TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 20/07777 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WC6D

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société CARDEL GLOBAL

C/

S.C.I. AVIEL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société CARDEL GLOBAL

76 avenue Marceau

75008 PARIS

représentée par M^e Mohand MAAMOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1740

DEFENDERESSE

S.C.I. AVIEL

2 rue de Noisiel

75116 PARIS

représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0338

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2018, la SCI Aviel a donné à bail commercial à la SAS Cardel Global des locaux sis 123-125 rue Victor Hugo à Levallois-Perret (92100), pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er mai 2018, moyennant un loyer en principal annuel (hors charges, taxes et accessoires) de 78.160,00 euros indexé sur l’ILAT et payable d’avance par trimestre civil ainsi qu’une provision trimestrielle pour charges égale à un quart du montant total des charges annuelles et fixée à la date de signature du bail à la somme de 5.208,40 euros.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 3 septembre 2020, la SCI Aviel a fait délivrer à la SAS Cardel Global un commandement de payer la somme de 24.208,56 euros au titre des loyers et charges impayés au 3e trimestre 2020, pénalités de retard et coût du présent acte, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Estimant la délivrance d’un tel commandement abusive et disproportionnée dans un contexte de crise sanitaire, la SAS Cardel Global a, suivant acte en date du 2 octobre 2020, fait assigner la SCI Aviel devant le tribunal judiciaire de Nanterre en opposition audit commandement, sollicitant notamment d’être déclarée bien fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers entre le 16 mars et le 11 mai 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 octobre suivant, la SAS Cardel Global a ensuite notifié à la SCI Aviel sa volonté de résilier le bail commercial à effet du 11 avril 2021, date à laquelle « l’état des lieux pourra être établi ».

Le 10 mai 2021, la SCI Aviel a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la SAS Cardel Global dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris, saisie dénoncée au preneur le 17 mai suivant.

Le 9 juin 2021, la SAS Cardel Global a fait assigner la SCI Aviel devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’annulation de l’acte de dénonciation et mainlevée de cette saisie, subsidiairement mainlevée de cette saisie, outre la condamnation de la SCI Aviel à lui verser 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 25 novembre 2021, le juge de l’exécution a dit n’y avoir lieu à annuler l’acte de dénonciation du 17 mai 2021, donné mainlevée de la saisie conservatoire du 10 mai 2021, condamné la SCI Aviel à verser la somme de 1.500 euros à la SAS Cardel Global à titre de dommages et intérêts, condamné la SAS Cardel Global à verser la somme de 3.000 euros à la SCI Aviel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 avril 2022, la SAS Cardel Global demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER la société CARDEL GLOBAL recevable et bien fondée en son opposition à commandement,

CONSTATER que le bail commercial du 12 avril 2018 a été résilié par la société CARDEL GLOBAL à effet du 11 avril 2021,

PRONONCER l’exonération de l’obligation de paiement des loyers des 2e et 4e trimestres 2020 et 1er et 2e trimestres 2021, sur le fondement de la force majeure et/ou de l’exception d’inexécution et/ou sur celui de la perte de la chose louée,

CONDAMNER la SCI AVIEL à verser à la société CARDEL GLOBAL la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi pour comportement empreint de mauvaise foi.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ACCORDER un délai de 23 mois à la société CARDEL GLOBAL pour régler la dette locative de 87.446,44 euros, à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 19.140 euros, soit une somme de 68.306,44 euros, en 22 échéances de 3.000 euros chacune et une 23e échéance de 2.306,44 euros.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SCI AVIEL à verser à la société CARDEL GLOBAL la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, la SCI Aviel demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la société CARDEL GLOBAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition des effets de la clause résolutoire aux torts du preneur ;

A titre subsidiaire,

ORDONNER la résiliation du bail liant les parties du fait de la défaillance du preneur dans le paiement des échéances contractuelles ;

En toutes hypothèses,

CONSTATER la restitution des lieux par la société CARDEL GLOBAL suivant procès-verbal du 12 mai 2021;

CONDAMNER la société CARDEL GLOBAL à payer les sommes de :

97.673,18 euros à titre de loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au 12 mai 2021,9.767,31 euros à titre de pénalités de retard,9.801,60 euros au titre des frais de remise en état,

FIXER l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n’avait pas été résilié majoré de 50 % et des charges ;

CONDAMNER la société CARDEL GLOBAL à payer les loyers et charges ou les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter de la résiliation du bail ;

La CONDAMNER au paiement de la somme de 6.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux dépens ainsi qu’au remboursement du coût du commandement pour 270,54 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 25 janvier 2024 les parties ont reçu injonction de rencontrer un médiateur.

La tentative de médiation ayant échoué, la clôture de la procédure a été prononcée suivant ordonnance du 12 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures la SAS Cardel Global demande à être déclarée « recevable et bien fondée en son opposition à commandement ».

Il sera rappelé que la demande tendant à voir « Déclarer bien fondée » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette demande n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande de la SAS Cardel Global.

Par ailleurs, il ne sera pas davantage statué sur la demande de la SAS Cardel Global de se voir déclarée « recevable » en son opposition, cette recevabilité n’étant pas contestée.

I Sur l’origine et la date de la résiliation du bail liant les parties

La SAS Cardel Global demande au tribunal de constater que le bail commercial la liant à la SCI Aviel a pris fin le 11 avril 2021 par l’effet du courrier de résiliation triennale qu’elle a adressé à sa bailleresse le 6 octobre 2020. Elle soutient en effet que le commandement de payer délivré antérieurement par la SCI Aviel, le 3 septembre 2020, est nul de sorte que c’est la résiliation anticipée dont elle est à l’origine qui a mis fin au contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la SAS Cardel Global fait valoir que la pandémie de covid-19 et les décisions gouvernementales liées à celle-ci caractérisent un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, qu’en outre la SCI Aviel a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible prévue par l’article 1719 du code civil, enfin que la situation créée par la crise sanitaire est assimilable à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Elle en déduit que chacun de ces points (force majeure, exception d’inexécution, perte de la chose) justifie à lui seul l’annulation de sa dette locative sur la période considérée de sorte que le commandement de payer délivré par la SCI Aviel étant privé de cause et d’objet, il doit être pareillement déclaré nul.

La SAS Cardel Global fait encore valoir, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que la SCI Aviel a, dans un tel contexte sanitaire, mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi dès lors que le commandement de payer vise les loyers afférents à la période de fermeture administrative durant laquelle l’exploitation du local et l’exercice d’une activité commerciale étaient impossibles. Elle ajoute que la SCI Aviel a par courrier du 30 août 2020 non seulement refusé toute franchise de loyer mais réclamé la restitution des clefs de la boîte aux lettres.

La SCI Aviel s’oppose à cette demande. Elle sollicite à titre principal du tribunal qu’il constate la résiliation de plein droit du bail la liant à la SAS Cardel Global par l’acquisition des effets de la clause résolutoire aux torts du preneur. Se fondant sur la jurisprudence, en particulier sur les arrêts de principe rendus par la Cour de cassation en la matière le 30 juin 2022, elle fait valoir que sa locataire ne peut se prévaloir ni de la force majeure, ni de l’exception d’inexécution, et pas davantage de la perte de la chose louée, pour échapper à son obligation de règlement des loyers durant la crise sanitaire. A titre subsidiaire, la SCI Aviel demande au tribunal d’ordonner la résiliation du bail aux torts du preneur du fait de sa défaillance dans le paiement de ses échéances contractuelles.

*

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une obligation ou interdiction clairement formulée au contrat de bail (Civ. 3e, 29 avril 1985, n°83-13.775, publié).

Le commandement de payer ou la sommation d’exécuter doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et le mette en demeure de payer une somme précise ou d’exécuter une obligation déterminée (Civ. 3e, 15 mars 2000, n°98-18.626).

Le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Civ. 3e, 31 mai 2011, n°10-17.846).

En application de l’article 1104 du code civil, disposition d’ordre public, le commandement de payer ne peut produire effet que s’il est délivré de bonne foi (Civ. 3e, 1er décembre 2016, n°15-25.884).

Aux termes de l’article 1722 du même code, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

Enfin, il est constant que le cas de force majeure s’entend d’un événement rendant l’exécution impossible et non seulement plus onéreuse (Civ., 4 août 1915).

En l’espèce, l’article 17 du bail du 12 avril 2018 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu’en cas de non-paiement par le Preneur d’un seul terme de loyer, charges, accessoires ou toute autre somme à sa date d’exigibilité ou d’échéance, résultant du présent bail, de ses avenants, d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, et notamment en cas de non-paiement du dépôt de garantie, ou de ses compléments ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et sans aucune formalité judiciaire. »

En vertu des articles 6 et 7 du contrat de bail, le loyer en principal annuel (hors charges, taxes et accessoires) était de 78.160,00 euros à la date de signature, indexé sur l’ILAT et payable d’avance par trimestre civil, et la provision trimestrielle pour charges égale à un quart du montant total des charges annuelles soit 5.208,40 euros.

Les parties conviennent de ce que la somme exigible au titre des loyers et charges pour le troisième trimestre 2020 était alors de 31.223,36 euros.

La SAS Cardel Global ne conteste pas le non-paiement à leur date d’exigibilité, le 1er juillet 2020, de ces sommes, étant rappelé, d’une part, qu’en vertu de la jurisprudence précitée le locataire est redevable des loyers échus durant la crise sanitaire, d’autre part, que le confinement n’était plus en cours à la date du 1er juillet 2020, date d’exigibilité des loyers réclamés dans le cadre du commandement de payer.

Elle ne conteste pas davantage ne pas s’être acquittée des causes dudit commandement dans le délai d’un mois suivant sa signification.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriels produits aux débats que la SCI Aviel, sollicitée en ce sens par sa locataire, a consenti aussitôt à la SAS Cardel Global un étalement du paiement des loyers du second trimestre 2020 compte tenu de la crise sanitaire en cours.

Il s’évince encore des courriels produits que la SCI Aviel a relancé sans succès sa locataire à plusieurs reprises, les 2, 10 et 11 juillet 2020 pour le recouvrement des sommes dues au titre de l’échéance trimestrielle du 1er juillet 2020, la SAS Cardel Global ayant par courrier d’avocat en date du 4 août 2020 sollicité une franchise totale des loyers et charges pour la période de confinement du 17 mars au 11 mai 2020 et conclu à l’imputation de la somme correspondante sur celle due au titre des loyers du troisième trimestre 2020.

Dans ce contexte, il ne saurait être reproché à la SCI Aviel une quelconque mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 3 septembre 2020 par la SCI Aviel, portant sur les loyers et charges du troisième trimestre 2020, déduction faite du versement de la somme de 10.407,68 euros opéré le 30 juillet 2020 par la SAS Cardel Global, est donc régulier et doit produire ses effets.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI Aviel et de constater la résiliation de plein droit du bail du 12 avril 2018 la liant à la SAS Cardel Global par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 octobre 2020 à minuit.

La SAS Cardel Global sera corrélativement déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation dudit bail par l’effet de son courrier du 6 octobre 2020.

II Sur les sommes dues par la SAS Cardel Global et la demande de délais de paiement

La SAS Cordel Global, sur le fondement de la « force majeure et/ou de l’exception d’inexécution et/ou sur celui de la perte de la chose louée », demande au tribunal de prononcer l’exonération de l’obligation de paiement des loyers des 2e et 4e trimestres 2020 ainsi que de ceux des 1er et 2e trimestres 2021. Elle sollicite également que soit déduit des sommes dues à sa bailleresse le montant du dépôt de garantie d’un montant de 19.140 euros versé à la signature du bail.

La SAS Cordel Global conclut ainsi qu’elle reste redevable à sa bailleresse de la somme de 68.306, 44 euros, arrêtée au 11 avril 2021, qu’elle sollicite, sur le fondement des articles L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce et 1343-5 du code civil, de pouvoir régler en 22 échéances de 3.000 euros chacune et une 23e échéance de 2.306,44 euros. Elle expose avoir quitté les locaux loués le 26 février 2021, suivant état des lieux établi par huissier de justice. Elle explique également avoir conclu en 2020 et 2021 des contrats pour près de 2 millions d’euros sur deux années devant lui permettre de résorber progressivement la perte comptable de 697.440 euros qu’elle supporte et avoir besoin de ce délai de 23 mois pour apurer sa dette locative auprès de la SCI Aviel.

La SCI Aviel s’oppose à ces demandes. Elle fait tout d’abord valoir que sa locataire a définitivement quitté les lieux le 12 mai 2021, suivant procès-verbal contradictoire établi par huissier de justice, et que le compte des sommes dues au titre des loyers et charges ou indemnité d’occupation à cette date s’élève à la somme totale de 97.673,18 euros. Elle sollicite en outre la condamnation de la SAS Cardel Global à lui verser une indemnité contractuelle de 9.767, 31 euros en application de la clause pénale de 10% prévue à l’article 8 du contrat de bail.

Invoquant l’article 9 du contrat de bail, la SCI Aviel expose encore que le dépôt de garantie doit être conservé au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts en cas de résiliation du bail aux torts du preneur. Elle ajoute que lors de la restitution des lieux des dégradations ont été constatées dont le coût, soit 9.801,60 euros, doit être supporté par la SAS Cardel Global en application des articles 7 et 11 dudit contrat.

La SCI Aviel s’oppose enfin à la demande de délais formée par sa locataire. Elle soutient que cette dernière ne traverse pas les difficultés financières qu’elle allègue.

Elle expose que les états de nantissement de la SAS Cardel Global ne font état d’aucune inscription, que sa locataire a acquis deux sociétés en 2019 et 2020 pour un montant total de 770.000 euros, qu’elle a fait état devant le juge de l’exécution de sa solidité financière indéniable et qu’elle reconnaît elle-même que son activité post-confinement est exponentielle.

Sur la demande d’exonération de loyers formée par la SAS Cardel Global

Compte tenu des développements précédents la SAS Cardel Global sera déboutée de sa demande d’exonération de loyers, étant rappelé, d’une part, qu’en vertu de la jurisprudence précitée le locataire est redevable des loyers échus durant la crise sanitaire, d’autre part, que le confinement n’était plus en cours à la date du 1er juillet 2020, date d’exigibilité des loyers réclamés dans le cadre du commandement de payer.

La SAS Cardel Global sera par conséquent condamnée à verser la somme de 20.815,68 euros à la SCI Aviel au titre des loyers et charges restant dus pour le troisième trimestre 2020 et objet du commandement de payer du 3 septembre 2020.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 1.040,78 euros ((31.223,36 euros / 90) x 3 jours) au titre des loyers du 1er au 3 octobre 2020 inclus, calculée prorata temporis.

Sur les sommes dues au titre de la période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article 17 du contrat de bail prévoit notamment que le « Preneur devra, en fin de jouissance, remettre au Bailleur les lieux loués en parfait état, ce qui sera constaté par un état des lieux, à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur. L’état des lieux comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer et incombant au Preneur. Au cas où le Preneur ne serait pas présent aux dates et heure fixées pour l’état des lieux, celui-ci sera établi par un huissier qui pourra se faire assister d’un serrurier pour pénétrer dans les lieux (…). L’état des lieux dressé par l’huissier aura valeur contradictoire ». Aucune stipulation ne prévoit l’absence du bailleur lors de l’état des lieux.

L’occupation des locaux par la SAS Cardel Global, devenu occupant sans droit ni titre à compter du 4 octobre 2020, ayant nécessairement causé un préjudice à la bailleresse dont le bien demeurait immobilisé, elle sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des accessoires contractuels (charges et taxes) que le défendeur aurait dû payer trimestriellement si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit, soit la somme de 31.223,36 euros TTC par trimestre jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés tel que prévu par le bail.

La SAS Cardel Global, tout en se prévalant d’un procès-verbal non contradictoire d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 26 février 2021, fixe le terme de son occupation des lieux au 11 avril 2021, date d’arrivée du terme de la première période triennale du bail. Elle indique, mais sans toutefois en justifier, que la SCI Aviel a refusé de prendre attache avec elle pour établir l’état des lieux.

La SCI Aviel expose qu’à cette date sa locataire n’avait pas procédé à la restitution des clés des lieux loués, ce que ne conteste pas la SAS Cardel Global.

Compte tenu des stipulations de l’article 17 du contrat de bail précitées il y a donc lieu de fixer à la date du 12 mai 2021, date du procès-verbal de sortie établi contradictoirement par huissier de justice en présence des parties, la date de libération effective des locaux.

La SAS Cardel Global sera en conséquence condamnée à verser à la SCI Aviel la somme de 75.629,90 euros au titre de l’indemnité d’occupation ainsi calculée :

(31.223,36 euros / 3) x 7 mois = 72.854,50 euros pour la période du 4 octobre 2020 au 3 mai 2021(31.223,36 euros / 90) x 8 jours = 2.775,40 euros prorata temporis du 4 au 11 mai 2021.

3. Sur la clause pénale de 10%

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Pour apprécier le caractère excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision (Civ. 1re, 19 mars 1980, n°78-13.151) eu égard au préjudice effectivement subi (Civ. 3e, 6 novembre 2012, n°11-25.656).

L’article 8 « Indemnité contractuelle » du bail stipule :

« En cas de non-paiement à sa date d’exigibilité ou d’échéance de toute somme qui pourrait être due en vertu du présent bail, de ses suites et conséquences, ou plus généralement de l’occupation des lieux loués, et sans qu’aucune mise en demeure, ne soit nécessaire, le Preneur s’engage formellement à payer en supplément une somme de dix pour cent (10%) des sommes dues, cette indemnité étant destinée notamment à couvrir le Bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement du Preneur. Elle sera considérée comme supplément et accessoire de loyer et devra en conséquence être acquittée en même temps que les sommes dues ».

En l’espèce, cette clause pénale n’apparaît pas excessive par rapport au but poursuivi.

Par conséquent, la SAS Cardel Global sera justement condamnée à payer à la SCI Aviel la somme de 9.748,60 euros au titre de la clause pénale, correspondant à 10% des sommes dues à son ancienne bailleresse au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation sur la période du 1er juillet 2020 au 12 mai 2021 (20.815, 68 + 1.040,78 + 75.629,90 = 97.486,36 euros).

4. Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 9 du contrat de bail :

« Le dépôt de garantie dû par le Preneur au Bailleur est fixé à la somme de dix-neuf mille cent quarante euros (19.140,00 €) (…).

Ce dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du présent bail aux torts du Preneur, ainsi qu’en cas d’application de l’article L. 622-13 du code de commerce, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts qui pourraient être dus au Bailleur. »

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 précité.

La SAS Cardel Global ayant d’ores et déjà été condamnée à verser la somme de 9.748,60 euros à la SCI Aviel à titre de pénalité il apparaît excessif de permettre en sus à la bailleresse de conserver le dépôt de garantie à ce même titre.

Néanmoins, l’article 9 du contrat de bail stipule également que :

« Le dépôt de garantie sera remboursé au Preneur en fin d’occupation, après déménagement, remise des clés, justification du paiement de toutes taxes et tous impôts, justification de l’exécution de réparations à sa charge et après déduction de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont ce dernier pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit. »

Par ailleurs, aux termes des stipulations de l’article 11 dudit contrat :

« Le Preneur devra pendant toute la durée du bail et de son occupation, maintenir en parfait état et faire dans les lieux loués et sur tous les aménagements, installations, améliorations, équipements gros ou petits, ainsi que les embellissements effectués par lui, tous les travaux d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement ou autre, de quelque nature qu’ils soient et quelle qu’en soit l’importance (seraient-elles dues à la vétusté ou à la force majeure), à la seule exception des gros travaux relevant de l’article 606 du code civil. »

La SCI Aviel se prévaut d’un devis d’un montant de 9.801,60 euros établi par la société Milford Company daté du 26 novembre 2021 pour la remise en état des lieux suite au départ de sa locataire.

Néanmoins, le tribunal ne dispose pas de l’état des lieux d’entrée qui aurait été établi par les parties lors de la conclusion du contrat de bail.

En pareille hypothèse, en application de l’article 1731 du code civil, il convient de retenir que la SAS Cardel Global a reçu les lieux en bon état, sous réserve des dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce qui prévoient que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Or, il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 12 mai 2021 et des photographies d’illustration, que l’huissier de justice instrumentaire constate un bon état général de l’ensemble des locaux, soulignant tout au plus la saleté des sols dans quelques pièces, la présence de trous de chevilles non rebouchés sur certains murs et le non-fonctionnement de quelques spots lumineux, outre un carreau cassé dans les sanitaires. L’huissier de justice note également que la SCI Aviel a récupéré 16 cartes électroniques, 1 clé d’ascenseur parking et 1 clé de boîte aux lettres.

Les travaux de remise en état préconisés dans le devis produit par la SCI Aviel ne correspondent pas, dans leur nature comme dans leur ampleur, aux constatations du commissaire de justice instrumentaire.

En conséquence la SCI Aviel, qui n’établit pas la réalité des dégradations dont elle se prévaut, sera déboutée de sa demande de conserver le dépôt de garantie de 19.140,00 euros, lequel sera déduit de l’indemnité d’occupation due par la SAS Cardel Global conformément à la demande de celle-ci.

5. Sur la demande de délais de paiement formée par la SAS Cardel Global

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS Cardel Global produit sa liasse fiscale 2020 établissant une perte d’exploitation de 697.440 euros au 31 décembre. Elle expose toutefois dans ses écritures du 11 avril 2022 être leader européen dans le domaine du service de transports de personnes avec chauffeur, être reconnue pour son expertise à l’international et avoir conclu en 2020 et 2021 des contrats pour près de 2 millions d’euros sur deux années devant lui permettre de résorber progressivement ses pertes.

Le tribunal ne dispose pas des liasses fiscales de la SAS Cardel Global pour les années postérieures.

En outre la demande d’un délai de 23 mois a été formée la SAS Cardel Global par conclusions du 11 avril 2022, soit il y a plus de 40 mois au jour du présent jugement.

Dans ces conditions il convient de débouter la SAS Cardel Global de sa demande de délais pour s’acquitter de sa dette locative.

III Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Cardel Global

Aux termes du dispositif de ses écritures, la SAS Cardel Global sollicite la condamnation de la SCI Aviel à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts « en raison du préjudice subi pour comportement empreint de mauvaise foi. » Elle ne développe toutefois pas de moyen spécifique, ni factuel ni juridique, au soutien de cette demande dans la partie discussion de ses conclusions. La SAS Cardel Global ne se prévaut en effet de la mauvaise foi de sa bailleresse qu’aux fins de solliciter l’annulation du commandement de payer du 3 septembre 2020, exposant que la SCI Aviel a, par courrier du 30 août 2020, refusé toute franchise de loyer et réclamé la restitution des clefs de la boîte aux lettres puis, le 3 septembre suivant, fait signifier un commandement visant le paiement du loyer portant sur la période de fermeture administrative. Elle dénonce par ailleurs dans son exposé des faits la publication d’un message diffamatoire sur google maps ainsi que la saisie conservatoire diligentée

à son encontre.

La SCI Aviel s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par sa locataire. Elle explique que non seulement elle a autorisé la SAS Cardel Global à s’acquitter de son arriéré de loyers dans la minute où la demande lui a été présentée mais qu’en outre le commandement délivré ne portait pas sur les loyers et charges exigibles durant la période de confinement. Elle ajoute que la saisie conservatoire n’a été diligentée que huit mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit le 10 mai 2021, que cette saisie a d’ailleurs permis de bloquer la somme conséquente de 56.834,86 euros sur le compte bancaire de la SAS Cardel Global et que le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de cette saisie en retenant, compte tenu de la situation financière de cette dernière, que la menace sur le recouvrement des sommes dues n’était pas suffisamment caractérisée. La SCI Aviel expose enfin que le commentaire qu’elle a fait publier sur google maps n’était nullement diffamatoire dans la mesure où il ne faisait que relater le fait que sa locataire ne respectait pas ses engagements contractuels.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, la SAS Cardel Global ne développe aucun moyen factuel ou juridique au soutien de sa demande de dommages et intérêts.

En outre, il a été jugé que c’est de façon parfaitement légitime et exempte de mauvaise foi que la SCI Aviel a pu faire délivrer le commandement de payer litigieux.

En conséquence, il convient de débouter la SAS Cardel Global de sa demande de dommages et intérêts.

IV Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Cardel Global, succombant en sa demande, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer de 270,54 euros que la SCI Aviel a été contrainte de faire délivrer le 3 septembre 2020 pour la conservation de ses droits.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SAS Cardel Global sera condamnée à payer à la SCI Aviel la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail signé le 12 avril 2018 entre la SCI Aviel et la SAS Cardel Global, à effet du 3 octobre 2020 à minuit ;

CONDAMNE la SAS Cardel Global à verser à la SCI Aviel les sommes de :

21.856,46 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges sur la période du 1er juillet au 3 octobre 2020,

56.489,80 euros (75.629,90 euros – 19.140 euros) à titre d’indemnité d’occupation sur la période du 4 octobre 2020 au 12 mai 2021, déduction faite du dépôt de garantie versé par la SAS Cardel Global en début de bail,

9.748,60 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SAS Cardel Global aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 septembre 2020 pour un montant de 270,54 euros ;

CONDAMNE la SAS Cardel Global à verser à la SCI Aviel la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,