, de sorte que depuis le 1er avril 2024, Madame [V] [W] se trouve occupante des lieux sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi entre les parties, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [W], succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [V] [W] à verser à Monsieur [X] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Constate que le congé délivré par acte du 29 septembre 2023 est régulier ;

Rejette la demande de Madame [V] [W] tendant à déclarer nul le congé pour reprise délivré le 29 septembre 2023 à effet au 1er avril 2024;

Dit que Madame [V] [W] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 10];

Dit qu’à défaut pour Madame [V] [W] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [X] [K] pourra procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamne Madame [V] [W] à payer à Monsieur [X] [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi entre les parties, et ce, jusqu’à libération des lieux ;

Condamne Madame [V] [W] aux dépens ;

Condamne Madame [V] [W] à payer à Monsieur [X] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge