TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03402 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFCJ

Minute : 24/1143

S.A. HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [O] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2017, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [O] [Y] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 412,51euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5973,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023.

Par lettre du 23 novembre 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,En conséquence, et en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1,R.442-1, R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [O] [Y] au paiement des sommes suivantes :7197,37 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 02 avril 2024.

À l’audience du 10 octobre 2024, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6304,54 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement. Elle précise que les paiements sont irréguliers et qu’il n’y a eu aucun paiement entre mars 2024 et septembre 2024. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [Y], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais son montant qu’elle évalue à 5652,52 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle déclare qu’elle a repris le paiement des loyers en septembre et qu’elle a réglé la somme de 652,02 euros en octobre 2024. Elle indique qu’elle vit seule avec sa fille qui est en recherche d’emploi, qu’elle perçoit un revenu mensuel de 700 euros outre une prime d’emploi de 300 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue par le greffe le 23 octobre 2024, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a produit un décompte actualisé incluant le versement de 652,02 euros effectué par la défenderesse le 07 octobre 2024, portant le montant de la dette à la somme de 5652,52 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 02 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2017, du commandement de payer délivré le 06 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la société d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [Y] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5652,52 euros, au titre des sommes dues au 07 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 06 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 06 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2017 à compter du 07 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues en versant au moins 50 euros par mois en plus du loyer courant, précisant qu’elle pourrait payer parfois 100 euros. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [O] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Madame [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également, en ce cas, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [O] [Y] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2017 entre la société d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [O] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 6] (logement 541), sont réunies à la date du 07 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5652,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 07 octobre 2024 échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2024,

ACCORDE un délai à Madame [O] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [O] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements d’au moins 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 07 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE