TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00205 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D6NJ

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

08 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [J] [N]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [S] [B], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [N]

né le 15 février 1999 à YAGUINE (MALI)

demeurant 10 allée des Meilliers – Étage 2 – porte 937 – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2019, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a donné à bail à M. [J] [N] un local à usage d’habitation situé 17 rue Régis Messac à COUTANCES (50200) moyennant un loyer mensurl de 191,31 euros et 72,20 euros de provisions pour charge, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 18 novembre 2019.

Par courrier reçu par le bailleur le 23 février 2023, M. [J] [N] a donné son préavis du logement. Ce dernier a té convoqué à l’état des lieux de sortie par lettre recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 15 juin 2023 par commissaire de justice en présence de la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE.

Par courrier en date du 9 janvier 2025, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a mis en demeure M. [J] [N] de régler une somme de 4371,60 euros au titre de réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

M. [J] [N] a été convoqué à une conciliation de justice. Compte tenu de son absence, un constat déchec a été dressé le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025 remise à étude, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait assigner M. [J] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir :

— condamner M. [J] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de principal de 4371,60 euros représentant le montant des réparations locativves effectuées dans le logement sis 17 rue Régis Messac à COUTANCES (50200), les charges restant dues ainsi que l’arriéré de loyers impayés,

— condamner M. [J] [N] à payer en dommages et intérêts à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 500 euros aut titre de sa résistance abusive,

— condamner M. [J] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE les entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE, représenté par son conseil, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4131,96 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remise à étude, M. [J] [N] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 18 novembre 2019,

— le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 15 juin 2023,

— les barèmes de réparations locatives 2023,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 2820,24 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 4157,86 euros TTC.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans et 7 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :

— dans la cuisine : revêtement pvc des murs en état d’usage, débordement de peinture au niveau de l’électricité, une trace rose sur la porte intérieure,

— dans l’entrée : plafond et menuiserie en état d’usage,

— dans le séjour : traces sur les murs, placard en état d’usage, une prise et un interrupteur à refixer, portes de placards jaunit et traces,

— dans les WC : cuvette entartrée,

— dans la salle de bain : deux fissures au lavabo, joint en silicone de la baignoire à reprendre,

— dans la chambre : petites traces sur les murs, interrupteur non fixée.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans la cuisine : au sol, sur la surface du linoléum, six taches de rouilles, deux petits coups/trous et une tâche jaune à droite du meuble sous évier. Sur les plinthes en bois peintes, la peinture est sale et tâchée. Le dessus des plinthes est également encrassée par la poussière. Toute la tuyauterie apparente est trés sale et encrassée par la poussière. Sur les murs, la peinture est sale et tâchée notamment par des coulures de graisse et tâches de salissures diverses. Sur la porte d’entrée, la boiserie est dégradée par un rebouchage très grossier sur un coup donné en partie base sur la face extérieure. La peinture est sale et tâchée sur les deux faces. Les deux parties basses des boiseries sont dégradées ; elles sont rongées, grattées et griffées avec des reprises grossières de pienture faites sur le dessus. La fenêtre mixte en bois et aluminium double vitrage est sale. Le radiateur avec robuinet thermosatique est sale, tâché et encrassé par la poussière. Les quatres prises de courant sont trés sales , tâchées et encrassées. Les deux interrupteurs sont sales et tâchés. L’évier deux bacs présente des tâches de calcaire autour du robinet mitigeur qui est très tâché par le calcaire. Le joint derrière l’évier est hors d’usage, tâché et moisi. Le meuble spius évier est sale et tâché intérieurement ainqi qu’extérieurement par des coulures. La bouche VMC est encrassé,

— dans le séjour : au sol, la surface du linoléum est dégradée par au moins 6 rayures/coupures et 8 trous. Quelques tâches de salissures sont également à nettoyer sur sa surface. Sur les plinthes en bois peintes, la peinture est sale et tâchée. Elle est également écaillée par plusieurs éclats. Le dessus des plinthes est également encrassé par la poussière. Sur tous les murs, la tapisserie est sale et tâchée; Dans la partie en extension, la peinture blanche est sale et tâchée sur l’ensemble des trois murs. Elle est également griffée sous les fenêteres. Sur la porte d’entrée, la peinture est sale et tâchée sur les deux faces, ainsi que sur l’huisserie autour de la porte d’entrée. Les quatres fenêtres sont mal nettoyées et les quatres traverses intérieures en bois sont abîmés par des griffures. L’interrupteur du volet roulant est sale est tâché. Le radiateur avec robinet thermostatique est sale et encrassé par la poussière Les prises de courant sont en état d’usage. L’interrupteur est sale et tâché. La prise téléphone et la prise d’antenne télévision sont en état d’usage. Les façades des quatres portes du placard encastré sont sales, tâchées avec plusirs enfoncements. Les rails des portes KZ sont sales et encrassés,

— dans l’entrée/couloir : au sol, sur la surface du linoléum, une coupure et deux rayures sont visibles. Sur les plinthes en bois peintes, la peinture est sale et tâchée. Le dessus des plinthes est également encrassés par la poussière. Sur les murs, la tapisserie est en mauvais état ; elle est dégradée par des déchirures et extrémement tâchée et sale sur tous les murs. Les trois interrupteurs sont sales et tâchés. La prise téléphone est trés encrassée. L’interphone est sale et poussiéreux.

— dans la salle de bain avec WC :poussière sur les plinthes en bois et la tuyauterie apparente, peinture des murs et du plafond en état d’usage, traces de colle sur un carreau de faïence, peinture de la porte d’entrée et des huisseries sale et tâchée sur les deux faces, traverse supérieure de l’huisserie dégradée par les frottements d’un porte-manteau posé par le locataire, radiateur et matériel électriques sales et encrassés, éclat dans la cuve du lavabo, bouchon manquant sur le vidage, robinet mitigeur tâché de calcaire, dans la baignoire, bouchon vidage manquant, robinet tâché par calcaire, bouche VMC poussiéreuse, cuvette WC sale,

— dans la chambre :au sol, taches de rouille devant le radiateur, peinture des plinthes tâchée et sale, tapisserie des murs tâchée de moissures liée à un défaut d’aération, dans l’extension, peinture des murs sale et tâchée sur trois faces, peinture du plafond en état d’usage,peinture de la porte d’entrée et des huisseries sale et tâchée sur les deux faces, fenêtres et vitrages sales, traces de griffures sur traverse inférieures en bois,radiateur et matériel électriques sales et encrassés.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2023 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE :

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité

Prix unitaire alloué

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Nettoyage Murs cuisine

0%

64,80 euros

64,80 euros selon barême 2023

1

64,80 euros

64,80 euros

Nettoyage Sols cuisine

0%

14,40 euros

14,40 euros selon barême 2023

1

14,40 euros

14,40 euros

Nettoyage évier et meuble cuisine

0%

24 euros

24 euros selon barême 2023

1

24 euros

24 euros

Remplacement joint évier cuisine

0%

33,70 euros

33,70 euros selon barême 2023

1

33,70 euros

33,70 euros

Nettoyage prises cuisine

0%

0,60 euros

0,60 euros selon barême 2023

4

3,60 euros

2,40 euros

Nettoyage radiateur cuisine

0%

18 euros

18 euros selon barême 2023

1

18 euros

18 euros

Peinture porte cuisine

0%

76,93 euros

76,93 euros selon facture [W] PEINTURE

1

76,93 euros

76,93 euros

Nettoyage plinthes cuisine

0%

0,36 euros

0,36 euros selon barême 2023

10

3,60 euros

3,60 euros

Nettoyage fenêtres et vitres cuisine

0%

28,80 euros

28,80 euros selon facture [W] PEINTURE

1

28,80 euros

28,80 euros

Nettoyage VMC cuisine

0%

12 euros

12 euros selon facture [W] PEINTURE

1

12 euros

12 euros

Réfection papier peint entrée

10%

395,42 euros

439,36 euros selon facture [W] PEINTURE

1

395,42 euros

395,42 euros

Nettoyage interrupteurs entrée

0%

0,60 euros

0,60 euros selon barême 2023

3

1,80 euros

1,80 euros

Peinture boiseries entrée

75 %

47,91 euros

191, 62 euros selon facture [W] PEINTURE

1

47,91 euros

47,91 euros

Nettoyage interphone entrée

0%

6 euros

6 euros selon facture [W] PEINTURE

1

6 euros

6 euros

Réfection papier peint séjour

10%

451,92 euros

502,13 euros selon facture [W] PEINTURE

1

451,92 euros

451,92 euros

Réfection sol séjour

10%

525,69 euros

584,10 euros selon facture [W] PEINTURE

1

525,69 euros

525,69 euros

Nettoyage radiateur séjour

0%

18 euros

18 euros selon barême 2023

1

18 euros

18 euros

Nettoyage interrupteurs entrée

0%

0,60 euros

0,60 euros selon barême 2023

2

1,20 euros

1,20 euros

Peinture boiseries séjour

10 %

172,56 euros

191,73 euros selon facture [W] PEINTURE

1

172,56 euros

172,56 euros

Nettoyage fenêtres et vitres séjour

0%

57,60 euros

57,60 euros selon facture [W] PEINTURE

1

57,60 euros

57,60 euros

Nettoyage Murs faïence SDB

0%

24 euros

24 euros selon facture [W] PEINTURE

1

24 euros

24 euros

Remplacement bouchon vidage baignoire

0%

52,62 euros

9,12 euros selon facture [F] Services

1

52,62 euros

9,12 euros

Remplacement bouchon vidage évier

0%

34,88 euros

6,27 euros selon facture [F] Services

1

34,88 euros

6,27 euros

Nettoyage réglette électrique SDB

0%

6 euros

6 euros selon facture [W] PEINTURE

1

6 euros

6 euros

Nettoyage radiateur SDB

0%

18 euros

18 euros selon barême 2023

1

18 euros

18 euros

Nettoyage prises SDB

0%

0,60 euros

0,60 euros selon barême 2023

2

1,80 euros

1,20 euros

Peinture boiseries SDB

0 %

95,81 euros

95,81 euros selon facture [W] PEINTURE

1

95,81 euros

95,81 euros

Nettoyage VMC SDB

0%

12 euros

12 euros selon facture [W] PEINTURE

1

12 euros

12 euros

Nettoyage WC SDB

0%

30 euros

30 euros selon barême 2023

1

30 euros

30 euros

Nettoyage Murs chambre

0%

2,59 euros

2,59 euros selon barême 2023

8

20,74 euros

20,74

Nettoyage radiateur chambre

0%

18 euros

18 euros selon barême 2023

1

18 euros

18 euros

Nettoyage prises chambres

0%

0,60 euros

0,60 euros selon barême 2023

2

1,80 euros

1,20 euros

Peinture boiseries chambre

50 %

86,28 euros

176,56 euros selon facture [W] PEINTURE

1

86,28 euros

86,28 euros

Nettoyage porte chambre

0%

18 euros

18 euros selon barême 2023

1

18 euros

18 euros

Nettoyage fenêtres et vitres chambre

0%

115,20 euros

115,20 euros selon facture [W] PEINTURE

1

115,20 euros

115,20 euros

Forfait déplacement plombier

0%

18,83 euros

18,83 euros selon facture [F] SERVICES

1

18,83 euros

18,83 euros

Les demandes de nettoyage de la porte de la cuisine, des murs de l’entrée, du sol du séjour, des boiseries de la chambre seront rejetées dans la mesure où il est fait droit aux demandes relatives à la remise en peinture ou à la réfection en papier peint ou en sol des dits matériels ou pièces.

La demande de nettoyage de la porte d’entrée ne sera pas admise dès lors que le procès-verbal de constat ne mentionne pas un état de saleté de celle-ci.

La demande de nettoyage des murs “Autre” du séjour sera rejetée en raison de son imprécision.

Par conséquent, M. [J] [N] est redevable de la somme de 2 437,38 euros au titre des réparations locatives.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste les charges récupérables auprès du locataire et indique dans

son annexe 2 la consommation d’eau froide, d’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes, dans son annexe 4 les dépenses liées aux parties communes intérieures au bâtimen, dans son annexe 5 l’entretien des espaces extérieurs au bâtiment, dans son annexe 7 l’entretien de la ventilation mécanique, et dans son annexe 8 les taxes ou redevances d’enlèvement des ordures ménagères.

La SA HLM COUTANCES GRANVILLE demande de condamner M. [J] [N] au paiement des arriérés de loyers pour la somme de 1 695,08 euros et de régularisation de charges d’un montant de 47,59 euros.

En l’espèce, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE justifie, en produisant le décompte de la créance, détenir à l’égard de son locataire une créance de 1 455, 44 euros au titre de l’arriéré de loyers échus au 31 juillet 2023.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Toutefois, la société demanderesse ne verse qu’un avis de régularisation des charges en date du 30 juin 2023 couvrant la période du 1er janvier 2023 au 15 juin 2023 établissant une liste des charges réclamées sans que d’autres éléments ne viennent étayer chaque somme exigée.

Dès lors, la dette locative doit être fixée à la somme de 1 455,54 euros.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que la SA HLM COUTANCES GRANVILLE détient sur la locataire une créance à hauteur de 2 437,38euros au titre des réparations locatives et une autre de 1 455, 54 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour du départ du locataire.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 191,31 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 3 701,61euros et condamnation de M. [J] [N] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En l’espèce, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, le caractère abusif de la résistance au paiement de M. [J] [N], qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré.

De plus, la société bailleresse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui a été réparé par la condamnation au paiement des réparations.

Aussi, la demande formée par la SA HLM COUTANCES GRANVILLE sur ce fondement doit être rejetée.

Sur les autres demandes

M. [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 3 701,61 euros au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayés dus à la date du 15 ,juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCES GRANVILLE de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION