TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier GUEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PTJ

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GUEZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC263

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PTJ

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2018, Monsieur [P] [Z] a donné à bail à Monsieur [T] [C] un studio situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 950 euros, et 49 euros de provisions sur charges.

Par courrier avec LRAR du 26 août 2024, Monsieur [P] [Z] a mis en demeure Monsieur [T] [C] de lui verser la somme de 6 545 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et ce dans un délai de 8 jours, en vain.

Le 11 octobre 2024, Monsieur [P] [Z] a opéré une saisie conservatoire auprès du CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE à l’encontre de Monsieur [T] [C] pour des loyers et charges impayés, d’un montant de 795 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, Monsieur [P] [Z] a fait assigner Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail. ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; condamner FIELDSOLIDARITE Monsieur [T] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 095 euros au titre de la dette locative mois d’octobre 2024 inclus ; une indemnité d’occupation mensuelle de 1050 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens dont les frais de saisie conservatoire d’un montant de 338,69 euros ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 29 novembre 2024.

À l’audience du 5 février 2025, Monsieur [P] [Z], représenté par son conseil, actualise le montant de la dette locative à la hausse, la créance s’élevant à 9 297 euros, au 5 février 2025 terme de février 2025 inclus. Il expose que le locataire opère un versement irrégulier des loyers. Il maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [C], bien régulièrement assigné à étude, n’est ni présent, ni représenté sans motif légitime de sorte que le jugement sera réputé contradictoire

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, le bailleur a été autorisé à produire un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [Z] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mars 2018, du courrier de mise en demeure du 26 août 2024, de la saisie conservatoire de créances du 11 octobre 2024 et du décompte produit par note en délibéré par courriel le 26 mars 2025 que Monsieur [P] [Z] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [T] [C], absent à la procédure, ne conteste par définition ni le principe, ni le quantum de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 7 095 euros, au titre des sommes dues au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la totalité de la somme.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 7 095 euros selon décompte au 11 octobre 2024.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 6 novembre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 novembre 2024, Monsieur [T] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [C] à son paiement à compter de 6 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [Z] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 mars 2018 entre Monsieur [P] [Z] d’une part, et Monsieur [T] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], 1er étage, porte n°2, au jour de l’assignation, le 6 novembre 2024 ;

DIT que Monsieur [T] [C] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [C] à compter du 6 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 7095 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [P] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que toutes les sommes versées depuis l’assignation viendront en déduction des créances dues au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de saisie conservatoire, et le coût de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [P] [Z] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection