COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00050 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBPT

Minute N° : 25/00496

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e TIXADOR

Le :

:

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 6]

Pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, substitué par M^e Lucie MELI, et Maître Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [O]

né le 10 Mars 1987 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [H] épouse [O]

née le 25 Juillet 1985 à [Localité 13] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Yves EDOUARD, Magistrat à titre temporaire,

assisté de Madame A. RANC, Greffier,

DEBATS : 05 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 8 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE, SARL au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

A donné assignation à :

Monsieur [U] [O], né le 10 mars 1987 à [Localité 10] (Maroc), domicilié [Adresse 3],

Et

Madame [Z] [O], née [H] le 25 juillet 1985 à [Localité 13] (Maroc), de nationalité française, domiciliée [Adresse 3],

D’avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire d’Avignon le 05 mai 2025 à 9h 15 salle l’hospital.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES TILLEULS demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] :

— La somme en principal de 1.178,75 € au titre des charges de copropriété dues au 21 mars 2025 ;

— La somme de 2.087,93 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] expose que Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] sont bien propriétaires des lots numéroté 141 et 149 au sein de la résidence [Adresse 11] et restent redevables de leurs charges de copropriété, et ce en violation de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] ajoute que, par leur résistance abusive et répétée, Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] provoquent à son détriment des difficultés de gestion et de trésorerie, qui lui causent un préjudice dont il demande réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

*

Le dossier est appelé à l’audience du 5 mai 2025 où le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES TILLEULS est représenté. Soutenant oralement le dossier qu’il dépose, il sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision est mise en délibéré au 1er septembre 2025.

*

Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] ont été cités à étude. En application de l’article 474 du code procédure civile, le présent jugement, sera réputé contradictoire et en dernier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

*

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] sont bien propriétaires des lots numérotés 141 et 149 sur le plan au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5]. Ils sont tenus, de ce fait, au paiement de leur quote-part des charges de copropriété.

S’agissant du montant des sommes dues, il ressort de l’examen du décompte, des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblée générale produits, que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] est en droit de réclamer à Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] au titre des seuls charges de copropriété et appels de travaux impayés, la somme de 1178.75 €, décompte arrêté au 21 mars 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 24 septembre 2024 date du commandement de payer.

Sur les frais

Il résulte de l’examen des pièces du dossier que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES TILLEULS a dû effectuer de nombreuses démarches qui n’ont pas abouti et notamment :

— Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Relance après mise en demeure ;

— Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé;

— Frais de constitution d’hypothèque ;

— Frais de mainlevée d1hypothèque ;

— Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles);

Il est manifeste que les diligences accomplies par le syndic sont bien de nature exceptionnelle, qu’elles ont engendré des frais pour lesquels le syndic demande la somme de 2087.93€.

En conséquence, Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] seront condamnés à lui verser la somme de 2087.93€ avec intérêt au taux légal à compter du 24 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Les nombreuses démarches entreprises par le syndic produites aux débats pour recouvrir amiablement les sommes dues n’ont pas abouti.

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le préjudice causé par un copropriétaire qui s’abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice. Cass.Civ.3ème; 27.11.1990 n°89-10.501.

Ainsi, le syndicat requérant sollicite la condamnation des débiteurs requis au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en raison de leur résistance abusive au paiement des charges de copropriété.

Cette résistance abusive cause un préjudice au syndicat requérant dans la mesure où ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée.

Les sommes manquent nécessairement dans la gestion de la copropriété qui doit faire face à des frais régulièrement pour l’entretien des parties communes, voire des travaux importants.

En l’espèce, la résistance répétée et prolongée de Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] a causé un préjudice au Syndicat des copropriétaires, qui a dû avancer les sommes dues et faire face à une désorganisation de la trésorerie.

Il sera donc fait droit à la demande formée par le Syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts à hauteur de 1500 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Au titre des frais exposés, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] demande au tribunal de condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à lui verser la somme de 2 500 €.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] qui succombent à l’instance seront ainsi condamnés solidairement aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] :

La somme en principal de 1.178,75 € au titre des charges de copropriété dues au 21 mars 2025. Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 24 septembre 2024 date du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] :

La somme de 2.087,93 € au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 5] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [O] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge