Copie authentique délivrée en case à Me [Localité 1]-JERUSALEMY Paméla et M^e USANG le

Copie exécutoire délivrée en case à Me [Localité 1]-JERUSALEMY Paméla et M^e USANG le

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 février 2026

DOSSIER : N° RG 24/00153 – N° Portalis DB36-W-B7I-DBHX

AFFAIRE : [C] [F] [R] C/ Société Civile Immobilière PVBB

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 27 février 2026

DEMANDERESSE -

— Madame [C] [F] [R]

née le 23 Septembre 1988 à [Localité 2], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocate au Barreau de Papeete

DÉFENDERESSE -

— SCI PVBB, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 04 132 C, prise en la personne de son gérant M. [I] [J], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Arcus USANG, avocat au Barreau de Papeete

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Christine LAMOTHE

GREFFIERE : Herenui WAN-AH TCHOY

PROCEDURE -

Requête en Demande en nullité du bail commercial- Sans procédure particulière (30A) en date du 16 avril 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 25 avril 2024

Rôle N° RG 24/00153 – N° Portalis DB36-W-B7I-DBHX

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 27 février 2026

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er février 2007, Monsieur [K] [R] a promis de donner à bail à la SCI PVBB, la parcelle de terre correspondant à la quotité des droits immobiliers devant lui revenir dans le partage amiable ou judiciaire à prendre dans le lot n°2 du plan de partage de la terre TEHUTU sise à FAANUI, commune de Bora Bora, d’une superficie de 28.106 m² limité :

= D’un côté, par la mer sur 57 mètres, 57 mètres et 57 mètres

= Du côté opposé par les lots 3, 4, 5 et 6 de la même terre sur respectivement 41 mètres, 42 mètres, 42 mètres et 52 mètres,

= Du troisième côté, par le lot n°1 de la même terre sur 75 mètres et 75 mètres,

= Et du quatrième côté, par le lot 7 de la même terre sur 85,50 mètres et 68,50 mètres,

moyennant un loyer annuel de 200.000 FCFP révisable tous les 3 ans.

M. [K] [R], né le 18 janvier 1936 à [Localité 3], est décédé le 09 mars 2015 à [Localité 4], laissant pour lui succéder Mme [C] [F] [R], née le 23 septembre 1988 à [Localité 3] (Bora Bora).

Par jugement du 15 juin 2015, le tribunal civil de première instance de Papeete, section détachée de [H] [X] a notamment homologué le partage amiable tel que dressé par le géomètre [V] en date des 13 et 19 avril 2007 concernant le partage de la terre Tehutu lot 2 sise à Faanui (Bora-Bora) et du lot N°2 du lot 2 de la terre Tehutu, et attribué à M. [K] a [R] le lot 2-3 d’une superficie de 1254 m², ultérieurement cadastré parcelle IO n°[Cadastre 1] au cadastre le la commune de Bora Bora.

Selon acte sous seing privé signé le 10 mai 2022, intitulé “PROTOCOLE D’ACCORD”, entre la S PVBB et Mme [C] [F] [R], les parties ont convenu :

“1. A la signature du bail une somme de 2.800.000 XPF sera versée. Un acompte de 1.000.000 XPF sera versé par virement sur le compte n° CCP 14168 (…) de Madame [C] [F] [R].

2. Un nouveau bail sera rédigé par Maître [Q] [N], notaire à [Localité 5], pour la parcelle cadastrée IO n°[Cadastre 1] lot 2-3 d’une superficie de 1.254 m² de Monsieur [K] [R]. Pour une durée de 50 ans (cinquante ans) pour un montant annuel de 200.000 XPF (deux cent mille).”

Selon virement bancaire du 12 mai 2022, la SCI PVBB a versé la somme de 1.000.000 F CFP à Mme [C] [F] [R].

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2023, Mme [C] [F] [R] a donné à bail commercial à la SCI PVBB la parcelle cadastrée IO n°[Cadastre 1] à Bora Bora, pour une durée de 50 ans à compter du 1er janvier 2024, les lieux loués pouvant être utilisés “pour toutes destinations et édifier ou faire édifier toutes constructions et aménagement notamment de villas touristiques ou de logements.”, et le preneur pouvant adjoindre des activités connexes ou complémentaires, moyennant un loyer annuel de 200.000 F CFP, et le versement d’un droit d’entrée- indemnité de pas de porte” d’un montant de 3.000.000 F CFP. S’agissant des constructions édifiées par le preneur, il est prévu une clause d’accession contre indemnité à la charge du bailleur.

Selon virement bancaire du 18 décembre 2024, la SCI PVBB a versé la somme de 2.000.000 F CFP à Mme [C] [F] [R].

PROCÉDURE :

Par acte d’huissier en date du 16 avril 2024 et requête déposée au greffe le 25 avril 2024, Mme [C] [F] [R] a fait assigner la SCI PVBB devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 03 septembre 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 07 juillet 2025, Mme [C] [F] [R] demande au tribunal de :

— Annuler le protocole d’accord du 10 mai 2022 et le bail commercial du 15 décembre 2023 pour vice du consentement,

— Ordonner la complète libération de la parcelle de terre cadastrée section IO n°[Cadastre 1], sise à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 7], appartenant à Mme [C] [R], par la société PVBB et tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Autoriser Mme [C] [R] à recourir à la force publique,

— Dire que l’indemnité de 3 000 000 FCP a été versée par la société PVBB au titre de l’occupation/immobilisation du terrain de 2008 à 2023 et qu’il n’y a pas lieu à restitution,

— Condamner la société PVBB à verser à Mme [C] [R] une indemnité de 400.000 FCP an titre de l’occupation/immobilisation du terrain en 2024 et 2025,

— Débouter la société PVBB de ses demandes,

— Condamner la société PVBB à régler à Mme [C] [R] la somme de 250.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Condamner la société PVBB aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [C] [F] [R] fait valoir :

— que les deux actes dont elle sollicite l’annulation sur le fondement des articles 1109 et suivants et 1304 du Code civil dans leur version application de Polynésie française, sont liés,

— que la SCI PVBB a notamment occupé la parcelle litigieuse dès la signature des promesses de bail, pour une partie mise à disposition de l’hôtel voisin le FOUR SEASON, pour permettre le dépôt de déchets verts et le tracé de voies de circulation permettant l’accès au littoral,

— que cette occupation a débuté en 2007 et s’est poursuivie, sans versement de loyer,

— que la société PVBB a ainsi immobilisé la parcelle IO [Cadastre 1] dans la perspective d’un projet touristique,

— au visa des articles 1109, 1112, 1116 et 1304 du Code civil, que la S PVBB a abusé de l’état de dépendance économique dans laquelle elle se trouvait, en obtenant des engagements qu’elle n’aurait pas souscrits, et en en tirant un avantage manifestement excessif :

= la SCI PVBB savait devoir lui verser une indemnité d’occupation en raison des années d’occupation de la parcelle,

= la SCI PVBB lui a annoncé le versement rapide de la somme de 1.000.000 F CFP pour la convaincre de signer le protocole d’accord, qui lui est manifestement défavorable,

— que le protocole d’accord était imprécis : pour ne préciser ni la nature de la somme versée, ni la nature du bail et ses conditions essentielles,

— qu’elle n’a accepté de signer le bail commercial qu’un an et demi plus tard,

— que la somme reçue (au total 3.000.000 F CFP au lieu de 2.800.000 F CFP), correspond en réalité au solde du pour 15 années d’occupation (2008 à 2023),

— que le bail commercial n’a pas été rédigé par Me [N], mais par la S PVBB, et montre que la violence économique et le dol sont caractérisés au préjudice du bailleur :

= l’indemnité d’occupation a été transformée en pas de porte,

= le simple bail est devenu un bail commercial,

— que si elle n’avait pas été, comme son amie qui l’accompagnait, profane en la matière, elle aurait demandé un pas de porte en complètement de l’indemnité d’occupation du terrain, un loyer ré-évalué et non un loyer annuel du même montant qu’en 2007 pour un terrain de 1254 m² à [Localité 4], sur un îlot très bien situé dans une zone touristique près de l’hôtel [Localité 8] SEASONS, et aurait repris les stipulations de la promesse de bail de 2007aux termes desquelles à la fin du bail, les constructions et installations réalisées par le preneur

appartiendront par accession au bailleur, sans indemnité,

— que sachant qu’elle est de condition modeste et que le loyer annuel ne lui permettra pas de s’enrichir, la société PVBB sait qu’elle ne pourra jamais régler cette indemnité ni récupérer son terrain,

— qu’elle est fondée à conserver la somme de 3.000.000 F CFP reçue au titre de l’occupation/immobilisation du terrain par la société PVBB de 2008 à 2023, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

— qu’elle sollicite en outre une indemnité d’occupation de 400.000 F CFP au titre de l’occupation du terrain en 2024 et 2025.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 03 juin 2025, la Société Civile PVBB demande au tribunal de :

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu le protocole d’accord du 10 mai 2022,

Vu le bail du 15 décembre 2023,

— Débouter Madame [R] de toutes ses demandes,

SUBSIDIAIREMENT,

— Condamner Madame [R] à rembourser la somme de 3.000.000 FCFP à la SCI PVBB

— Condamner Madame [R] à payer à la SCI PVBB la somme de 300.000 FCFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

— Condamner Madame [R] aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, la SCI PVBB fait valoir :

— que Mme [C] [F] [R], sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas le dol ou la violence,

— que si elle pensait avoir fait l’objet d’un dol ou d’une violence, elle avait largement le temps de se raviser, dans la mesure où elle était constamment accompagnée lors de la préparation du bail et où la signature du bail est intervenue un an et demi après la signature du protocole, ce qui s’analyse en une confirmation,

— que le protocole d’accord stipule clairement les conditions du bail, soit la durée et le loyer ainsi que la désignation du bien loué, assorti du paiement de la somme globale de 2.800.000 F CFP, et qu’elle a par la signature un an et demi plus tard, validé rétroactivement les éléments essentiels et financiers du protocole d’accord,

— qu’elle a accepté d’ajouter la somme de 200.000 FCFP supplémentaire par rapport à ce qui a été stipulé dans le protocole d’accord,

— qu’un loyer annuel de 200.000 F CFP ne peut pas être regardé comme dérisoire, s’agissant d’une petite bande de terrain enclavée sans accès ni réseau se trouvant sur un motu isolé, et qu’il correspond à 5% de la valeur de la parcelle visée dans l’acte de partage, soit plus que les 3% prévus à l’article 2 alinéa 2 de l’arrêté n°136 CM du 11 février 2016 portant fixation des tarifs d’occupation du domaine privé de la Polynésie française,

— qu’elle devra engager de gros moyens financiers et humains pour la mise en valeur de cette parcelle,

— que c’est Mme [C] [F] [R] qui a pris contact avec elle pour louer son terrain,

— que Mme [C] [F] [R] n’a caractérisé aucun préjudice justifiant qu’elle conserve les sommes versées à titre de dommages et intérêts,

— qu’elle n’a jamais occupé cette parcelle, et n’a aucun lien avec le [Localité 8] SEASONS, et que toutes les photos aériennes anciennes ou récentes démontrent l’absence de déchet végétal ou d’objets entreposés sur le fonds,

— que le procès-verbal de constat produit par Mme [R] démontre l’absence d’occupation de la parcelle, que la parcelle n’est pas délimitée, et que le constat, ni contradictoire, ni exploitable, ne porte pas sur la parcelle concernée,

— qu’elle produit un procès-verbal de constat comportant les limites de la parcelle, et démontrant l’absence de toute occupation des lieux,

— qu’en cas d’annulation du protocole d’accord et du bail, Mme [R] devra rembourser la somme de 3.000.000 F CFP, qu’elle ne s’oppose pas à une résiliation du bail,

— au visa de l’article 1134 du Code civil, que Mme [R] fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du bail, qu’elle dénonce seulement 4 mois après sa signature et le versement des fonds, qu’elle a retiré de son compte le jour même du versement ; que Mme [R] ne travaille pas et est sans ressources financières.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande d’annulation du protocole d’accord du 10 mai 2022 et le bail commercial du 15 décembre 2023 :

Selon les dispositions de l’article 1109 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “I1 n’y a point de consentement valable si le consentement n’a

été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.”

Selon les dispositions de l’article 1112 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “II y a violence lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

On a égard en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes.”

Selon les dispositions de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.”

Selon les dispositions de l’article 1134 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie Française : “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Selon les dispositions de l’article 1304 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Dans tous les cas ou l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas de l’erreur ou du dol, du jour où ils ont été découverts. (…)"

Il appartient à Mme [C] [F] [R], qui poursuit la nullité des actes susvisés pour cause de “violence économique voire du dol”, de rapporter la preuve de ce que la SCI PVBB a abusé de l’état de dépendance dans lequel elle se trouvait, et de démontrer qu’elle se trouvait dans un état de détresse économique tel qu’elle a été conduite à contracter à des conditions très désavantageuses.

Mme [C] [F] [R] ne produit strictement aucun élément permettant de déterminer que le protocole d’accord du 10 mai 2022 serait particulièrement désavantageux pour elle. Le simple fait que celui-ci soit incomplet ne peut suffire à caractériser la violence ou le dol, en l’absence de tout autre élément extérieur.

S’agissant du contrat de bail signé le 15 décembre 2023, Mme [C] [F] [R] ne produit pas plus d’élément permettant de déterminer que les conditions dudit contrat seraient très désavantageuses pour elle :

= rien ne permet de retenir que le loyer serait particulièrement bas, ni même d’avoir une idée de la valeur actuelle de la parcelle objet du contrat,

= contrairement à ses affirmations, une indemnité de pas de porte/droit d’entrée d’un montant de 3.000.000 F CFP est prévue au contrat de bail commercial, sans qu’elle produise le moindre élément permettant de retenir qu’elle serait sous évaluée.

Seule la clause d’accession à la propriété des constructions en fin de bail contre paiement d’une indemnité au preneur apparaît objectivement et clairement défavorable à Mme [C] [F] [R], dés lors que l’économie générale du bail commercial comporte l’autorisation de construire la plus large donnée au preneur, avec une durée de bail particulièrement longue, et un loyer qui peut malgré tout apparaître modeste, eu égard à la nature commerciale du bail, laquelle entraîne une indisponibilité renforcée du bien pour son propriétaire.

Toutefois, Mme [C] [F] [R] ne produit strictement aucun élément relatif à sa situation, se contentant d’invoquer l’absence de revenus, de telle sorte qu’elle ne justifie pas d’un état de détresse économique qui l’aurait conduite à contracter à des conditions très désavantageuses pour elle. Elle ne donne pas plus d’éléments sur les circonstances de la négociation des dispositions du contrat de bail.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de nullité du protocole d’accord du 10 mai 2022 et du bail commercial du 15 décembre 2023 pour violence.

Par ailleurs, elle ne caractérise pas les manoeuvres dolosives qui l’auraient conduite à contracter, ni l’erreur sur les qualités substantielles du contrat provoquée par lesdites manoeuvres.

Le seul versement de l’acompte de 1.000.000 F CFP dès la signature du protocole d’accord, s’il a eu sans doute pour effet de limiter la capacité de dédit de Mme [C] [F] [R], n’est pas suffisant à caractériser une manoeuvre frauduleuse.

Mme [C] [F] [R] sera également déboutée de sa demande de nullité du protocole d’accord du 10 mai 2022 et du bail commercial du 15 décembre 2023 pour dol, ainsi que de ses demandes subséquentes.

— Sur les dépens et l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française :

Mme [C] [F] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

— DÉBOUTE Mme [C] [F] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNE Mme [C] [F] [R] aux dépens de l’instance,

— DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

En foi de quoi la minute a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Christine LAMOTHE Herenui WAN-AH TCHOY