TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 31 mai 2021

N° RG 21/50515 – N°

Portalis

352J-W-B7E-CTI3J par Karine THOUATI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N° : 6

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. Assignation du : 02 Décembre 2020

DEMANDEUR
Monsieur X, Y, Z A domicilié :

[…], […]

[…]

représenté par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS #P463

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MABILLON 2009

[…]

[…]

représentée par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS – #D0266

[…]

TRESOR PUBLIC

POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE PARISIEN

[…]

[…]

MALAKOFF MEDERIC RETRAITE AGIRC-ARRCO […]

[…]

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[…]

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2021, tenue publiquement, présidée par Karine THOUATI, Juge, assistée de Fanny ACHIGAR,

Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 02 décembre 2020, et les motifs y énoncés,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2005, renouvelé le 21 mars 2017, Monsieur X A a donné à bail commercial à la société GOTLAND, aux droits de laquelle vient la société MABILLON 2009, des locaux situés […]

Paris 6ème, pour un usage de vente de prêt à porter, accessoires et chaussures, moyennant un loyer trimestriel payable d’avance, en dernier lieu de 13 248,34 euros charges comprises.

Depuis 2017, six commandements de payer ont été délivrés, le dernier en date du 26 février 2020.

Des loyers demeurant impayés, par acte d’huissier en date du 14 septembre 2020, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société MABILLON 2009, pour une somme de 40 236,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3ème trimestre 2020 inclus.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2020, Monsieur X A a fait assigner la société MABILLON 2009 devant la juridiction des référés aux fins de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- condamner la société MABILLON 2009 à lui payer la sommc provisionnelle de 53 788,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 14 septembre 2020 sur la somme de 40 236,82 euros,

- ordonner l’expulsion de la société MABILLON 2009 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, condamner la société MABILLON 2009 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 13 248,34 euros jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés condamner la société MABILLON 2009 au paiement d’une somme de 2500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du

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A l’audience du 16 avril 2021, Monsieur X A a confirmé oralement les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 67 105,91 euros arrêtée au 1er avril

2021 (2ème trimestre 2021 inclus), et s’est opposée aux délais sollicités en défense. Il soutient qu’il a fait preuve de bonne foi en proposant un échéancier sur 18 mois et un paiement mensuel des loyers, mais qu’aucun paiement n’a été effectué depuis janvier 2021; que les impayés sont récurrents, et que la loi du 14 novembre 2020 n’est pas applicable faute de documents comptables.

Elle produit l’état relatif aux privilèges et publications mentionnant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, régulièrement notifiés. A cette même audience, la société MABILLON 2009 soutient des conclusions selon lesquelles elle demande principalement au juge des référés:

- de prononcer la nullité du commandement

- subsidiairement, de suspendre les effets du commandement du 14 septembre 2020

- de lui accorder 24 mois de délais

- de condamner le bailleur à lui verser 10 000 euros de provision d’indemnisation, outre une indemnité de procédure de 3000 euros.

Elle soutient que le décompte du commandement de payer n’était pas précis, qu’elle a effectué des règlements malgré la crise sanitaire jusqu’à janvier 2021, et que la franchise proposée par le bailleur était d’un mois seulement alors qu’elle a subi trois mois de fermeture administrative avant un troisième confinement débutant le 20 mars 2021; que ces périodes de fermeture administrative constituent une contestation sérieuse à l’exigibilité desdits loyers; qu’enfin la demande est irrecevable au vu de la loi du 14 novembre 2020 et qu’elle justifie de sa situation comptable.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai./ Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et

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Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer

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de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’au moins un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société MABILLON 2009 tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 14 septembre 2020 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les

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Néanmoins, concernant les sommes réclamées, il n’est pas contesté que le preneur a été contraint de fermer administrativement du 15 mars au 11 mai 2020 en raison de la crise sanitaire. Selon l’article

1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Ces circonstances rendent nécessaire d’analyser les modalités d’exécution, de bonne foi, des obligations contractuelles par les parties ce qui rend sérieusement contestable l’exigibilité des loyers réclamés au commandement de payer pour cette période de fermeture.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées au commandement de payer, les loyers du 2ème trimestre 2020. La partie non sérieusement contestable de l’arriéré locatif réclamé au commandement de payer du 14 septembre 2020 est donc la somme de 27 212,66 euros.

Selon le décompte locatif au 1er avril 2021, non contesté, les causes du commandement à hauteur de cette somme n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La clause résolutoire est donc acquise à compter du 14 octobre 2020.

Sur la demande de provision

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 67 105,92 euros à la date du 1er avril

2021 (2ème trimestre 2021 compris).

Sur la recevabilité de la demande de provision au regard de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020

L’article 14 de la loi 2020-856 du 14 novembre 2020 prévoit que

« ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée » les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative, pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives, afférents aux locaux professionnels ou commerciaux.

Le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise les critères permettant aux personnes visées par l’article 14 de la loi précitée d’en bénéficier en justifiant cumulativement :

- d’un effectif salarié de moins de 250 salariés,

- d’un chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros,

- d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% entre le ler novembre et le 30 novembre 2020;

La société MABILLON 2009 ne fournit ni document comptable ni attestation sur l’honneur permettant de justifier de l’application

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Aussi, la demande sera jugée recevable.

Sur le quantum de la provision

Pour contester cette demande, la société MABILLON 2009 oppose qu’elle a été contrainte de fermer administrativement pendant les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 28 novembre 2020, et depuis le 20 mars 2021, ce qui constitue une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers correspondants, sur le fondement de la perte de la chose louée, de la force majeure et de l’exception d’inexécution.

Au vu de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués pendant les périodes de fermetures administratives, résultant d’une décision des pouvoirs publics, il y a lieu de considérer que ces périodes de fermeture seraient susceptibles d’être analysées par le juge du fond comme une perte de la chose louée visée à l’article 1722 du code. civil : « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail »>.

Dès lors, il y a contestation sérieuse sur les demandes en paiement concernant les périodes de fermeture administrative.

Il y a donc lieu de condamner le preneur au paiement de la somme non sérieusement contestable de 49 544,49 euros pour la période arrêtée au 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus).

Sur la demande de délais

La société MABILLON 2009 explique son absence de paiement par des difficultés financières ponctuelles remontant aux manifestations des gilets jaunes,, puis les grèves fin 2019, suivies par la crise sanitaire en 2020. Elle produit une attestation de son comptable affirmant qu’elle est capable de payer sa dette en 24 mois, et soutient que les précédents commandement de payer ont été systématiquement délivrés au bout d’un mois de retard, et toujours régularisés, ce qui n’est pas représentatif d’impayés récurrents.

Il est à noter que le bailleur a offert au preneur par courrier du 18 décembre 2020, un accord comprenant notamment ^un échelonnement de la dette sur 18 mois. Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société MABILLON 2009, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à la société MABILLON 2009 pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été

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Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible et Monsieur X A pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société MABILLON 2009 en vertu de la présente ordonnance.

Dans cette hypothèse, l’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société MABILLON 2009 pour la période postérieure à la résiliation du bail devra être égale au montant du dernier loyer charges en sus.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

La défenderesse, qui demande 10 000 euros d’indemnisation provisionnelle du fait des commandements de payer délivrés selon elle à tort par le bailleur, ne démontre ni la faute du bailleur, ni son préjudice.

Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur les demandes accessoires

La société MABILLON 2009, qui succombe, doit supporter la charge des dépens. L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société MABILLON 2009 à payer à Monsieur X A la somme de 1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 octobre 2020;

Suspend les effets de ladite clause ;

Condamne solidairement la société MABILLON 2009 à payer

à Monsieur X A la somme provisionnelle de 49 544,49 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 14 septembre 2020 à hauteur de 27 212,66 euros,

Autorisons la société MABILLON 2009 à se libérer de la dette par 18 mensualités, soit 17 mensualités de 2700 euros et la dernière majorée du solde, payables en sus du loyer courant, la première mensualité étant dûe le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente décision;

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Disons que, faute pour la société MABILLON 2009 de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société MABILLON 2009, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués […],

^Oen cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

^Oune indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d’indemnité provisionnelle,

Condamnons la société MABILLON 2009 aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 14 septembre 2020;

Condamnons la société MABILLON 2009 à payer à Monsieur X A la somme de 1800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons toutes les autres demandes des parties;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 31 mai 2021

Le Président, Le Greffier, of Karine THOUATI Larissa FERELLOC

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EXPÉDITION exécutoire dans l’affaire :

Demandeur : M. X, Y, Z A

contre

Défenderesse: S.A.R.L. MABILLON 2009

EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne :

A tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

H Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente a été signée et délivrée par nous Directeur des services de greffe judiciaires soussigné au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris

E

R

p/Le Directeur des services de greffe judiciaires

9 ème page et dernière JUDITH BOURQUELOT

AVOCAT À LA COUR

[…]

TEL.: +33.1.43.12.99.80

[…]

A L’ORIGINAL

2 Copies exécutoires

14/06/2014 délivrées le: 26