TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02003 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3RO

Minute : 25/00068

SAEM [Localité 6] HABITAT

Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Monsieur [Y] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 6] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Irié LOU, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 21 juillet 2020, la SAEM [Localité 6] HABITAT a consenti à M. [Y] [O] et Mme [F] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], et deux emplacements de stationnement n° 84 et 88 situés au 2ème sous-sol de l’immeuble situé à l’angle des [Adresse 9] et [Adresse 5] dans la même ville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 712,64 € pour le local d’habitation et 89,28 euros pour les emplacements de stationnement, outre les provisions mensuelles sur charges de 166,74 euros pour le local d’habitation et le versement d’un dépôt de garantie de 712,64 € pour le local d’habitation et de 229,28 euros pour les emplacements de stationnement.

Par lettre en date du 1er septembre 2023, Mme [F] [O] a donné congé à la SAEM [Localité 6] HABITAT.

Le 18 mars 2024, la SAEM [Localité 6] HABITAT a fait délivrer à M. [Y] [O] et Mme [F] [O] un commandement de payer la somme en principal de 5147,03€ arrêtée à la date du 12 mars 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 août 2024, la SAEM [Localité 6] HABITAT a fait citer M. [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail d’habitation,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o de le condamner au paiement de la somme de 6161,55€ au titre de la dette locative arrêtée au 25 juin 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges normalement exigibles et ce jusqu’à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o de le condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SAEM [Localité 6] HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6293,50€ arrêtée à la date du 14 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a indiqué que le locataire a repris le paiement partiel des loyers et est favorable à l’octroi de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

M. [Y] [O] comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a indiqué percevoir un salaire de 1500 euros par mois et avoir 3 enfants à charge. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser la somme de 175 euros en sus du paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 22 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail du 21 juillet 2020 contient en son article XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 5147,03 euros arrêtée au 12 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SAEM [Localité 6] HABITAT produit un décompte indiquant que M. [Y] [O] reste devoir la somme de 6293,50 € arrêtée à la date du 14 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

M. [Y] [O] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 6293,50 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’il a repris le paiement partiel du loyer et des charges au jour de l’audience et que le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM [Localité 6] HABITAT, M. [Y] [O] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 21 juillet 2020, par la SAEM [Localité 6] HABITAT à M. [Y] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

Condamnons M. [Y] [O] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel la somme de 6293,50 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

Autorisons M. [Y] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 175 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] [O] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [Y] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas M. [Y] [O] à payer à la SAEM [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [Y] [O] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [Y] [O] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge