TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :15/11/2024

à :M^e MARION ARVET-THOUVET , M^e OLIVIER [Localité 4]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/02150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DHO

N° MINUTE :

12/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e MARION ARVET-THOUVET, avocat au barreau d’ALBI

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e MARION ARVET-THOUVET, avocat au barreau d’ALBI

DÉFENDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e OLIVIER CHAMBORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1715

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DHO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2023, Madame [S] [B] a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer de 900 € et une provision sur charges de 100 € par mois

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2024, Madame [N] [V] a fait assigner Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement la nullité du contrat de bail pour dol, et la condamnation de Madame [S] [B] à lui restituer les sommes perçues en exécution du contrat et à l’indemniser de ses préjudices.

A l’audience du 16 septembre 2024, Madame [N] [V] et Madame [K] [V] qui intervient volontairement à l’instance demandent :

le prononcé de la nullité du bail,la condamnation de Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 5238,33 € au titre des restitutions résultant de l’annulation du contrat, la condamnation de Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] et Madame [K] [V] la somme de 3755,14 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique, la condamnation de Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 1500 € en réparation de son préjudice physique et moral,sa condamnation à leur payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En défense, Madame [S] [B] s’oppose aux demandes, soulève l’irrecevabilité de l’intervention de Madame [K] [V] et demande la condamnation de Madame [N] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la conclusion du bail jusqu’au 5 juin 2023, et la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge renvoie aux conclusions des parties soutenues oralement pour un exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [K] [V]

En application de l’article 325 du Code de procédure civile, « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

En l’espèce, Madame [S] [B] invoque l’absence de lien contractuel entre elle-même et Madame [K] [V], et l’absence de préjudice de Madame [K] [V] en lien avec ceux subis par Madame [N] [V].

Toutefois, l’absence de contrat entre Madame [S] [B] et Madame [K] [V] ne constitue pas en soi un critère d’absence de rattachement des demandes de Madame [K] [V] aux prétentions des parties.

Par ailleurs, l’appréciation du lien de causalité entre le préjudice invoqué par Madame [K] [V] et ceux invoqués par Madame [N] [V] relève de l’examen au fond de la demande.

En l’occurrence, Madame [K] [V] se prévalant d’un préjudice matériel résultant de la même faute délictuelle de Madame [S] [B] qu’invoque Madame [N] [V], l’intervention de Madame [K] [V] se rattache de manière suffisante aux prétentions des parties, et son intervention est donc recevable.

Sur la demande de nullité du contrat de bail

Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Suivant l’article 1128 du code civil, « Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain. »

Aux termes enfin de l’article 1130 du code civil, « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Il résulte de ces dernières dispositions que la démonstration du dol nécessite de caractériser des manœuvres, mensonges ou réticences, ainsi que l’intention de tromper le co-contractant pour le déterminer à contracter, et le caractère déterminant des faits allégués comme constitutifs du dol sur la conclusion du contrat.

En l’espèce, il ressort tout à la fois des échanges, entre Madame [S] [B] et Madame [N] [V], de courriels le 28 avril 2023, de SMS le 19 mai 2023, de courriels le 5 juin 2023, et de la lettre de Madame [N] [V] du 21 juin 2023, que Madame [N] [V] a occupé les lieux pris à bail une seule nuit avant le 28 avril 2023 avant de s’en absenter jusqu’au 5 juin 2023.

Or il résulte du certificat médical du 2 mai 2023 constatant chez Madame [N] [V] une éruption cutanée sévère résultant de piqûres de punaises de lit, des désinfestations réalisées dans les lieux pris à bail les 6 et 20 juin 2023 par la défenderesse, du constat d’huissier du 20 juin 2023 reprenant les propos de l’entreprise de désinfestation selon lesquels la présence de punaises est certainement antérieure à la conclusion du bail compte tenu de l’importance de l’infestation, et de la lettre de Madame [S] [B] du 27 juillet 2023 évoquant une présence de punaises de lit qui aurait été éradiquée avant la signature du contrat de bail, que l’appartement donné à bail à Madame [N] [V] était bien infesté de punaises de lit lors de son entrée dans les lieux.

Si Madame [S] [B] soutient dans son courrier du 27 juillet 2023 qu’elle pensait le problème réglé, elle ne justifie pas par le compte rendu d’éventuelles interventions réalisées avant la signature du bail qu’elle pouvait être certaine de la fin de l’infestation, ce alors que la contamination immédiate de Madame [N] [V] lors de son entrée dans les lieux révèle que la présence de punaises adultes était encore observable lors de la conclusion du bail. Elle n’a de plus pas informé la locataire de cette récente infestation.

Ainsi, il ressort de ces éléments d’appréciation que Madame [S] [B] s’est volontairement abstenue de signaler la présence récente de punaises de lit à Madame [N] [V] et les démarches entreprises pour y mettre fin alors que cette information était nécessairement déterminante du consentement de la locataire ce qui caractérise une réticence dolosive.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de nullité du contrat de bail.

Sur les restitutions

La nullité d’un contrat entraîne la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Madame [N] [V] justifie avoir versé en exécution du contrat de bail un dépôt de garantie de 1800 €, et des loyers à hauteur de 3233,33 € (avril, mai, juin et juillet).

Elle indiquait à Madame [S] [B] le 6 juin 2023 avoir réglé la première partie de la facture de la société de désinfestation en liquide, pour un montant de 205 € ce qui n’est pas contesté par Madame [S] [B] dans le cadre de l’instance, ces frais incombant au seul propriétaire des lieux.

En conséquence, Madame [S] [B] sera condamnée à lui restituer la somme de 5238,33 €.

Réciproquement, en application de l’article 1352-8 du code civil, la restitution d’une prestation de service a lieu en valeur.

Ainsi, l’occupant des lieux doit après annulation du contrat de bail une indemnité correspondant à la valeur locative du logement.

A cet égard, il est précisé que le critère de bonne foi prévu à l’article précédent (article 1352-7 du code civil) s’examine uniquement au titre de la restitution en nature d’un bien ou de sommes d’argent.

Au surplus, dès le début du mois de mai 2023, compte tenu de la date du certificat médical de Madame [N] [V], Madame [S] [B] aurait pu être informée par sa locataire de l’infestation du logement et le logement aurait pu être restitué par Madame [N] [V] et traité contre les punaises par Madame [S] [B].

En l’espèce, Madame [N] [V] a occupé les lieux du 24 avril 2023 au 23 juin 2023 date de remise des clés, l’indemnité d’occupation n’étant toutefois demandée par Madame [S] [B] que jusqu’au 5 juin 2023.

Il y a lieu d’évaluer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1000 € par mois.

Madame [N] [V] sera donc condamnée à payer à Madame [S] [B] la somme de 1000/30x6 + 1000 + 1000/30 x 5 = 1366,66 €.

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, Madame [N] [V] et Madame [K] [V] invoquent des préjudices complémentaires résultant de la nullité du contrat laquelle n’ouvre droit à des dommages et intérêts que si une faute délictuelle est caractérisée, ainsi qu’un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la réticence dolosive de Madame [S] [B] a été caractérisée ci avant et il ressort du SMS du 5 juin 2023 de Madame [N] [V] dans lequel elle ne précise qu’elle ne peut rester dans les lieux qu’elle n’aurait pas conclu le contrat de bail si elle avait eu connaissance d’une infestation par des punaises de lit, le préjudice ne consistant donc pas en l’occurrence en une perte de chance de n’avoir pas contracté.

Ainsi, la faute de Madame [S] [B] est directement à l’origine des frais d’agence exposés par Madame [N] [V] à hauteur de 465 €.

Madame [S] [B] sera donc condamnée à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

La faute de Madame [S] [B] est également à l’origine des frais de déménagement occasionnés pour Madame [N] [V] par son départ des lieux et établis par la location par Madame [K] [V] d’un utilitaire pour un prix de 500,6 € le 8 juin 2023 afin pour Madame [S] [B] de ramener ses affaires chez ses parents.

Madame [S] [B] sera donc condamnée à payer à Madame [K] [V] qui a réglé ces frais la somme de 500,6 € en réparation de ce préjudice matériel.

En revanche, les frais d’hôtel exposés par Madame [K] [V] entre le 4 et le 7 juin 2023, d’un montant de 1114,04 €, ne sont pas en lien avec le départ des lieux de Madame [N] [V] qui pouvait rentrer immédiatement chez ses parents, étant rappelé que les frais d’éventuels de trajet à [Localité 6] pour y chercher un autre logement et les frais d’hébergement pour y parvenir auraient été exposés de la même manière si le bail n’avait pas été conclu.

Par ailleurs, le report par Madame [N] [V] de sa prise de fonctions n’est pas non plus la conséquence directe de la faute de Madame [S] [B], Madame [N] [V] ayant tardé à restituer les lieux après avoir constatée sa contamination par des punaises de lit.

En conséquence, ces demandes d’indemnisation de préjudices matériels sont rejetées.

Enfin, si Madame [N] [V] ne précise pas le préjudice physique dont elle demande réparation et qui doit faire l’objet d’une demande distincte, les piqûres de punaises de lit caractérisent en tout état de cause un préjudice moral justifiant de lui allouer, en tenant compte de la période durant laquelle elle a été exposée aux punaises, la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [B] partie perdante à titre principal supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir présentée par Madame [S] [B] au titre de l’intervention volontaire de Madame [K] [V],

Prononce la nullité pour dol du contrat de bail conclu le 24 avril 2023 entre Madame [N] [V] et Madame [S] [B] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7],

Condamne Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 5238,33 € en restitution des sommes versées au titre du contrat de bail,

Condamne Madame [N] [V] à payer à Madame [S] [B] la somme de 1366,66 € au titre de l’occupation des lieux,

Condamne Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 465 € et à Madame [K] [V] la somme de 500,6 € en réparation de leur préjudice matériel,

Condamne Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 300 € en réparation de son préjudice moral,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Madame [S] [B] à payer à Madame [N] [V] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

Condamne Madame [S] [B] aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DHO