TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00427 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFZH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [O]

venant aux droits de la SCI FLOEVA

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [R] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 février 2018 ayant pris effet le 9 février 2018, Monsieur [G] [O] -venant aux droits de la SCI FLOEVA suivant acte de vente notarié en date du 20 juillet 2019- a donné à bail à Madame [R] [Z] et à Monsieur [T] [L] un appartement d’habitation sis au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 450,00 euros, outre 20,00 € de provision pour charges, payables d’avance le 10 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs dès le mois d’avril 2023, Monsieur [G] [O] a fait délivrer en date du 22 janvier 2025 à Madame [R] [Z] et à Monsieur [T] [L] par deux commandements d’huissier de justice visant la clause résolutoire figurant au bail  :

— d’une part, de payer la somme principale de 1.200,00 euros (arrêtée au 17 janvier 2025) au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés ;

— d’autre part, de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs pour l’année en cours.

En l’absence de règlement des causes des commandement de payer et défaut d’assurance, Monsieur [G] [O] a fait assigner en référé Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] -par actes d’huissier signifiés le 27 mai 2025 à personne et à domicile- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties le 8 février 2018 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et du défaut d’assurance ; Ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] et de Monsieur [T] [L] du logement qu’ils occupent au [Adresse 3] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [G] [O] la somme principale de 2.140,00 euros (décompte arrêté au 27 avril 2025) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [G] [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 900,00 € (correspondant au double du montant mensuel du loyer -450€-) à compter du 1er mai 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux ;Condamner solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [G] [O] la somme de 214,00 € (décompte arrêté au 27 avril 2025) à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-5 du code civil et de la clause pénale de l’article 14 alinéa 1er du contrat de bail ;Rejeter toute demande de délais de paiement qui pourraient être formulée par Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] ;Condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] au paiement de la somme de 800,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer et défaut d’assurance, et saisine CCAPEX, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée et débattue entre les parties présentes à l’audience du 13 janvier 2026 où les parties ont développé oralement leurs arguments et prétentions.

Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] qui comparaissent en personne soulèvent d’une part, qu’il existait un accord avec le bailleur consistant en l’abandon du paiement des loyers durant le temps des travaux de rénovation réalisés dans le logement pour les mois de juin à septembre 2023, lequel n’a pas été respecté, puis ils contestent, d’autre part, les photos produites à la procédure, relatives à des dégradations des lieux et de nuisances dans la copropriété survenues du fait, notamment, de la présence de 3 chiens dans les locaux loués.

Monsieur [G] [O] maintient l’intégralité de ses demandes introductives, en actualisant la dette à la somme de 2.334,45 €, échéance de novembre 2025 incluse. Il déclare vouloir récupérer son logement pour le mettre en vente.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état des difficultés sociales, financières et d’emploi de Madame [R] [Z], séparée de Monsieur [T] [L] depuis le 13 décembre 2024 (hébergé à titre gratuit par Madame [Z]), ces derniers estimant subir un harcèlement de la part de leur bailleur, alors que l’insalubrité des parties communes de l’immeuble qu’ils occupent a été déclaré par arrêté préfectoral du 17 novembre 2025. Enfin, Madame [R] [Z] envisage de déposer un dossier surendettement auprès de la Banque de France.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 27 mai 2025 a été dénoncée au préfet le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi, suite aux commandements de payer du 22 janvier 2025, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 23 janvier 2025 par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés et défaut d’assurance formée par Monsieur [G] [O] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales et sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé

En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, en l’espèce, à l’analyse des éléments versés aux débats, force est de relever que les demandes en paiement et expulsion de Monsieur [G] [O] se heurtent à une contestation sérieuse du fait :

— d’une part, de l’existence alléguée de dégradations et nuisances locatives liées notamment à la détention d’animaux, lesquelles sont intégralement contestées par les locataires en place, qui estiment au contraire, que les locaux loués nécessitent l’exécution de travaux urgents à la charge de leur bailleur, l’insalubrité des parties communes de l’immeuble qu’ils occupent ayant, en outre, été déclarée aux termes d’un arrêté préfectoral du 17 novembre 2025,

— d’autre part, du non-respect par le requérant de la promesse d’exonération du paiement de leurs échéances de loyers (soit 4 mois de juin à septembre 2023 inclus) par Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L], ceci en compensation du désagrément apporté par les travaux de rénovation réalisés dans le logement loué.

Ainsi, les contestations sérieuses soulevées par les locataires-défendeurs lors de l’audience publique apparaissent être de nature à permettre une diminution des sommes auxquelles ils pourraient être condamnés, situation par ailleurs confirmée par l’examen des pièces versées à la procédure.

Une étude approfondie du fond de ce litige apparaît donc manifestement nécessaire, tandis qu’un débat contradictoire devra avoir lieu entre les parties.

Dès lors, le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, se déclarera incompétent pour connaître de la présente affaire, et ce, au profit du juge du fond.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans les circonstances de l’espèce, il convient de laisser à la charge du demandeur les dépens et frais exposés par lui et de le débouter de ses demandes fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge statuant en matière de référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS que l’action engagée par Monsieur [G] [O] aux fins de constat de la résiliation du bail du 8 février 2018, ayant pris effet le 9 février 2018, est parfaitement recevable ;

DÉCLARONS notre incompétence pour connaître de la présente affaire du fait de l’existence de contestations sérieuses dans le litige opposant Monsieur [G] [O] à ses locataires, Madame [R] [Z] et Monsieur [T] [L] ;

INVITONS les parties à mieux se pourvoir ;

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

LAISSONS la charge des dépens à Monsieur [G] [O] ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [O] de sa demande au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,