TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/55246 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IXS

N° : 7

Assignation du :

20 Avril 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 avril 2024

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. “EN TI CASE LA”

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Innocent FENZE, avocat au barreau de PARIS – #B1048

DEFENDERESSE

La S.C.I. COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PARISIENNE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS – #D0172

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 27 avril 1989, la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE a donné à bail commercial à la société EN TI CASE LA des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2].

Par jugement du 16 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à la somme de 13.443 euros le montant du loyer en principal à compter du 1er juillet 2016. Le jugement à été signifié à la société EN TI CASE LA le 20 décembre 2021 qui a interjeté appel le 19 janvier 2022.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel a ordonné la radiation de l’affaire.

Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2022, la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE a fait délivrer à la société EN TI CASE LA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme 29.562,22 euros au titre des loyers et des charges impayés dus entre le 1er janvier et le 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, la société EN TI CASE LA a assigné la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater la nullité du commandement de payer du 22 décembre 2022,

— subsidiairement lui accorder les plus large délais pour régler la somme qu’elle devra au bailleur,

— suspendre pendant la durée du délai les effets de la clause résolutoire,

— condamner qui de droit aux dépens.

Par jugement rendu le 20 avril 2023, le juge de l’exécution s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE a demandé au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société EN TI CASE LA et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société EN TI CASE LA à lui payer la somme provisionnelle de 61.310,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024 (loyer du 1er trimestre 2024 inclus) portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la société EN TI CASE LA à lui payer une indemnité d’occupation de égale au montant du loyer et de ses accessoires et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— dire que la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— condamner la société EN TI CASE LA à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, la société EN TI CASE LA réitéré sa demande visant à déclarer la nullité du commandement. Elle a indiqué qu’elle avait réalisé deux nouveaux paiements et a sollicité les plus larges délais pour le paiement de la dette ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 décembre 2022 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

S’agissant du montant des sommes réclamées, il convient de constater le bailleur a intégré dans le décompte les sommes payées par la société EN TI CASE LA. Dès lors, les contestations soulevées en demande ne présentent pas un caractère sérieux.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 22 décembre 2022, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 61.310,23 euros, arrêtée au 12 mars 2024 (premier trimestre 2024 inclus).

La société EN TI CASE LA sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu’il a continué à s’acquitter d’une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder à la société EN TI CASE LA un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 22 janvier 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La société EN TI CASE LA, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société EN TI CASE LA à payer à la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 22 décembre 2022 a été délivré régulièrement par la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société EN TI CASE LA à payer à la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE la somme provisionnelle de 61.310,23 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 12 mars 2024, incluant le premier trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022 sur la somme de 29.562,22 euros et à compter du 18 mars 2024 pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société EN TI CASE à se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal à en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu’à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société EN TI CASE LA des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,

— la société EN TI CASE LA devra payer mensuellement à la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société EN TI CASE LA à payer à la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société EN TI CASE LA aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 22 avril 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT