TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [S], Madame [W] [P] épouse [S],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sabrina ADJAM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C477R

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION, propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Sabrina ADJAM de la SELEURL ADJAM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0690

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [S],

demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [P] épouse [S],

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Lola DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors de l’audience

,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

Délibéré initialement prévu au 14 novembre 2024, prorogé au 02 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Anne-Sophie STORELV, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré.

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C477R

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier du 11 décembre 2023, l’association L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO, SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION propriétaire de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], a fait assigner en référé M. [L] [S] et Mme [W] [P] épouse [S], locataires suivant bail d’habitation en date du 24 avril 2023 produit aux débats aux fins d’obtenir:

— le paiement solidaire et par provision d’une somme de 23 459,50€ au titre de loyers et charges dus au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges, et la condamnation solidaire, et à défaut in solidum des défendeurs à son paiement, à titre de provision, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail;

— la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— la condamnation in solidum de M. et Mme [S] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par jugement en date du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS a renvoyé la cause devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité statuant au fond, en raison d’éventuelles contestations sérieuses.

A l’audience de renvoi du 16 septembre 2024 la partie demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes et actualise le montant de la dette à hauteur de 41 364,59€ au mois de septembre 2024 inclus. Elle précise également qu’elle s’oppose à l’octroi de délais, les capacités financières actuelles des époux [S] étant de nature à permettre l’apurement du solde locatif, sans qu’il soit nécessaire de leur octroyer des délais de paiement.

M. et Mme [S] représentés font valoir tout d’abord que le décompte du bailleur est erroné, ayant versé une somme de 49 988€ du mois de juillet 2023 à ce jour, et que dès lors la créance sollicitée n’est ni certaine, ni exigible. Ils se reconnaissent cependant redevables d’une somme de 32 512€ au titre des arriérés de loyer. Ils sollicitent ensuite des délais de paiement sur 24 mois avec des échéances d’un montant de 1354€ à compter de la décision à venir. Ils demandent enfin de constater l’ensemble des désordres au sein de l’appartement occupé et lesquels sont constitutifs d’un trouble de jouissance. Ils demandent en conséquence de voir ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement, et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à venir, et de condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3000€ de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi. En tout état de cause ils demandent de juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, et de débouter l’association BV2 GESTION de l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers, charges ou/et indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayées se monte à 41 364,59€ au mois de septembre 2024 inclus;

Qu’en effet il résulte du dernier décompte que les époux [S] ont versé au total la somme de 76 409,05€ sur un total de loyers et charges appelés et dus de 117 773,64€, mois de septembre 2024 inclus;

Qu’il résulte encore de ce décompte que tous les versements justifié par la production des relevés bancaires ont bien été pris en compte par IMMO DE FRANCE, gestionnaire, étant précisé que la franchise de loyer est reconnue par le bailleur pour un seul mois de loyer ( mai 2023) et que les époux [S] n’apportent pas de preuve contraire pour justifier d’une franchise de deux mois de loyer; que dès lors le décompte ne parait pas erroné;

Qu’il échet de le constater et de condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 29 447,50€ à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision;

Attendu que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s’opposent à l’octroi de délais de paiement; que notamment les preneurs, malgré de revenus très confortables ne justifient pas être en capacité de régler à la fois les loyers courants et l’arriéré locatif déjà constitué et qui ne fait qu’augmenter, les versements étant insuffisants et irréguliers;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 29 447,50€ a été délivré le 5 octobre 2023; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 6 semaines imparti, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 17 novembre 2023 et l’expulsion ordonnée;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel indexé plus charges; qu’il convient de condamner solidairement M. et Mme [S] à son paiement, à compter du 17 novembre 2023 , date d’acquisition de la clause résolutoire;

Sur les demandes reconventionnelles :

Attendu que les époux [S] invoquent que dès la prise à bail du logement, un certain nombre de désordres ont pu être constatés au sein du logement et qu’ils n’ont pas manqué d’en faire part au gestionnaire de l’immeuble et qu’ils ont dans ce contexte décidé de suspendre le paiement des loyers courants, des demandes d’intervention aux fins de réalisation de travaux n’étant suivi d’aucune intervention;

Que néanmoins il y a lieu de constater que les époux [S] ne justifient d’aucune demande d’intervention préalable à la présente procédure, auprès du bailleur, au titre des pièces qu’ils produisent, et notamment ils ne produisent aucune mise en demeure du bailleur d’avoir à faire réaliser des travaux précis dans le logement;

Que le bailleur justifie de son côté, notamment par la communication d’échanges de mails, avoir répondu aux demandes d’intervention des époux [S] (recherche de fuites en août 2023, problème eau chaude en septembre 2023, dépannage chaudière gaz en septembre 2023) dont il a eu connaissance;

Que les époux [S] produisent uniquement, après avoir été assignés pour des impayés locatifs importants et réguliers, un constat d’huissier daté des 31 janvier et 4 mars 2024 et qui tend à démontrer un grave trouble de jouissance lié à des défauts d’isolation thermique des fenêtres et des dysfonctionnement des radiateurs, ainsi qu’un rapport de Diagnostic de Performance Energétique en date du 11 mars 2024 (classement en F), pour solliciter la réalisation de travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement, sous astreinte, ainsi que l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 3000€;

Que les travaux préconisés par le diagnostiqueur visent une isolation des murs par l’intérieur, une mise à jour du système d’intermittence et de régulation du chauffage, le remplacement des fenêtres par des fenêtres en double vitrage à isolation renforcée ( travaux à réaliser en lien avec la copropriété et pouvant nécessiter une autorisation d’urbanisme ) et le remplacement du chauffage par une pompe à chaleur air/eau double service chauffage et ECS, et en même temps une actualisation du système d’eau chaude sanitaire, alors que les époux [S] ont pris en location le 24 avril 2023 le logement qui était en bon état général et en état de servir à l’usage prévu par le bail, comme l’atteste le procès verbal de constat d’entrée dans les lieux établi le 2 mai 2023 et qu’ils ont en outre bénéficié d’une franchise de loyer d’un mois pour effectuer des travaux;

Qu’ils produisent en outre des devis de remplacement des fenêtres uniquement, à hauteur de 20 500€ TTC et 24 200€ TTC établis en mars et avril 2024) ;

Que les factures EDF produites sont au nom de [U] [Z] et [T] [Z], tiers au contrat de bail;

Qu’enfin les troubles allégués ne privent pas les locataires de la jouissance des lieux loués;

Qu’il y a lieu dans ces conditions de débouter en l’état les époux [S] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, soit la réalisation de travaux ( non détaillés avec précision) et l’allocation de dommages et intérêts;

Sur la demande d’exécution provisoire:

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de condamner M. et Mme [S] à payer in solidum à la partie demanderesse une somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Sur les dépens:

Attendu que M. et Mme [S] succombent à la procédure; qu’ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe;

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] à payer à l’association L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO, SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION la somme de 41 364,59€ au titre des loyer, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 pour la somme de 29 447,50€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges.

Condamne solidairement M. et Mme [S] à payer à l’association L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO, SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 17 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 novembre 2023 et dit que M. et Mme [S] devront libérer les lieux de tous biens ou occupants de leur chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement.

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux.

Condamne M. et Mme [S] à payer in solidum à l’association L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO, SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. et Mme [S] in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, et notamment les époux [S] de leurs demandes reconventionnelles; .

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection