TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/02546 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZM5J

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT

rendu le 25 avril 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 4], Madame [N] [J], demeurant [Adresse 4], représentés par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque R0146

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 1], assistée de M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque D0368, aide juridictionnelle numéro 751010012023012924 du 09/05/2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : février 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 25 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 25 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/02546 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZM5J

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privé du 01/01/2019 à effet au 01/01/2019, M. [D] [U] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [X] un appartement situé [Adresse 1], avec cave n° 216, pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 578 euros et 122 euros de provision sur charges.

Selon acte notarié du 22/07/2011, M. [R] [E] et Mme [J] [N] ont acquis les lieux loués.

Par acte d’huissier du 27/06/2022, un congé pour reprise a été signifié à Mme [D] [X] à effet au 31/12/2022 au bénéfice de leur fils, M. [R] [Y]. Le congé mentionne " M. [R] [Y] demeurant actuellement chez ses parents [Adresse 4], car il souffre de troubles qui l’empêchent de travailler. Selon son médecin traitant, habiter seul serait un moyen de réinsertion ".

Mme [D] [X] a adressé des mails au syndic de copropriété, et à l’agence mandataire des bailleurs pour faire part de problème affectant le chauffage, ou d’odeurs, de moisissures en salle de bains.

Le STH de la ville de [Localité 5] a établi le 07/07/2023 un rapport après visite des lieux le 26/06/2023 ; il relève :

— Une humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente insuffisante, ce qui provoque la présence de moisissures sur le mur de façade notamment dans le séjour

— Des infiltrations d’eau se manifestent dans la cloison séparative de la salle de bains et de la coursive (parties communes). Ces infiltrations pourraient provenir d’une insuffisance d’étanchéité au pourtour de la baignoire (sol, parement mural, joint autour de la baignoire).

Le bailleur a été mis en demeure de remédier aux désordres.

L’Espace Solidarité Habitat a établi un rapport en octobre 2023 après visite du 04/08 et 27/09/2023 pour conclure à un logement non décent, en raison de problèmes électriques et de ventilation.

Mme [D] [X] a obtenu l’attribution d’un logement social auprès de PARIS HABITAT OPH, qu’elle a accepté, après avoir été déclarée prioritaire dans le cadre de recours DALO devant le tribunal administratif de PARIS par jugement du 28/02/2019. Des travaux ont été nécessaires dans ce logement, avec bail à signer.

Par acte de commissaire de justice du 17/02/2023, M. [R] [E] et Mme [J] [N] ont assigné Mme [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— voir valider le congé pour reprise délivré à Mme [D] [X] le 27/06/2022

— voir constater qu’eu égard à ce congé, Mme [D] [X] est devenue occupant sans droit ni titre depuis le 31/12/2022

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Mme [D] [X] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir autoriser M. [R] [E] et Mme [J] [N] à séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée

— voir condamner Mme [D] [X] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer, soit actuellement la somme de 641.07 euros augmentée des charges locatives, taxes locatives et indexation légale, due depuis janvier 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés ou expulsion de Mme [D] [X], avec possibilité de régulariser les charges et obtenir paiement des charges sur justificatifs

— voir condamner Mme [D] [X] à lui payer une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

L’affaire a été retenue le 06/02/2024 après renvois.

M.[R] [E] et Mme [J] [N] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— voir valider le congé pour reprise délivré à Mme [D] [X] le 27/06/2022

— voir constater qu’eu égard à ce congé, Mme [D] [X] est devenue occupant sans droit ni titre depuis le 31/12/2022

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Mme [D] [X] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir autoriser M. [R] [E] et Mme [J] [N] à séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée

— voir condamner Mme [D] [X] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer, soit actuellement la somme de 641.07 euros augmentée des charges locatives, taxes locatives et indexation légale, due depuis janvier 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés ou expulsion de Mme [D] [X], avec possibilité de régulariser les charges et obtenir paiement des charges sur justificatifs

— voir débouter Mme [D] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— voir condamner Mme [D] [X] à lui payer une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

Oralement à l’audience, ils soulignent avoir produit les éléments sur la situation de leur fils, quant à son domicile et ne pas avoir à produire d’élément médical. Ils ne s’opposent pas à la délivrance de quittances. Ils sollicitent sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux que ceux-ci ne dépassent pas la mise à disposition de logement social.

Mme [D] [X] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir juger non valide le congé délivré par M. [R] [E] et Mme [J] [N] à effet au 31/12/2022 et que le bail est reconduit jusqu’ à son terme

— Voir débouter M. [R] [E] et Mme [J] [N] de leur demande de constat de la qualité d’occupant sans droit ni titre et de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation

— Subsidiairement voir accorder à Mme [D] [X] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter du jugement à intervenir

— A titre reconventionnel :

— Voir condamner M. [R] [E] et Mme [J] [N] à payer à Mme [D] [X] une somme de 12821.26 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la non-décence et de l’absence de jouissance paisible, février 2024 inclus

— Voir fixer le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation jusqu’à réalisation de travaux de remises aux normes conformes aux demandes du STH ou du départ effectif des lieux de Mme [D] [X] à 320.50 euros hors charges

— Voir débouter M. [R] [E] et Mme [J] [N] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Voir condamner M. [R] [E] et Mme [J] [N] aux dépens

Mme [D] [X] note que les justificatifs de la situation du bénéficiaire de la reprise sont produits, mais maintient l’absence d’une volonté sérieuse de reprise des lieux, sans éléments médicaux. Elle sollicite la transmission de quittances pour les trois derniers mois. Elle indique que le logement attribué doit faire l’objet de travaux, jusque fin février 2024.

En délibéré, les demandeurs ont été autorisés à préciser si les lieux avaient été libérées et si la demande en validation du congé était maintenue.

Par mail du 28/03/2024, il a été précisé par ceux-ci que les lieux avaient été libérés le 19/03/2024, que la demande en expulsion était sans objet, qu’il était demandé de statuer sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] a également confirmé la libération des lieux le 19/03/2024 et être à jour des indemnités d’occupation et loyers, a demandé qu’il soit statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Par mail du 29/03/2024, les demandeurs ont précisé que la demande était maintenue de 1625.62 euros pour les indemnités d’occupation.

Mme [D] a indiqué qu’elle se désistait de sa demande pour quitter les lieux, mais souligne que les demandeurs ne se désistent pas de la demande de validation de congé, et que la demande au titre des impayés n’a pas été contradictoirement débattue.

Par mail du 02/04/2024, M. [R] [E] et Mme [J] [N] ont indiqué qu’ils maintenaient la demande de validation du congé et que la demande pour la somme de 1625.62 euros est celle correspondant à l’indemnité d’occupation sollicitée par assignation, « jusqu’à la libération des lieux ».

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’alinéa 1er de l’article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé a été signifié le 27/06/2022, soit dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail au 31/12/2022. Il comporte la notice d’information prévue à l’article précité.

Il est mentionné au congé la volonté de reprise des propriétaires pour y loger leur fils. L’adresse mentionnée pour celui-ci est bien celle indiquée sur son avis d’imposition. Aucune preuve de l’état de santé n’est exigée pour justifier de la volonté de reprise, qui doit seulement reposer sur un motif réel et sérieux. Le fait pour le fils des demandeurs, âgé de 30 ans, de rechercher un logement indépendant est un motif réel et sérieux de reprise des lieux.

Mme [D] [X] invoque également une délivrance de congé qui fait suite à des plaintes de sa part pour des éléments d’indécence des lieux ou des demandes récurrentes de travaux.

Les doléances de Mme [D] [X] ont porté notamment sur un problème de chauffage en mai 2020, mais alors que la période de chauffe était terminée (courrier du syndic du 05/06/2020), et sur des odeurs de gaz alors qu’il y a absence d’alimentation en gaz de l’immeuble.

Si l’isolation des lieux n’apparaît pas optimale, aucun des constats ne détermine une température inadaptée dans le logement. Il a été relevé seulement en juillet 2023, soit après la délivrance du congé, par le STH de la ville de [Localité 5], un problème d’aération permanente insuffisante créant de la condensation, et des infiltrations pour des problèmes d’étanchéité de pourtour de la baignoire. Cependant, il résulte des pièces versées que les demandes de travaux de Mme [D] [X] ont conduit à la réalisation de travaux par les bailleurs selon facture du 03/11/2023 pour remplacement de robinet gaz, et des joints silicones.

A cet égard il n’est pas mentionné d’indécence des lieux, mais des travaux à réaliser à la charge des bailleurs. En ce sens, le rapport de ce service spécialisé et à même d’enjoindre la réalisation de travaux, ne correspond pas à celui de Espace Solidarité Habitat, qui mentionne un problème de tableau électrique, outre ce problème de ventilation et de robinet de gaz, pour conclure à une non-décence des lieux.

Il demeure des problèmes de ventilation du logement, mais la preuve de l’indécence des lieux n’est pas démontrée par Mme [D] [X], qui aurait pour conséquence de voir juger que le congé a été délivré de mauvaise foi, en réponse à des demandes de travaux de la locataire.

Il convient donc de valider le congé à effet au 31/12/2022 et de dire que Mme [D] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 01/01/2023 et jusqu’à sa libération le 19/03/2024.

Il convient de constater le désistement de la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

M.[R] [E] et Mme [J] [N] sollicitent une indemnité d’occupation égale au loyer en cours outre charges, taxes locatives et indexation légale, jusqu’à la libération des lieux.

Mme [D] [X] sollicite une indemnité égale à 320.50 euros hors charges, soit la moitié du loyer actuel.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 01/01/2023 au départ effectif de Mme [D] [X] par remise des clés le 19/03/2024, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [D] [X] au paiement de celle-ci.

Par conséquent, il appartiendra aux parties de faire les comptes sur cette indemnité d’occupation, en fonction des éventuels règlements que Mme [D] [X] aura pu faire, alors que les débats n’ont pas porté contradictoirement sur les sommes dues, liquides et exigibles à ce titre.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [D] [X] :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an depuis la loi du 27/07/2023.

Il convient de constater le désistement de Mme [D] [X] de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [X]:

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit entretenir le logement à son usage d’habitation, le locataire devant réaliser les travaux de nature locative.

L’absence d’aération permanente du logement est relevée par le Service Technique de l’Habitat, dans son rapport du 07/07/2023, avec des conséquences en termes de condensation. Cependant hormis les moisissures notées dans le séjour sur la mure de façade, il n’est pas noté d’autres conséquences. Il demeure un défaut structurel pour l’aération du logement, qui n’a pu conduire qu’à une conséquence dans le séjour, laquelle n’est relevée dans le rapport de Espace Solidarité Habitat que par la phrase « traces de moisissures en allège des parties vitrées », sans plus de précision, et dans la salle de bain en raison de joints défectueux et de carrelage trop peu élevés au pourtour de la baignoire.

Les joints de baignoire qui sont des réparations de nature locatives en application du décret 87-712 du 26/08/87 ont été refaits par les bailleurs en novembre 2023. En revanche, le carrelage approprié pour cette salle de bains relève des travaux à la charge des bailleurs, son absence contribuant manifestement aux dommages.

Le locataire doit prévenir le bailleur des réparations nécessaires à l’usage d’habitation des lieux et le mettre en demeure le cas échéant, en vertu de l’article 6 de la loi du 06/07/89.

Mme [D] [X] n’a signalé ces dommages qu’en juin 2022 (mail du 09/06/2022), ses doléances antérieures portant plus sur le problème de chauffage et de bruit de voisins. Elle a cependant repoussé des travaux en juillet 2022 et novembre 2022. Les défauts étant structurels ont été signalés à ce moment mais sont antérieurs à ce mail.

Par conséquent le préjudice de jouissance entre juin 2022 et décembre 2022 ne peut être réparé totalement, Mme [D] [X] ayant empêché en partie qu’il y soit remédié, et ce, pour moitié.

Pour les nuisances sonores de voisins, la preuve n’est pas rapportée par Mme [D] [X] de trouble anormal de voisinage, auxquels les bailleurs n’auraient pas tenté de remédier, eu égard à leur obligation à ce titre de l’article 6-1 de la loi du 06/07/89.

Le bail ayant pris fin au 31/12/2022, la demande au titre du trouble de jouissance postérieur à cette date est mal fondée.

Il convient pour la période de juin 2022 à décembre 2022 de condamner les bailleurs à payer à Mme [D] [X] une somme de 64 euros /mois, sur la base de 20% du loyer hors charges, divisé par 2 pour les motifs précités, soit 448 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La demande de quittance pour les 3 derniers mois d’indemnité d’occupation a été formée à l’audience et les bailleurs s’en remettent.

Il convient de leur donner acte de l’absence d’opposition à cette demande et d’ordonner la transmission de ces quittances de novembre 2023 à janvier 2024 inclus.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [D] [X] à 80% des dépens, M. [R] [E] et Mme [J] [N] en supportant le surplus et de débouter M. [R] [E] et Mme [J] [N] en équité de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE valide et régulier le congé pour reprise de M. [R] [E] et Mme [J] [N] en date du 27/06/2022 à effet au 31/12/2022

DIT que Mme [D] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/01/2023 des lieux situés [Adresse 1], avec cave n° 216

DIT que l’indemnité d’occupation due depuis le 01/01/2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés le 19/03/2024 est égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et condamne Mme [D] [X] au paiement de celle-ci,

CONSTATE l’absence de demande de M. [R] [E] et Mme [J] [N] au titre d’arriéré locatif ou d’indemnité d’occupation, à la date des débats et dit que les comptes seront faits entre les parties dans le cadre de l’exécution de la décision

CONSTATE le désistement de M. [R] [E] et Mme [J] [N] de la demande en expulsion

CONSTATE le désistement de Mme [D] [X] de sa demande de délai pour quitter les lieux

DIT que le préjudice de jouissance de Mme [D] [X] est constitué entre juin 2022 et décembre 2022, pour ventilation insuffisante du logement et défaut d’étanchéité en salle de bains et qu’elle a contribué à celui-ci pour moitié

CONDAMNE M. [R] [E] et Mme [J] [N] à payer à Mme [D] [X] à ce titre la somme de 448 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

ORDONNE à M. [R] [E] et Mme [J] [N] de transmettre à Mme [D] [X] les quittances d’indemnité d’occupation de novembre 2023 à janvier 2024 inclus.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [D] [X] à 80% des dépens, M. [R] [E] et Mme [J] [N] en supportant le surplus

DEBOUTE M.[R] [E] et Mme [J] [N] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE JUGE