TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre JUGEMENT

rendu le 29 Octobre 2020 N° RG 18/00825 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMFHX

N° MINUTE :

Assignation du : 17 Janvier 2018

DEMANDERESSES

S.A.R.L. ADN X […] représentée par M^e Virginie LACHAUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1006

S.A.R.L. Y Z REALISATION […] représentée par M^e Virginie LACHAUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1006

DÉFENDEURS

S.C.I. AUSSONNE […] représentée par M^e Fabrice HERCOT de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0108

Monsieur AA SACCON […] représenté par M^e Pierre ECHARD-Y, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1562, M^e Alain NONNON, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président M^me Delphine BAZAS, Juge M^me Monia TALEB, Juge assistés de Aurore MOLARI, Greffière

DÉBATS

A l’audience collégiale du 17 Septembre 2020, tenue publiquement et présidée par M. AB, rapport a été fait par M^me AC en application de l’article 785 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2020.

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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Décision du 29 Octobre 2020 2ème chambre 2ème section N° RG 18/00825 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMFHX

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 décembre 2015 reçu par Maître Bertrand Bonnefis-Boyer, notaire à Toulouse, la SCI Aussonne a consenti aux sociétés ADN Patrimoine et AD AF une promesse unilatérale de vente d’une parcelle de terre à usage de terrain à bâtir situé […] (31840) au prix de 1 528 927,40 euros.

La promesse expirait le 9 mai 2016 à 16 heures et prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 140 000 euros par les bénéficiaires.

La promesse stipulait que le terrain devait le jour de la constatation de la vente en la forme authentique, « être impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation » et “qu’il n’existe aucune action ou litige en cours de nature à porter atteinte au droit de propriété”.

M. AA AE, qui avait déposé une demande d’autorisation d’exploitation auprès du préfet de la Haute-Garonne le 6 juillet 2015, a informé par une attestation du 29 avril 2016, les sociétés ADN Patrimoine et AD AF qu’il cultivait les parcelles promises à la vente depuis l’année 2001.

Les sociétés ADN Patrimoine et la société AD AF n’ont pas levé l’option.

Par ordonnance du 14 juin 2017, le président du tribunal a rejeté la demande de la société ADN Patrimoine et la société AD AF tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée et condamné ces dernières à payer le reliquat d’indemnité d’immobilisation de 90 000 euros à la SCI Aussonne.

Par actes d’huissier des 8 et 17 janvier 2018, la société ADN Patrimoine et la société AD AF ont fait assigner la SCI Aussonne et M. AA AE devant ce tribunal afin d’obtenir le remboursement de l’indemnité d’immobilisation et le paiement de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 17 mai 2019, la société ADN Patrimoine et la société AD AF demandent au tribunal de:

- condamner la SCI Aussonne à leur rembourser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 140 000 euros,

 – condamner la SCI Aussonne à leur payer la somme de 886 097,83 euros à titre de dommages et intérêts,

- à titre subsidiaire, condamner M. AA AE à leur payer la somme de 140 000 euros,

- rejeter les demandes adverses,

- condamner la SCI Aussonne à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

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dont distraction au profit de M^e Virginie Lachaut-Dana,

- ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 16 janvier 2019, la SCI Aussonne demande au tribunal de:

- débouter la société ADN Patrimoine et la société AD AF de leur demandes,

- condamner solidairement la société ADN Patrimoine, la société AG AH AF et M. AA AE à lui payer la somme de 650 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- à titre subsidiaire, condamner M. AA AE à la garantir de toute condamnation et le condamner à lui payer une somme de 650 000 euros de dommages et intérêts,

- condamner solidairement la société ADN Patrimoine, la société AG AH AF et M. AA AE à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens,

- ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 4 juillet 2019, M. AA AE demande au tribunal de :

- débouter la société ADN Patrimoine, la société AD AF et la SCI Aussonne de leurs demandes dirigées à son encontre,

- les condamner ensemble à lui payer la somme de 15000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître AI.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement des sommes de 140 000 euros et 886 097,83 euros formées par la société ADN Patrimoine et la société AD AF

La société ADN Patrimoine et la société AD AF soutiennent que la vente n’a pas été réitérée par la faute de la SCI Aussonne qui a manqué à son obligation précontractuelle d’information. Elle font en effet valoir :

- que la SCI Aussonne savait que le caractère inoccupé du terrain était une information déterminante,

- que les lieux étaient occupés par un agriculteur depuis 2001, ce qui est prouvé par les photographies des lieux, par les déclarations faites à la PAC, par une inscription au répertoire Sirène et par les déclarations de M. AE,

- que la SCI Aussonne ne pouvait ignorer cette présence de M. AE avec lequel elle avait eu des échanges en 2015 à ce sujet,

-qu’elle a pourtant caché cette information en affirmant dans la promesse que le bien était “libre de toute occupation” et “ qu’il n’existait aucune action de nature à porter atteinte au droit de propriété”,

- qu’interrogée sur ce point par les acquéreurs qui l’ont appris de M. AE, elle ne leur a pas répondu clairement et a donc persisté dans la dissimulation, qui revêt un caractère dolosif.

Elles sollicitent en conséquence la somme de 140 000 euros indûment perçue à titre d’indemnité d’immobilisation et la somme de 886 097,83

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euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI Aussonne fait valoir en premier lieu qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’occupation du terrain car il n’était pas occupé. Elle expose en effet :

- qu’elle a acquis la propriété de ce terrain, libre de toute location ou occupation, par acte notarié du 23 janvier 2008,

- que le terrain a toujours été à l’état de prairie, ni entretenu ni cultivé,

- qu’elle n’a entendu parler de M. AA AE pour la première fois que le 6 juillet 2015, alors qu’il entendait solliciter l’autorisation préalable du Préfet de la Haute-Garonne d’exploiter le terrain,

- qu’elle a alors expressément refusé de lui consentir un bail et a sommé M. AE de justifier du titre en vertu duquel il avait prétendu exploiter le terrain, ce à quoi il n’a jamais répondu,

- que les acquéreurs ont eu libre accès au terrain et ont fait réaliser des expertises sans jamais y croiser personne,

- que les photos et constats d’huissier du 19 juillet 2016 montrent que le terrain n’était pas exploité,

- qu’elle ignorait l’existence des pièces dont se prévalent les demandeurs à la date de la promesse. Elle ajoute en second lieu être dépourvue de toute volonté de dissimulation, faisant valoir :

- qu’elle a permis la visite du terrain en présence d’experts,

- qu’elle a communiqué immédiatement tous les éléments en sa possession quand les acquéreurs l’ont questionnée. En troisième lieu, elle estime que les acquéreurs, si le terrain avait été occupé, n’auraient pu légitimement l’ignorer dès lors que ce terrain est libre d’accès en bord de route. Elle considère qu’en réalité, il existe une collusion frauduleuse entre les intéressés, le véritable motif de l’échec de la vente étant l’absence de financement des acquéreurs.

La SCI Aussonne considère enfin que les demandes indemnitaires doivent être rejetées comme étant mal fondées.

Sur ce,

Il résulte des dispositions des articles 1116 et 1382 du code civil en vigueur à la date de conclusion du contrat que le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne peut dissimuler à son cocontractant un fait dont il a connaissance et qui empêcherait l’acquéreur, s’il en avait connaissance, de contracter aux conditions prévues.

En l’espèce, la SCI Aussonne a promis le 9 décembre 2015 de vendre un terrain libre de toute occupation aux sociétés ADN Patrimoine et AD AF.

Or, il est établi que M. AE avait préalablement déposé le 6 juillet 2015 une demande d’autorisation d’exploiter ce terrain à la Direction départementale des territoires de Haute-Garonne et qu’il en avait informé la SCI Aussonne.

Toutefois, il convient de relever que cette demande visait à obtenir l’autorisation préalable d’exploiter le terrain et non à poursuivre une exploitation existante. Ainsi, s’il est prouvé par les demanderesses que la SCI Aussonne avait connaissance de la volonté de M. AE d’exploiter le terrain en juillet 2015, il n’est en revanche pas établi que la SCI Aussonne savait que M. AE pouvait éventuellement déjà exploiter ses terres, cette connaissance n’étant prouvée ni par les photographies du terrain dont il ne peut être tiré de conclusion évidente,

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ni par les déclarations PAC qui ne précisent pas la localisation exacte de la parcelle exploitée, ni par l’inscription au répertoire Sirène de M. AE qui concerne une autre parcelle située à la Réole. Il convient d’ajouter qu’il n’est de toute façon pas démontré que la SCI Aussonne était informée de ces différentes déclarations.

Ensuite, après avoir pris connaissance de la demande d’autorisation déposée par M. AE, la SCI Aussonne a répondu par courrier du 20 juillet 2015 à la Direction départementale des territoires de Haute- Garonne qu’elle n’avait aucune intention de permettre l’exploitation de ses terres.

Par conséquent, compte tenu de cette réponse adressée à la Direction départementale des territoires de Haute-Garonne et du manque de sérieux apparent des demandes de M. AE, la SCI Aussonne n’était pas tenue d’informer les bénéficiaires de la promesse de la demande d’autorisation d’exploiter le terrain formée par ce dernier.

Elle n’a donc pas manqué à son obligation d’information précontractuelle.

Les demandes tendant au remboursement de l’indemnité d’immobilisation et au paiement de dommages et intérêts sont par conséquent rejetées.

Sur la demande subsidiaire de la société ADN Patrimoine et la société AD AF à l’encontre de M. AE

La société ADN Patrimoine et la société AD AF soutiennent que l’aveu judiciaire de M. AE est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité puisque le préjudice lié à l’absence de réitération serait alors exclusivement imputable aux informations mensongères portées à la connaissance des acquéreurs préalablement à la réitération de la vente.

Elles sollicitent, en réparation de leur préjudice, le paiement par M. AE de la somme de 140 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation qu’elles ont perdue.

M. AA AE répond qu’il n’est pas fautif dès lors qu’il n’a jamais donné de fausses informations dans son attestation du 29 avril 2016 ou dans la réponse faite à la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 30 juin 2016. Il s’est toujours borné à indiquer qu’il exploitait les lieux, exploitation déclarée à la PAC, et il n’a jamais revendiqué de bail rural dont il découlait un droit de préemption mais seulement l’existence d’un prêt à usage pour lequel il suffisait de lui donner congé avec préavis suffisant. Il n’a rien avoué judiciairement, n’ayant commis aucune faute.

Sur ce,

La société ADN Patrimoine et la société AD AF sollicitent, en réparation de la faute commise par M. AE qui est la cause de l’absence de levée d’option, le remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée à la SCI Aussonne.

Toutefois, à supposer même que M. AE ait effectivement commis une faute, cette faute n’est pas susceptible d’être réparée par le remboursement d’une indemnité d’immobilisation, qui constitue non pas un préjudice mais la contrepartie contractuelle de l’immobilisation

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du bien, contrepartie qui a bien été fournie par la SCI Aussonne à la société ADN Patrimoine et la société AD AF.

Dès lors qu’il n’est fait état d’aucun préjudice indemnisable, la demande doit nécessairement être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Aussonne à l’encontre de la société ADN Patrimoine et la société AD AF et de M. AA AE

La SCI Aussonne soutient que les sociétés bénéficiaires de la promesse et M. AE sont fautives et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 650 000 euros correspondant à la plus-value escomptée dans l’opération. Elle reproche tout d’abord aux sociétés ADN Patrimoine et AG AH AF une faute contractuelle, soutenant que ces sociétés s’étaient irrévocablement engagées à acquérir le bien. Elle reproche ensuite à M. AE d’avoir commis une faute délictuelle, faisant valoir :

- qu’il a prêté main forte aux sociétés demanderesses par ses déclarations évasives et erronées sur lesquelles il est depuis lors revenu, puis par son silence,

- qu’après avoir indiqué à la SCI Aussonne, le 6 juillet 2015, qu’il ne détenait aucun droit ni titre, il a ensuite laissé entendre l’inverse auprès des sociétés,

- qu’il n’a pas daigné clarifier les choses avant la caducité de la promesse et a évolué dans ses déclarations mensongères.

La société ADN Patrimoine et la société AD AF concluent au rejet au motif qu’elles n’ont commis aucune faute et que la SCI n’a pas perdu de chance de contracter avec un autre acquéreur.

M. AA AE conclut au rejet de cette demande, soutenant :

- que la société Récif, précédent propriétaire, a consenti à son père AJ AE un prêt à usage, que celui-ci a ensuite transmis à son épouse,

- que sa mère AK AE lui a ensuite transmis le commodat,

- que la SCI Aussonne l’a laissé continuer à entretenir les terres depuis 2008 gratuitement sans jamais lui demander de quitter les lieux,

- que l’exploitation était déclarée à la PAC depuis 2001,

- qu’il a officiellement succédé à sa mère en 2015, période à laquelle il a sollicité une autorisation d’exploiter à la DDT et contacté la SCI Aussonne,

- que la SCI n’a jamais pris la peine suite à son courrier du 8 juillet 2015 de lui répondre,

- qu’elle ne pouvait ignorer sa présence dès lors que le terrain, en l’absence d’entretien, serait devenu une forêt,

- qu’il aurait accepté de quitter les lieux sur simple demande,

Sur ce,

Vu les articles 1134 et 1382 du code civil applicables à la date des faits en cause,

En premier lieu, la société ADN Patrimoine et la société AD AF étaient bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente. Elles étaient donc libres de lever l’option et n’étaient pas irrévocablement engagées à l’égard du vendeur, contrairement à ce que soutient la SCI Aussonne. Elles n’ont donc commis aucune faute.

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En second lieu, dès lors que la SCI Aussonne soutient dans ses conclusions que la véritable raison pour laquelle les bénéficiaires de la promesse n’ont pas levé l’option était l’absence de financement et non la présence supposée de M. AE, elle ne peut sans se contredire soutenir que la faute de M. AE a causé l’échec de la vente, et donc son préjudice.

Les demandes de dommages et intérêts de la SCI Aussonne sont en conséquence rejetées.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les sociétés ADN Patrimoine et AD AF sont condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Déboute la société ADN Patrimoine et la société AD AF de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Aussonne à leur rembourser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 140 000 euros et à leur payer la somme de 886 097,83 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la société ADN Patrimoine et la société AD AF de leur demande tendant à la condamnation de M. AA AE à leur payer la somme de 140 000 euros,

Déboute la société Aussonne de sa demande tendant à la condamnation de la société ADN Patrimoine, la société AD AF et de M. AA AE à lui payer la somme de 650 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de sa demande tendant à la condamnation de M. AA AE à lui payer seul la somme de 650 000 euros,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ADN Patrimoine et la société AG AH AF aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 29 Octobre 2020

La Greffière Pour le Président empêché Aurore MOLARI Monia TALEB

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