1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE LRAR SDC [Localité 7] + 1 CCC LRAR M et Mme [E]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 JUIN 2025

[O] [E], [X] [F] épouse [E]

c/

Syndic. de copro. [Adresse 8]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QCPU

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [O] [E]

né le 06 Novembre 1960 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [X] [F] épouse [E] repésentée par son époux

née le 17 Décembre 1964 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Monsieur [O] [E]

ET :

Syndiat des copropriétaires “[Adresse 8]” sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL JC-[V] représenté par son gérant, Monsieur [G] [V] domicilié en cette qualité à son siège social.

C/o son syndic, Sarl JC [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Monsieur [L] [T]

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Monsieur [O] [E] et son épouse Madame [X] [F] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société JC [V], à l’effet de voir :

Ordonner en application de l’article 835 du code de procédure civile la mainlevée de l’opposition diligentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en date du 18 octobre 2024 pour une somme totale de 330, 98 € (principal : 253 € + frais acte : 77,98 €) prélevée sur le prix de vente

Condamner le syndicat des copropriétaires [Localité 7] représenté par son syndic à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en réparation des frais exposés pour leur défense (honoraires de conseil, déplacement, photocopie, recommandé, téléphone, courrier etc.) ainsi qu’aux entiers dépens

Subsidiairement

En application de l’article 837 du code de procédure civile, si la présente demande excédait ses pouvoirs, le président du tribunal judiciaire renverra le présent litige à une audience afin qu’il soit statué au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 5 mars 2025, puis après renvoi afin de permettre l’échange contradictoire des pièces et écritures, à l’audience du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Les époux [E] sont en l’état de conclusions qu’ils déposent à la barre et reprennent oralement, et qu’ils ont préalablement communiquées à leur contradicteur, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes.

En défense, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est en l’état de conclusion qu’il dépose à la barre et reprend oralement, et qui ont été communiquées préalablement à leurs contradicteurs, aux termes desquelles il demande au juge des référés de:

Ordonner le refus de la mainlevée de l’opposition diligentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en date du 18 octobre 2024 pour une somme totale de 330,98 € prélevée sur le prix de vente

Condamner Monsieur et Madame [E] représentés par Monsieur [E] à verser à la copropriété [Adresse 8] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en réparation des frais exposés pour la défendre (honoraires de conseil, déplacement, courrier) ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, oralement reprises, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

Sur les demandes formées par les époux [E]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire peut soulever une contestation de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires devant les tribunaux.

Ces dispositions n’enferment dans aucune procédure particulière l’action en contestation de l’opposition au paiement du prix de vente par un syndicat des copropriétaires, de sorte que le juge des référés, saisi sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, est compétent pour examiner si l’opposition est susceptible de caractériser un tel trouble.

Aux termes des dispositions de l’article 5 – 1 du décret du 17 mars 1967, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, « il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ».

En matière de copropriété, sont exigibles à la date de la vente, toutes les sommes que le syndicat est en droit de recouvrer auprès des copropriétaires en vertu de la loi ou du règlement de copropriété ou en exécution des décisions de l’assemblée. Il appartient au syndic de justifier de l’existence de sa créance, de son exigibilité et de sa liquidité à la date de la mutation.

En l’espèce, l’opposition signifiée par acte d’huissier du 18 octobre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, indique que le syndicat est créancier au titre de charges de copropriété d’un montant en principal de 253 €, outre le coût du présent acte d’opposition.

Il est justifié que cette somme de 253 € correspond à un appel de charges (pièce 12 du syndicat) mentionné dans l’appel de fonds pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 adressé le 17 septembre 2024 par le syndic à Monsieur [E], pour « recherche de fuite appartement [C] novembre 2023 ».

Le syndicat des copropriétaires expose, et justifie par les pièces qu’il produit, que Monsieur [C], copropriétaire au sein de la résidence, a déclaré le 15 novembre 2022 un sinistre dégât des eaux. Il est produit le mail que Monsieur [C] adressé à Monsieur [E] le 24 juin 2023 pour lui demander d’intervenir pour rechercher la fuite. Il indique « comme évoqué en novembre 2022 après notre réunion de copropriété, des infiltrations d’eau continuent à se propager sur le mur de mon appartement le dégradant de plus en plus. (…) Tout laisse à penser que l’humidité provient de l’autre côté du mur dans votre appartement et d’un point d’eau s’y trouvant. Ce 24 juin 2023 j’ai fait une déclaration à mon assurance pour que la rénovation soit prise en charge mais rien ne pourra être fait tant que l’origine des dégâts n’est pas identifiée et réparée. Pourriez-vous vérifier et chercher une potentielle fuite de votre côté ? ». Monsieur [E] a répondu le 26 juin 2023 « comme vous le savez nous sommes en procédure judiciaire avec la locutrice à côté de chez vous et ce depuis plus d’un an. Ne pouvant à ce jour récupérer mon bien ni y pénétrer, dès que l’occasion se présentera, je ferai le nécessaire pour répondre à votre souhait ».

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’ensemble des démarches qui ont été faites auprès de Monsieur [E] pour tenter d’obtenir de celui-ci les coordonnées de sa locataire, l’accord de celle-ci pour qu’elle laisse entrer le plombier pour la recherche de fuite d’eau et/ou qu’elle fasse faire cette recherche de fuite par son assureur.

C’est dans ces circonstances que le syndic, en l’état de la carence de Monsieur [E], qui bien que propriétaire du lot manifestement à l’origine de la fuite n’a pas entrepris les démarches nécessaires notamment auprès de son locataire par toute voie de droit utile, a été contraint de missionner la société Delta technique pour la recherche de fuite. Il résulte des pièces produites que cette entreprise a été contrainte de se déplacer à plusieurs reprises faute de pouvoir accéder à l’appartement de Monsieur [E], occupé par la locataire. La facture d’un montant de 253 € de ladite entreprise qui a procédé à la recherche de fuite en novembre 2023 est produite aux débats.

Dans un courriel du 19 mars 2024, Monsieur [E] a écrit à la MAIF, assureur de la victime Monsieur [C] : « je reviens vers vous pour vous informer que : le dégât des eaux dont vous faites état s’est produit pendant la période d’occupation de cet appartement par ma locataire Madame [D] [B] qui devait être couverte par un contrat d’assurance habitation (…). Celle-ci a quitté les lieux et m’a fait parvenir les clés de l’appartement par lettre recommandée fin octobre 2023. J’ai ensuite pu procéder à la réparation des joints de douche et mettre ainsi fin à l’origine du sinistre. »

Il ressort ainsi des pièces produites que la facture litigieuse correspond à la mise en œuvre par le syndic des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait obligation à celui-ci d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, et en cas d’urgence « de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». En faisant procéder à la recherche de fuite en l’état de la carence du copropriétaire concerné à savoir Monsieur [E], le syndic n’a fait que mettre en œuvre les dispositions légales et remplir sa mission. S’agissant d’une facture qui ne correspond pas à des travaux réalisés sur les parties communes, mais bien à des recherches sur des parties privatives qui ont d’ailleurs confirmé que l’origine des dégâts se trouvait sur des parties privatives, c’est à bon droit que le syndic a imputé au copropriétaire concerné le montant de cette facture afin que la copropriété puisse être remboursée des frais qu’elle avait avancés pour le compte de ce dernier.

Les demandeurs sont dès lors défaillants à démontrer avec le degré d’évidence nécessaire à la matière des référés, le bien-fondé de leur demande de mainlevée de l’opposition diligentée par le syndicat des copropriétaires. La demande sera par conséquent rejetée. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile la condition de l’urgence n’étant pas démontrée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [E], qui succombent, supporteront les dépens et devront indemniser le défendeur de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre, vice-président, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en dernier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Au provisoire, vu l’article 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé et rejetons les demandes formées par Monsieur et Madame [E] ;

Rejetons la demande d’application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [O] [E] et Madame [X] [E] née [F] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] MOUETTES représenté par son syndic en exercice, la somme de 350 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [O] [E] et Madame [X] [E] née [F] aux dépens de l’instance ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Ainsi jugé à [Localité 5], avons signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES